1. 환금성, 환금성! 환금성!!
매수를 하는 단계에서 이미 매도를 생각해야 하는 지방 시장에서 환금성이 매우 중요하다는 점을 짚어주셨고, 어떻게 따져볼 수 있는지 알려주셨다. 서울/수도권에 비해 수요층이 더 얇은 지방에서는 좀 더 전세를 잘 맞추기 위헤서 뿐만이 아니라, 향후 매도를 더 잘하기 위해(환금성)서라도 ‘단지 선호도’를 제대로 파악하는 것이 더욱 중요하다.
특히 이 단지 선호도는 단순한 숫자만으로 파악하기 힘든 이유도 말씀해 주셨다. (1) 대세 상승 이전의 가격으로 돌아갔다고 해서 비선호 단지는 아니다. 지방에 있는 많은 단지들이 보여주는 특성이기도 하다. (2) 다른 단지들에 비해 먼저 가격이 올랐다고 해서 선호 단지라고 판단해서 매수해서는 안된다. 한단계 올라간 가격은 한편으로는 리스크로 작동할 수 있다.
결국 단지 선호도를 정성적으로 판단하고 생각할 수 있는 실력을 키워야 환금성도 좋은 단지를 투자 후보로 올릴 수 있게 된다! 다시 한번 직장/교통/학군/환경의 종합적인 판단이 중요해 지는데, 여기서 지역 마다 각 요소의 비중이 매우 다양해 진다. (=가중치가 달라진다) 물론 균형있는 4각형 단지를 투자하면 좋지만… 아쉬운 대로 각 지역에서 ‘중요하게 여기는 요인’을 갖추었는지 확인해 본다. 어디는 학군이, 어디는 연식이, 어디는 교통이… 달라달라! 그렇다면 대구는? 이번 앞마당 지역은? 생활권 구분, 단지 분석에 앞서 중요 요인을 중심에 두고 생각을 해 봅시다.
2. 지방 투자 전략 _ 소액투자자
투자금 5천만원으로 지방을 살피는 나에게 맞는 투자 전략도 생각해 볼 수 있었다. (1) 아직 가격이 싼 지방 시장에서는 저렴한 가격 그 자체가 낮은 리스크 (2) 하지만 투자금을 고려한다면 역시 전세가율은 좀 높아야 한다. (3) 해당 지역의 공급 상황을 통해 높은 전세가율이 리스크로 작동할 지 매매가 상승의 여력으로 작동할 지 알아보자 (4) 후자인 경우 가격이 한단계 올라간 시장이어도 ‘비싸지 않게 + 적은 투자금'으로 진입할 수 있다면 좋다!
가지고 있는 지방 앞마당은 울산과 대구 뿐인데, 울산은 이미 얼마전부터 전세 매물 수가 말라가는 걸 지켜봐 왔다. (한달 한달 모으는 종잣돈의 비중이 큰 소액 투자자는 그저 지켜볼 수 밖에…) 더불어 대구와 비교해도 매매가가 낮은 수준이 아닌 걸보면서 ‘(흠…)울산은 날아갔나… 나만 늦었나…’ 싶은 생각이 들었다. 여기서 중요한 건 단순히 가격이 좀 올랐다고 해서 (=최저 가격이 아니라고 해서) 낙담하지 말 것! 이제는 전세가도 같이 보면서 투자 단지로 볼 곳이 없나 살피기 시작해야겠다.
왜? 울산은 공급이 부족한 시장이라 높아지는 전세가가 리스크로 작용할 가능성이 낮으니까.
7월 앞마당은? 울산보다 수요가 더 큰 대구! 충분히 울산과 비교해서 더 투자하기 좋은 곳이 어디일지 고민해 볼 수 있는 지역이라고 생각한다. 물론 디테일한건 단지대 단지… 대구 힐스범에 투자할 수 있는건 아니니까…ㅋㅋ
3. 매도의 기준
월부는 강의가 참 많은 듯 하면서도 각 클래스에서만 자세하게 전달해 줄 수 이야기가 따로 있는 것 같아서 신기하다. 지투실의 경우는 매도 이야기가 그렇다. 나의 겨우에는 1호기가 ‘반드시 팔아서 갈아끼워야 하는 단지’에 포함되기에 좀 더 집중해서 들었다. 사실 처음 매수했을 때는 ‘어? 응.. 때되면 매도 하는거지 뭐..’싶은 마음이 좀 컸는데, 이제 1년쯤 지나니까 “1년 뒤에 매도할 만큼 수익이 나려나? 전세금 올려받고 재계약하는 게 나은가? 갱신 계약 중에 갑자기 나간다 그러면 어째? 세끼고 팔면 수익이 많이 깎이는거 아냐??”하는 질문들이 생기고 있다. 나름대로는 ‘내년에 100% 수익나면 판다’는 생각은 하면서도 근거 없는 질문은 수시로 튀어나온다. ㅋㅋㅋ
강의를 통해 역시 투자 후보단지를 많이 알아 두어야 아무튼 투자 결정을 할 수 있음을 배웠다. 그러니 목표 수익금으로 투자 할 수 있는 단지, 아니면 전세금을 올렸을 때 투자할 수 있는 단지 두 방향을 모두 열어두고 찾아야 하는 것. 해가 갈수록 쉬워질 줄 알았는데, 3년은 되어야 갈아타기까지 해서 하나의 투자를 마무리하니… 어쩐지 갈 길이 구만리인 기분 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그래도 이건 내년의 숙제니까, 25년 하반기는 투자금 5천의 2호기 투자 물건 찾기에 집중하도록 하자.
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