안녕하세요
끝까지 멈추지 않는 투자자 마르코89 입니다.
지방투자실전반 1주차 강의에서는
하락장 지방투자로 10억 버는 방법을 배웠습니다.
쟌쟈니님의 강의에서
본 것과 적용할 점을 차례로 복기해보겠습니다.
1. 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
현재 지방 아파트의 키워드는 양극화 입니다.
정부에서는 지방 아파트 시장을 부양하기 위해 각종 혜택을 주고 있습니다.
저희에게는 엄청난 기회가 될수 있는 시장입니다.
현재 지방투자가 기회인 이유는
1. 가격이 싸다(전고점 대비 30%이상 빠진 단지들이 많습니다)
가격이 쌀때일수록 더 제대로 봐야합니다!!
2. 투자금이 적게 든다(평균 70~80% 전세가율이라면 개별단지는 90%도 가능)
3. 리스크가 작다(역전세의 가능성이 낮은 지역이 많다)
수도권과 다르게 지방아파트는 매매가와 전세가가 함께 갑니다.
그래서 공급이 매우매우 중요하고 앞선 전주와 울산시장이 이를 보여주고 있습니다.
현재 나의 투자금으로 투자 할수 있는 가장 좋은 단지가 지방이라도
충분이 돈을 벌 수 있는 기회가 있기 때문에
지방 시장을 더욱 유심히 봐야할 것 같습니다.
하지만 현재시장에서 더 버는 투자를 위해서는 더욱 뾰족하게 보는 것 명심해야합니다.
시장흐름에 따라 의미 없는 앞마당은 없고, 실력이 있다면 언제 어디든 투자할 수 있는 사람이 됩니다.
2. 지방투자로 돈 버는 매수 전략
보통 1억 이하의 종자돈으로 지방 투자를 고려하지만
지방에서도 중장기 보유 후 큰 시세차익을 거두는 가치성장투자가 가능합니다.
단 위치와 부촌 느낌, 학군을 갖춘 곳이어야 합니다.
그리고 가치대비 비싸게 사면 안됩니다.
신축이 들어왔을때 선호도와 위상이 흔들리는 곳은 가치성장투자가 어려울 수 있습니다.
지방 소액투자는 가치가 있는데 싸고 투자금이 적은 것이 본질입니다.
해도 되는 단지는 거주 만족도가 양호한 것
지방 구축은
공급물량이 부족하고, 신축은 다올랐고,
구축이어도 거주수요와 선호도가 있을떄(비선호생할권X)
가격이 싸고, 투자금도 적게들때 투자가능
다만 전세금 올려받기보다는 시세차익 후 매도 후 투자금을 회수하는 방향으로 해야합니다.
지방 외곽신축은
해당 생활권에서 가장 선호단지(+신축)
사람들이 생활하기 불편하지 않은곳
학교, 직장 등 수요를 끼고 있는곳으로
같은 투자금으로 상위 생활권에 투자할 물건이 없을 때만 가능합니다.
매도시 환금성까지 고려해야 합니다!!
지방투자의 의사결정의 3단계는
가치 있으면서 가격이 싸고(저평가)
적은 투자금을이 들며(투자금)
잔금 가능하고, 역전세 가능성이 적거나 대응가능한 것(리스크)
저평가 / 투자금 / 리스크
이번 강의에서는 시장상황에 맞춰 목표 매수가를 정하는 부분이 인상깊었습니다.
다음 투자시에는 꼭 지도에 가격을 올리는 것까지 적용해보도록 하겠습니다.
3. 지방투자자의 투자 로드맵
세번째 파트는 지방투자자의 투자 로드맵 입니다.
매도는 감정이 아니라 아래 3가지 기준을 지키는 것이 매우매우 중요합니다
1. 수익이 났을 때
2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
3. 리스크 감당이 어려울 때
수익이 났더라도, 손실이 났더라도 포트폴리오를 생각하여 매도를 결정하는 부분도 인상깊었습니다.
특히, 쟌자니님의 실제 갈아타기 과정으로 설명해주시니 더욱 와닿았던 것 같습니다.
갈아타기의 핵심은 “뭘로 바꾸었는가?”
최고의 선택보다는 최선의 대응을 해나가는 것의 중요함도 배웠습니다.
그리고 막연히 두려워했던 세금 취득세/양도세 부분도
예시를 통해 설명해주셔서 너무 좋았습니다.
투자할 곳을 쫓아다니는 사람에서 투자할 곳을 발견하는 사람이 되기위해
이번 한달 튜터님께 더 많은 질문을 하고, 동료분들께 더 좋은 동료가 되어보겠습니다.
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