[실전투자경험-부린이부른이] 2년 넘게 하지 못한 1호기를 봄이 오기 전 2주만에 했습니다.

안녕하세요. 부린이에서 부른이가 되고 싶은 부린이부른이(부부)입니다.

이번 후기는 2년이 넘는 월부생활 이후 우연히 달성한 저의 1호기 경험담입니다.

[목차]

들어가며

꾸준히 실패를 거듭하다 (=경험이 쌓인다=자산이 된다)

실패의 반복속에 우연히 만난 1호기 (feat. 투코로 월부를 레버리지하다)

규제의 공포를 간접적으로 경험하다

마치며

들어가며

이번 투자 경험은 제가 단편적으로 경험한 이야기이기에, 모든 투자상황에, 모든 분들에게 일률적으로 적용되는 경험이 아니라는 점을 미리 말씀드립니다.

다만, 함께하는 월부 동료들이 투자성과를 달성하는데 조금이나마 도움이 되기를 바라는 마음에서 제가 겪었던 투자과정을 순서대로 적었습니다. 

저의 작은 경험이 누군가에게 도움이 되기를 바라며, 1호기 투자후기를 시작합니다.

꾸준히 실패를 거듭하다 (=경험이 쌓인다=자산이 된다)

(1) 협상 초보, 투자 직전 실패를 경험하다.

작년 11월부터 집중적으로 매물을 보기 시작하면서, 퇴근하고 대부분의 시간을 매물을 보고 정리하는 일상을 보내고 있던 와중 어느새 다가온 12월 연말.

당시 저는 제 투자조건에 들어올 것 같은 A단지의 매물을 발견하게 됐습니다. 

A단지의 여러 매물을 보고 난 후 협상하기로 결심한 매물에 대한 상황파악은 된 상태였고

(매도인이 계약기간이 종료된 임차인에게 돈을 돌려주지 못하고 있는 상황으로 꽤 자주 겪었던 상황이었습니다.) 

부사님은 매도자와 임차인 문제로 충분히 협상이 가능할 것 같으니, 제가 원하는 가격이 있으면 확실히 말해달라고 하셨습니다.

당시 서울이 거래가 안되기 시작한지 3~4개월정도 지났고, 해당단지도 거래가 계속해서 되고 있지 않은 시장이었기에 저는 약간의 시간을 두고 매수희망가격을 말씀드렸습니다. 그렇게 매도인은 고민해보고 답변을 주겠다는 이야기 후에 시간이 흘렀습니다.

(직장동료) “크리스마스 이브인데 뭐해?”

(부부) “저요? 아… 그냥 뭐 약속이 있어서...”

크리스마스 이브에 뭘 하냐는 직장동료의 말에 그냥 약속이 있다는 말로 얼버무린 저. 

사실 그 날도 A단지 근처의 B단지의 매물임장이 예약되어 있었고, A단지의 매도인으로부터 저녁에 답변을 받기로 한 날이었습니다.

저는 퇴근 후 B단지를 방문했고, 저녁에 매도인과 통화하기로 한 A단지의 부사님을 다시 찾아갔습니다. 매수희망가격을 제시하고 며칠의 시간이 지났기에 매도자가 결국 매도하는구나라는 생각에 저는 기대감에 부풀어 있었습니다.

(당시에는 크리스마스 이브여서 그랬는지 모르겠지만 정말 협상이 될 것 같다고 생각했습니다.)

그렇게 협상이 가능할 것 같다는 희망 아래 부사님이 매도자에게 전화를 걸었고, 결정하셨냐는 질문을 하는 부사님.

핸드폰 너머로 들릴 듯 말 듯한 매도자의 목소리. 

협상이 되나? 숨죽이고 있던 상황…

다소 아쉬운 듯한 부사님의 표정.

그렇게 핸드폰을 내려놓은 부사님.

(부사님) “매도자가 가격을 올린다네요…”

(부부) “네? 아…”

부사님은 갑자기 매도자가 생각이 바뀌어서 가격을 내리기는 커녕 더 올려서 매물을 내놔야될 것 같다고 이야기했다는 것입니다. (심지어 매도자는 임차인과 관계가 아주 좋지 않은 상황이었음에도 될대로 되라는 상황이었습니다.)

그렇게 부사님도 될 것 같았는데 정말 아쉽다면서 미안한 기색을 내비치셨고, 

저는 괜찮다며 늦은 저녁 밥을 먹지 못한 채 집으로 돌아왔습니다.

집으로 돌아가는 그 날 저녁 많은 사람들 손에 들려있던 케이크, 설레는 표정들은 아직도 잊혀지지 않습니다.

