[열중반 45기 독서 10(씹)어먹조_정아홉] 4강 주우이님 강의 후기 - 내게 맞는 투자 전략 👔

안녕하세요! 정아홉입니다. 😊

이번 열중반 강의에서 주우이님의 내게 맞는 투자 전략 강의를 들으며 수도권과 지방 투자의 특징을 비교하며 이해할 수 있었습니다. 그리고 수도권과 지방 투자를 할 때 어떤 포인트로 투자를 진행하는지 흐름을 배워서 수도권 투자 흐름은 복기를 통해 더욱 단단해지고 지방은 새롭게 배웠던 시간이었습니다.

무엇보다도 상황에 맞는 투자 전략 케이스를 파악하며 저에게 맞는 투자 방향을 다시 상기하며 명확하게 다시 초점을 잡을 수 있었습니다.

강의중에 꼭 가져가고 싶었던 내용을 정리해보았습니다.
 

Part1 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

눈여겨봐야 하는 수도권 단지 특징

• 매매가는 보합하거나 약상승
• 전세 물량이 줄어들고 가격이 오르는 단지

💡 이후 시나리오) 전세가가 매매가와 붙으면서 매매가가 상승

수도권 아파트 투자 특징은!?

• 기대 수익이 상대적으로 크며, 장기 보유시 가치 상승과 전세가 상승
• 투자금 규모가 크며 매도까지 시간이 많이 걸리 수 있음
• 지방보다 많은 투자금 필요, 입지가치 상승하는 안정적 자산 보유
• 사이클은 약 10년정도

지방 아파트 투자 특징은!?

• 1억 미만의 소액 투자 가능, 소액으로 경험을 쌓으면서 수익 실혐
• 비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능
• 입주 물량이 많을 때 역전세 리스크, 입주물량이 없는곳에 투자하는 것이 중요함
• 가격 상승폭 수도권 대비 적음(약 1~3억)
• 사이클은 약 5년정도

<사이클이 차이나는 이유>

전세가

• 지방은 전세가율이 높아 매전차이가 작다. 전세가가 오름녀 매매가가 쉽게 올라 전매 흐름이 동일하게 흘러간다.
• 그러나 수도권은 전세가율이 낮아서 전세가가 올라도 매매가를 올리기에 시간이 더 걸린다.

땅의 규모

• 수도권은 강남부터 수도권까지 퍼져가는데 시간이 오래 걸린다.
• 반면 지방은 땅의 규모가 작아 금방 상승이 퍼진다.

Part2 수도권/지방 투자의 핵심 포인트

수도권 투자 핵심 포인트

지역 선택

• 입지독점성 : 강남 1시간이내, 업무지구 1시간 이내
• 전세가율 : 강남권 50%, 서울 60%, 경기도 70%
• 지역 평균 투자금을 확인하여 내가 투자할 수 있는 지역선택

단지 선택

• 저평가 단지 찾기 : 절대적 저평가(전고점 대비 하락율) → 상대적 저평가(비교평가)
• 투자 단지 선택 : 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

⭐️ 비교평가를 위한 5순위 시세표

• 앞마당이 만들어질 때마다 앞마당에서 매매가(투자금)별로 1위부터 5위를 작성한다.
• 앞마당을 만들면서 5순위 시세표의 단지들과 비교평가를 하면서 순위를 업데이트한다.
  • 더 좋은 단지가 나오면 밀어내가 방식
• 업데이트 주기는 한달에 한번!
• 좋은 흐름(매매보합 or 하락/ 전세상승)을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수 조사한다.

입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축

• 시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승
  • 장기적으로 볼 때, 입지 좋은 구축이 유리
• 구축 대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세 상승 신축이 더 높을수 있음
  • 투자 후에 현금 흐름을 만들어야 한다면 신축투자가 유리
• 투자 후에도 투자금을 모아서 집행할 수 있으면 입지 좋은곳을 선택

지방 투자 핵심 포인트

1. 50만명 이상의 인구 규모
2. 전세가율 70% 이상
3. 입주물량 - 투자 시점 및 향후 2년간 입주물량이 적정한가

수도권과 지방 비교평가 방법

• 가격의 흐름이 비슷한 수도권 지역과 지방지역을 선정하고
• 비교를 하며 더 많이 오를 수 있는 곳인지 검증한다.

Part3 투자 로드맵

한 채 전략

• 똘똘한 한채
• 내집마련이자 투자이다.
• 투자 공부에 시간을 많이 들일 필요가 없다
• 좋은 아파트에 매수해서 큰 시세 차익을 낸다.

두 채 전략

• 가치 성장 투자
• 투자하는 직장인에게 적정
• 일시적 1가구 2주택 전략을 활용하며 꾸준한 관심과 공부
• 저평가 & 시세차익 극대화를 목표한다.

다주택 전략

• 시스템 투자
• 직장인 투자자
• 투자공부에 많은 시간을 들여야 함
• 저평가 & 수익률 극대화를 목표한다.

나에게 맞는 투자는?

투자하는 직장인으로써 직장에 좀 더 집중해야하고 종잣돈과 저축액을 고려했을 때, 수도권에 집중하는것으로 방향성으로 확신을 갖게 되었습니다.

수도권 2주택 투자 해보자! 💪🏻