안녕하세요 :) 잔쟈니입니다. 

최근 발표된 대출 규제 정책과 관련해 

부동산 현장이 혼란스럽습니다.

매수를 계획한 분들, 

전세를 맞춰야 하거나 전셋집을 구하는 분들 등 

많은 분들이 자금사정에 변화를 겪으며

어렵고 불확실한 현실을 마주하고 있습니다.

상황이 이렇다보니 

특히 수도권 아파트를 매수하는 분들은

이런 시기에 집을 사도 괜찮은 건지, 

(투자하신 분들의 경우) 내가 투자를 하면 

전세를 잘 뺄 수 있을지 고민하시는 경우가 많습니다. 

그런데, 이런 상황에서 

불안하고 걱정도 되는데 

어떤 뉴스에서도 명확히 다루지 않는 곳이 있습니다. 

바로 지방 아파트 입니다.  

그 이유는 이번 대출규제에서 별다른 언급이 없었기 때문입니다. 

아니, 지방 아파트는 규제를 안 하니까 

별다른 언급이 없는 게 오히려 

좋은 것 아니냐고요?

아니요 좀 더 자세히 봐야 합니다. 

이번 규제의 제목은 

[긴급가계부채 점검회의]를 통해

수도권 중심으로 가계부채 관리를 강화하겠다는 것입니다. 

그러니까 기본적으로 

가계부채(대출)를 

줄이는 방향성을 갖고 있습니다. 

아파트와 관련한 직접적인 대출은 

수도권 중심이지만 

대출을 조이는 부분에서 지방 아파트도 

간접적인 영향을 받을 수 있다는 뜻입니다. 

오늘은 이번 6.28. 대출규제가

지방 아파트에 미치는 영향을 살펴보고 

현 시점에서 지방 아파트 투자를 바라볼 때 

어떤 점을 알아야 할지 말씀드리겠습니다. 

아파트 투자자가 알아야 할 대출 세 가지 

아파트 투자에 관련이 있는 대출은 크게 세 종류입니다. 

1. 매매 (주택담보대출)

집을 담보로 일으키는 대출입니다. 

실수요자가 아파트를 구매할 때 필요한 대출로, 

주택담보대출을 제한하면 실수요자들의 구매 여력이 줄어들게 됩니다. 

지금 절대 다수의 지방 아파트는 

3~4년전의 가격조차 회복 못 한 곳이 많으며

일부지역은 미분양 대책이 시급할 지경입니다.

오죽하면 다 지어놓고도 미분양 상태인 아파트(준공후 미분양)들을 

정부가 사들여 임대를 놓겠다고 발표할 정도입니다. 

이렇다보니 

지방 아파트의 주택담보대출에 대해선

규제가 나올 수 있는 상황이 아닙니다. 

심지어, 이번 대출규제가 나오기 전에도

지방아파트는 이미 주담대의 끈을 느슨하게 풀어둔 상황이었습니다. 

[지방 아파트 주택담보대출 완화 사항]

1.40년 만기 주택담보대출 가능 

  (수도권은 30년까지로 축소)

2. 스트레스DSR 3단계 적용 연말까지 유예 

  (수도권은 7월부터 시작)

3. 디딤돌 대출 등 각종 정책대출 이율 완화

4. 다주택자 대출 가능 (추가확인필요)

   (KB시세와 매매가 중 낮은 금액의 60%) 

위 1~3번의 경우 

수도권의 경우 이미 축소가 되었지만

지방에서는 여전히 문을 열어두고 있습니다.

단, 다주택자 대출의 경우 

현재 일선 금융사에서도 후속 내부 지침을 마련하고 있는 바, 

추후 발표되는 금융사별 정책에 따라 제한이 생길 수도 있습니다. 

(이 부분 변경된다면 글 수정해두겠습니다^^) 

즉, 매매(주택담보대출) 관련하여 

지방 아파트는 이전과 크게 달라진 점이 없고 

오히려 수도권에 비해 더 유리한 제도가 적용됩니다. 

지방 아파트 투자를 계획하시는 분들은 

혹시 전세를 못 맞춰 잔금을 치르는 상황에 대비하여 

자신이 감당가능한 잔금범위를 확인할 필요가 있는데요, 

이 부분에 있어서도 (일단 당장은) 시급하게 걱정할 상황은 아닙니다. 

2. 전세 (전세자금대출) 

아파트에 실입주할 분이 아니라 

전세입자를 구해야 할 투자자라면

전세자금대출에도 신경을 써야 합니다. 

내가(집주인) 전세대출을 일으키는 건 아니지만

내 집에 들어올 사람(전세입자)이 대출을 일으킬 수 있으니까요.

전세대출을 받기가 까다로워지는 시기엔

전세입자들도 이동을 잘 안 하거나 (기존대출 연장) 

혹은 비싼 전셋집에 대출받아 들어가기를 꺼려합니다. 