(2) 경험이 자산이 되다.

그렇게 저는 

평일에도, 주말에도

크리스마스 이브에도, 크리스마스에도

12월31일에도, 1월1일에도

매물을 봤습니다.

그리고 계속해서 마지막 협상이 되지 않는 경험을 축적해나갔습니다.

(어떤 날은 지방 출장 중에 서울로 돌아오는 KTX 플랫폼 앞에 20분 전부터 서있었는데, 부사님과 가격 협상 통화에 집중하다가 바로 옆에서 KTX가 지나간 것도 모르고 뒤늦게 취소수수료를 내고 다른 기차를 탔던 황당한 일도 있었습니다.)

그렇게 제가 원하는 조건을 맞추려는 시도 속에 많은 실패를 거듭하면서, 

특별한 날 매물을 보는 것은 나만 특별하다고 생각하는 것이지, ①자본주의 관점에서는 그것이 우울하다거나 힘들다거나 하는 것과는 아무 상관이 없는 일이라는 것을 배웠습니다.

또 원래 ②특정 단지 특정 매물에 마음이 꽂히고 놓치는 순간은 자주 있는 일이구나 라는 것을 깨닫게 됩니다.

이후 최종 협상이 되지 않으면서 매수하지 못했던 단지라고 하더라도 봤던 매물을 트래킹하는 것이 추후 저의 1호기 투자에 많은 도움이 됐습니다.

실패의 반복속에 우연히 만난 1호기 (feat. 투코로 월부를 레버리지하다.)

(1) 우연히 코칭 조건에 맞는 매물을 만나다.

이전 투자코칭 후기에도 적었던 것처럼, 저는 게리롱 튜터님의 OOOO 조건의 매물을 찾아보라는 코칭을 받고, 본격적으로 물건을 뒤지기 시작했습니다.

링크 : https://weolbu.com/community/2589329

코칭이후 저는 약 2주간 기존에 있던 앞마당에서 OOOO 조건에 맞는 단지들을 찾아서 조금이라도 제 투자범위 내에 들어올 것 같은 단지들은 모두 전임/매임을 진행했습니다. 

하지만 매물임장과 최종협상을 진행하는 과정에서, 제가 원하는 조건의 매물들은 제가 투자할 수 있는 범위까지 깎이지 않았습니다. 매도자들이 아직까지 버틸 수 있는 매물이라고 생각하기 때문인지, 서울의 거래량이 5개월 정도 주춤한 상태임에도 약간의 협상이 가능할 뿐 제 투자조건을 충족하지는 못했습니다.

(이 과정에서 해당 생활권 내 단지거래가 잘 되지 않음에도, 매수자의 능력부족 탓이 아니라 매도자의 상황 및 심리에 따라 유난히 협상이 안되는 지역/단지가 있다는 것을 배웠습니다. 모 단지는 특정 평형의 최근 3개월간 실거래가 1건임에도 정말 협상이 잘 되지 않았고, 아직도 호가가 내려가지 않았습니다.)

그럼에도 이전 꾸준한 실패경험이 있었기에 저는 아랑곳하지 않고 평일/주말 전임/매임을 계속 해나가고 있는 와중에 우연히 1호기 매물을 만나게 됩니다.

여느 때와 다름없이 매물 약속을 잡고 있던 중에, A부사님께 연락을 드렸습니다.

(A부사님) “다른 매물은 다 가능한데 그 매물은 일요일 2시에만 가능해요. 그 때 아니면 다른 날 약속잡으셔야 해요.”

(부부) “네 알겠습니다. 제가 이번주는 일정이 있어서 다른 날 가능하면 연락드릴게요.”

(음… 날짜가 안맞네. 일단 다른 날에도 매물예약이 되어있으니, 정리가 되면 다시 보자.)

그렇게 다른 매물을 보기 위해 전화를 돌리고 있던 중, B부사님과 통화하는데

(B부사님) “혹시 OO매물 보시겠어요? 가지고 계신 투자금에는 어렵긴한데, 

지금 매도자 사정이 급해서 조금 조율을 해보면 그래도 가능성이 있지 않을까해서요.”

(부부) “내일이 일요일인데, 혹시 매물 볼 수 있을까요? 제가 저녁밖에 시간이 안되거든요.”

(B부사님) “세입자분이 거주하고 계신데 제가 한번 잘 말씀드려볼게요.”

B부사님이 저에게 소개시켜주셨던 물건은 사실 A부사님이 일요일 낮에만 볼 수 있다는 같은 물건이었습니다.