이번 수도권 대출규제에 

“갭투자 근절”이라는 별명이 붙은 이유는

이 전세자금대출 때문입니다. 

새로 집을 사는 투자자 집에 입주하는 세입자에겐

전세대출을 안 해주겠다고 선언한 겁니다. 

(조건부 전세자금대출)

*** 이 부분을 오해해서 아예 

아파트 투자가 안 된다고 생각하는 경우가 있습니다.

아파트 투자가 안 되는 게 아니라 

신규투자하는 집의 세입자에게만 대출을 안 해준단 얘깁니다. 

그러니까, 예를들어 제가 2020년에 투자해서 

쭉 전세를 놓던 집에 들어가는 세입자는 

전세대출을 받을 수 있습니다.  ^^ 

이 조건부 전세대출은 

일단 정부의 발표에 따르면 [수도권 아파트]가 대상입니다. 

하지만 지방에도 적용이 될지 안될지는

각 금융사별 내부지침을 기다려봐야 합니다. 

또한, 지방 전세자금대출에는 규제가 없다 해도 

총량규제의 영향을 받을 가능성도 있습니다. 

총량규제가 뭐냐구요? 

(점점 더 용어가 어렵죠? 조금만 더 따라오세요 ^^)

한 은행에서 대출을 내주는 대출금의 총액을 제한한다는 것입니다. 

여러분 월급날이 되면 

통장이 좀 풍족하고, 맛있는 것도 좀 사먹지만 

다음 월급날 직전이 되면 

통장에 돈도 없고, 계획해둔 생활비도 똑 떨어지지요? 

외식도 두 번 할거, 월말엔 한 번만 하게 되고요.

(저희집만 이런가요? 보통 다 그러시죠? ^^)

은행도 마찬가지입니다. 

현재 은행은 대출 총량을 상반기/ 하반기 

연 2회로 나누어 관리하고 있습니다. 

각 반기가 끝나갈수록 대출해줄 수 있는 돈이

점점 바닥나기 시작하다가 

다음 반기가 시작하면(1월, 7월) 좀 여유가 생기는 식입니다. 

그런데 이제 7월이 되어서 

숨통을 좀 돌리나 했는데 

올해 하반기 대출 총액을 상반기의 절반으로 줄이라는 겁니다.

(이번 가계부채 규제에 포함된 내용입니다) 

보릿고개를 지날 때 

쌀독이 언제 찰지 모르니 

있는 쌀을 아껴먹는 심정으로 

은행들은 이럴 때 대출 승인을 매우 

보수적으로 내어주게 됩니다. 

이렇듯 총량규제의 간접 영향으로 

전세대출또한 영향을 받을 수 있습니다. 

3. 그 외 (신용대출) 

투자라는 것은 기본적으로 

리스크를 포함하고 있기에 

신용대출을 써서 투자하는 건 

매우 위험한 행동입니다. 

투자를 하다 생기는 예상치 못한 일, 

목표한 것보다전세가를 낮춰야 한다던가 

투자한 집의 전세가가 빠져 

만기 시 전세금을 돌려줘야 할 경우(역전세)

신용대출은 급한 불을 꺼주는 

소화기 역할을 해줍니다. 

그런데 투자 단계에서부터 신용대출을 쓰면 

예상치 못한 상황에 쓸 수 있는 대응책이 제한되고

자산을 지킬 수 없게 됩니다. 

하지만 투자자에게 

일시적으로 융통할 수 있는 자금력이

도움이 될 때도 있습니다. 

예를 들어 이사갈 날짜가 곧 다가와 

발을 동동 구르는 집을 싸게 사서 

잔금을 치르고 전세를 놓는다던가 

관리상태가 엉망인 집을 사서 

인테리어를 해서 전세를 놓는 등의 경우 

일시적으로 돈을 일으켜서 

집을 싸게 살 수 있는 협상의 카드가 되기도 합니다

(물론 이 경우, 세입자가 들어오면 

전세금을 받아 대출을 상환합니다) 

하지만 대출총량규제의 영향으로 

이러한 신용대출 또한 내기가 더 까다로워졌습니다. 

그리고 신용대출의 한도 또한

연소득의 1배 이내로 제한이 되었습니다. 

이 또한 지방 아파트에 직접 들어온 규제는 아니지만 

차주(=돈 빌리는 사람)의 유동성에 영향을 줌으로써

간접적으로 투자시장에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 

여기까지 글을 읽으신 분 중 혹시

이제 지방 소액투자로 돈을 좀 벌까 했는데

사다리가 끊어진 것 같아 속상한 분이 계신가요?