당시 저는 재테크기초반 조장활동을 하면서 일요일 낮에는 조모임이 있었기에, 안되면 다른 날을 맞춰서라도 봐야겠다고 생각했습니다. 그런데 B부사님의 다소 적극적인(?) 태도로 인해 저도 빠르게 매물을 볼 수 있었고, 

조원들에게 저녁에 매물보러간다는 인사와 함께 매물을 보게 됐습니다.

(2) 가격 협상을 시도하다.

(상태) (매물에 결정적인 하자가 있는가, 거주자는 협조적인가) 

해당 매물은 계약갱신권을 사용한 세입자분이 거주하고 계셨고, 집상태는 일부 곰팡이/타일깨짐 등의 작은 문제가 있었지만 그 외에 큰 하자는 발견되지 않았습니다. 

(상황) (매도자 우위인가 매수자 우위인가) 

매도자는 세금문제로 인해 (세입자 만기와는 무관하게) 빠르게 매도를 해야하는 상황인데, 24년 여름 조금은 불장(?)이었던 서울 시장에서 매도 호가를 높게 내놨다가 매도시기를 놓치고 다시 낮은 가격으로 호가를 올려놓은 상태였습니다. 결국 매도자가 원하는 내용은 빠른 잔금.

(가격) (매도희망가격과 매수희망가격을 어떻게 좁힐것인가)

매도자가 원하는 가격과 제가 원하는(투자가능한) 가격이 달랐기에, 호가에서 2000만원까지 협상이 가능하다는 매도자의 조건은 들어줄 수 없는 상황이었습니다. 그리고 당시에는 세가 약간 낮게 끼어있는 물건이기도 해서 투자금을 더 고려해야하는 상황이었습니다. 다만 시간이 흐를 수록 상황은 저에게 유리해진다는 것을 아는 상황. 

하지만 여기서 떠오른 문제점이 있었습니다. 아너스와의 만남에서 한가해보이 튜터님이 말씀해주신 내용.

“물건이 날아가는 경우는 2가지에요.”

① 시장이 좋아지거나(상황이 변하거나)

② 내가 주거하거나

지난 몇달동안 제가 경험한 물건이 날아가는 대부분의 상황은 ②번(결정)에 집중되어 있었습니다. 

서울은 대출규제+거래량 감소가 지속되는 시장이었기에(연초에 대출규제가 풀리긴 했으나 상급지 또는 상위 생활권 선호단지 위주의 반응) ①번(시장)은 변하지 않았고 많은 매물이 협상은 됐지만, 제 입장에서 모든 것이 완벽한 조건을 맞추려다가 날아간 경험. 즉 시장이 매수자 우위라고 하더라도, 결정적으로 최종 투자자는 한 사람이라는 것을 경험했습니다.

만약 ①번(시장)의 상황이 바뀌지 않는다면, ②번(결정)을 두고 다른 매수자와 경쟁해야하는 상황이었고, 분명 다른 매수희망자들도 해당물건의 상황을 알고 있을 것이기에, 매물을 본 사람들의 매수희망가격을 파악하는게 중요했습니다.

(게다가 2월에는 토지거래허가구역 해제, 기준금리 인하가 예고되어 있어 제 의지와 상관없는 ①번(시장)의 변화가 생기는 것에 대한 조급함이 있었습니다.)

그렇게 파악한 가격은 다음과 같았습니다.

하지만 매도자는 (매수자1)1번가격에도 매도하지 않겠다고 했었기에 1번가격 이상을 제시해야 거래가 가능한 물건인가 잠시 고민했지만, 반대로 저는 1번가격이어도 투자범위에 들어오지 않기에 무리한 투자를 진행할 수는 없었습니다. 

부사님은 저에게 조금 더 투자금을 마련할 수 없냐고 물어보셨지만, 당시에 저는 다른 지역의 다른 매물들도 보면서 협상을 계속해서 진행하고 있는 중이었기에 더더욱 무리한 투자를 진행할 이유가 없었습니다. 

최근 몇개월 동안 다른 단지/매물에서 ①제가 줄 수 있는 것을 제시하고 ②원하는 것을 얻는(원하는만큼의 결과는 아니었지만) 협상을 해본 경험이 있었기에, 다음과 같이 부사님께 말씀드렸습니다.

(부부) “부사님 저는 OO가격 아니면 매수가 불가능해요. 

지금 고민하고 있는 지역이 A,B,C이고 제가 보고 있는 매물이 A',B',C'인데 제가 여기서 협상이 안되면 다른 매물을 할 수 밖에 없어요. 매수자가 나타났을 때 매도하는게 좋지 않겠냐고 한 번만 더 설득부탁드릴게요.”

한번 시도해보겠다는 부사님은 제 앞에서 매도자 분께 전화했고, 매도자분은 예상대로 1번가격에도 팔지 않았는데 그것보다 낮은 가격에 팔 수는 없다면서 약간의 불편한 기색을 내비치셨습니다. 

통화가 끝난 후 그렇게 협상이 안되나 싶었는데, 조건이 맞으면 바로 매수할 것 같은 제 매수의사가 느껴지셨는지, 

(부사님) “조금만 더 기다려보세요. 매수자1번이 이전에 매물 보고 다른 매물 산 것 같은데, 제가 확인해보고 매도자분 다시 한번 설득해볼게요. 매도자분도 세금날짜가 다가오니까 예전보다 조금 반응이 달라지신 것 같거든요? 

3일만 시간 주세요. 그 때까지 절대 다른 것 매수하시면 안돼요.”

부사님께는 알겠다고 말씀은 드렸지만, 저는 평소와 다름없이 계속해서 전임/매임을 진행했습니다.

그렇게 3일이 다 지나기 전에 온 전화 한통.

(부사님) “매수자분이 가격에 동의하셨어요! 혹시 다른 물건 사셨어요?”

(부부) “아니오. 지금 다른 물건도 보고 있고 아직 결정은 안한 상태에요.”

(부사님) “오늘 저녁까지 매수의사 알려주시면 계좌보내드린다고 매도자분 설득했어요. 

사장님 다른 매물도 좋은 매물 보고 계시겠지만, 

여기도 투자하면 미래가치 있는 물건이라 하고나면 정말 후회하지 않으실거에요.”

원하는 가격에 협상이 되었기에 이제 부사님은 저를 적극적으로 흔들기 시작했습니다.

(자연스러운 현상이라는 생각이 들었지만서도 약간 판단이 흐려지기도 했습니다.^^) 

여전히 다른 매물들과 비교 중이었기에 저녁에 연락을 드리겠다고 답변했습니다.

(복기를 하고 나니 하루이틀은 여유를 가지고 답변하면 더 좋았을 것 같다는 생각이 듭니다.)

(3) 최종 비교를 하다.

1호기 결정을 앞두고 마지막까지 협상이 진행중이던 다른 매물들을 전화로 확인하고 난 뒤 나온 2개 단지의 2개 물건. 분명히 첫번째 물건이 좋은 조건임에도 첫투자에 대한 확신이 서지 않아 망설이고 있던 저는 임장보고서에 있는 각 단지의 선호요소와 매물의 저환수원리를 하나하나 써보면서 두 매물을 비교했고, 결국 처음 호가에서 5000만원을 네고한 첫번째 물건으로 최종의사결정을 하게 됐습니다. (당시 두번째 물건은 4000만원까지 네고된 상태였습니다.)

(1호기 의사결정에 작성한 PPT)

규제의 공포를 간접적으로 경험하다.

그렇게 가계약과 본계약을 진행한 이후 잔금이 진행되기 전 갑자기 여기저기서 들리는 이야기

“규제지역 다시 지정한다는데? 서울시랑 국토부가 합동 발표한다는데? 어떻게 되는거야?”

규제지역? 토지거래허가구역?? 조정대상지역???

계약이후 잔금전까지 시장상황이 바뀌지 않을 것이라고 생각했던 저에게

규제는 전혀 생각하지 못했던 상황이었습니다.

그렇게 잔금 전에 규제가 진행되면 나에게도 문제가 생기는게 아닌가?

막연한 고민을 하던 와중에, 일어나지 않은 일에 대해서 걱정하기보다 일어난다면 어떤 대응을 해야하는지 준비하는 것이 투자자의 자세이기 때문에, 저는 규제가 강화됐을 때 시나리오를 짜보기 시작했습니다.

① 토지거래허가구역 해제지역을 재지정

② 토지거래허가구역 해제지역보다 더 넓게 지정(1~2급지)

③ 조정대상지역 지정(1~2급지)

④ 조정대상지역 지정(서울전체)

저는 상급지가 아닌 지역의 세낀 매물을 매수했기 때문에, ④번 시나리오만 직접적인 영향이 있고, 과거에는 조정대상지역 전 거래가 된 물건은 소급해서 조정 전 매수로 인정해주었지만, 최악의 상황에서는 소급적용이 되지 않는 경우였습니다. 그렇게 된다면 저는 0호기가 있었기에 2주택이 되는 1호기에서는 취득세를 8%(수천만원) 내야하는 상황이 발생할 수도 있다는 것을 알게 됐습니다. 그런 상황이 발생한다면 일시적 1가구 2주택을 적용해서 기존주택을 3년 내에만 처분하면 된다는 것을 알았고(과거 1년 → 2년 → 현재 3년), 이에 따라 0호기를 3년 안에 매도하는 것은 당연하게 생각했기에 큰 고민없이 잔금을 치를 수 있었습니다. (약 1년 후 매도 예정)

물론 조정대상지역은 특정 요건이 충족돼야 지정 가능하고 전례가 있기에 소급적용할 확률이 높지만, 그럼에도 최악의 상황(Worst)을 가정해서 대비해야하는 입장이었고, 계약부터 잔금까지의 짧은 기간 안에서도 시장이 급변할 수 있다는 것, 때문에 시장이 변하지 않을 것이라 단정하는 것이 얼마나 무서운지 간접적으로 경험할 수 있었습니다.

(결론은 기존 토허제 지역 + 강남3구용산 전체 지정으로 끝)

+ 계약일에 매도자분을 처음 뵀는데, 임차인이 있는 물건이기에 계약까지 매도자를 볼 수 없었고, 계약 당시 상황을 고려할 때 (여러 조건이 맞춰졌다면, 물론 아니었을 수도 있지만) 더 많은 네고를 진행할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 남습니다.

마치며 

처음에는 투자 성과를 달성했다는 약간의 만족감이 있었지만, 

(자본주의와 상관없이)다시 평범한 일상이 저를 기다리고 있다는 점.

오히려 투자를 하고 나니 시장과 단지의 특징과 흐름이 더 잘 보이는 점. 

복기를 통해 투자를 더 자세히 배울 수 있다는 점이 더 값지다는 것을 알게 됐습니다. 

이를 통해 다음 투자는 더 잘 할 수 자신이 있다는 확신도 생겼고요. 

홈런이 아닌 안타를 치는 것의 중요성도 알게 됐습니다.

정말 신기한건 1호기 투자가 끝나자마자 마치 기다렸다는 듯이 회사일은 다시 바빠지더군요.

자본주의는 저의 일상과는 전혀 무관하게 흘러간다는 것을 다시 한번 배우게 됐습니다.

그럼에도 어느 순간 이렇게 서울투자를 달성했다는 사실에 놀라기도 합니다.

지방에서 올라와 서울살이도 이제 10년이 넘어가는 시점. 

(재테크기초반에서 독립+싱글 응원 많이 해주신 너나위님 감사합니다. 힘이 많이 됩니다. ^^)

10년 전만 해도 벌레가 나오고, 여름에 에어컨도 선풍기도 없는 방, 방이 없어서 캐리어에 짐을 넣고 다니던 시기, 작은 돈도 아끼고자 노력했던 시절들. 이상하게 그렇게 가난한 형편은 아니었는데 돈을 쓰는게 아깝다고 생각했습니다. (사실 지금도 그렇긴 합니다.)

그 때는 서울 아파트를 산다는 생각조차 하지 못했습니다. 얼마인지도 몰랐으니까요.

그래서 지금 여기까지 어떻게 온지도 모르겠고, 그래서 모든 과정에 함께 해 준 사람들에게 감사한 마음이 큽니다.

('미래를 미리 계산하지 마라'는 세이노의 가르침의 말이 생각납니다. 여기에 생각을 덧붙이자면 목표를 가지되, 목표만 보지 말고 그날 그날 해야할 일에 더 집중하면 어느 순간 목표와 가까워져 있을 것이라 생각합니다.)

환경을 탓하거나 누군가를 원망하지 않았던 적이 단 한 번도 없었냐고 물어보면 당연히 아니라고 말하겠지만,

그럼에도 월부를 만나서 그런 생각이 들 때마다 적어도 한 번은 더 생각하고 행동하는 사람이 된 것 같습니다.

저의 1호기를 응원해주신 많은 동료분들, 레버리지를 할 수 있게 아낌없이 나눠주시는 튜터님들, 그리고 항상 행복한 월부생활을 위해 신경써주시는 월부 직원분들. 다시 한 번 감사하다는 말을 남기며, 이 글을 마치겠습니다.

+ 지난 아너스와의 만남에서 한가해보이 튜터님이 1호기 후기에 여행 사진을 같이 올리자고 제안해주셨기에 ㅎㅎ

(멀리 여행을 가지는 못했지만, 한편으로는 건강을 챙기고, 공연을 보고, 공간 안에서 머리를 식히는 일상이 저에게는 여행이라는 것을 알게 됐습니다.)