모든 규제와 정책들은 

내 마음대로 바뀌거나 예측할 수 있는 건 아니지만

각 상황에 맞는 행동이 무엇인지를 알면 

대응해 나가는데 많은 도움이 됩니다. 

그럼 지방 투자자가 이런 규제 상황에서

무엇을 알고 준비해야 할까요? 

대출규제상황에 대응하며

지방아파트 투자하는 방법

첫째. 내가 일으킬 수 있는 자금력을 

다시 한 번 확인해 봅니다. 

위에서 말씀드렸듯, 

대출받아 투자금으로 활용하는 건

매우 위험한 행동이지만 

일시적으로 일으킬 수 있는 자금력은 

협상하고 투자조건을 맞춰 나가는 과정에서

꽤 도움이 될 때가 많습니다. 

하지만 인구가 많은 수도권과는 달리

지방도시들은 상대적으로 사람이 적기에 

아무래도 전세입자를 구하지 못하는 상황에 대비해

잔금범위 파악이 꼭 필요합니다. 

이번 대출 총량규제의 간접 영향으로

내가 낼 수 있는 대출의 범위가 줄어들었을 수 있기에 

내 자금력의 범위를 다시 확인하는 과정이 필요합니다 .

둘째. 목표 전세가격을 보수적으로 체크합니다. 

대출내기가 까다로워지면 

사람들은 아무래도 돈을 빌리는 일을 조심스러워합니다. 

그래서 높은 가격의 전세가 

잘 안 나가는 일이 생길 수도 있습니다. 

따라서 목표전세가격을 너무 높게 잡기보다 

조금 더 보수적으로, 

최근 거래되는 가격이나 혹은 

그보다 1~2천 낮은 가격으로 

전세를 뺼 수도 있겠다는 생각을 가지셔야 합니다. 

물론 이런 상황이

모든 지역에 적용되는 건 아닙니다. 

위 표는 지방 광역시에 위치한

한 신축 30평대 아파트의 전세가격입니다. 

새아파트 전세가가 2억대이다보니 

너무 저렴한 수준이고, 입지도 나쁘지 않기에 

굳이 전세대출상품을 꼭 이용하지 않아도 

이 아파트의 전세금을 감당할 수 있는 수요는 많은 편입니다. 

작년 하반기에도 대출총량규제, 

조건부 전세자금대출 규제로 

대출 시장이 좋지 않았는데요 

이 아파트의 경우 

그러한 영향을 크게 받지 않았고 

(전세가 수준이 너무 저렴해서요)

하반기로 갈수록 오히려 전세금이 3~4천 오르는 일을 볼 수 있었습니다. 

이처럼 각 지역, 단지별로

이번 규제가 미치는 영향범위가 다를 수 있으니

너무 큰 걱정을 하기보단

내가 보는 지역과 단지의 수요자들이 

실제 규제의 영향을 받는지 

보다 면밀하게 살펴보시면 좋겠습니다. 

셋째, 섣부른 풍선효과 기대는 금물입니다.

이번 대출규제가 터지자 마자 

기사나 유튜브 방송에

“이제 수도권 묶였으니 지방 오르나요?”

와 같은 댓글들이 올라왔습니다. 

물론 지방 아파트는 대부분 너무 쌉니다. 

이미 5년 전 가격으로 돌아간 곳도 많습니다. 

하지만 이런 곳들이 오른다면

가격이 너무 저렴해진 상태가 오래 지속되었기에

이제 가치에 맞는 가격을 찾아가는 것이지

수도권을 묶었으니 지방이 반사이익으로 튀어오르는 것은 아닙니다. 

심지어 지금 지방시장도 제각각이라 

21년도의 매매, 전세 전고점을 경신하는 지역부터 

아직 연속된 공급의 영향으로 내리막길을 걷고 있는 지역까지

각자의 사이클과 모습이 많이 다릅니다. 

이런 곳들이 일제히 대출규제의 풍선효과로

오른다고 기대하기보다는

현재 시점에서 가치가 있고 가격이 싼 단지를 찾아

제 가치에 맞는 가격표가 붙을 때까지

기다린다고 생각하시는 것이 좋습니다. 

오늘은 6.27. 대출규제가 지방아파트 시장에 미치는 영향에 대해 살펴보고 

이런 시기 지방아파트 투자를 할 때

어떤 점을 주의해야 할지 알아보았습니다. 

상황은 언제든 변합니다. 

좋을 때도 있고, 안 좋을 떄도 있지요. 

하지만 아파트를 산다는 건 

그러한 상황을 사는 것이 아닙니다.

가치에 매겨지는 가격표는 상황에 따라 

비쌀때도, 쌀 때도 있지만 

그것이 아파트의 본질적인 가치를

바꾸어놓진 않습니다. 

이렇게 변화가 잦은 때일수록

더욱 본질로 돌아가

아파트 본연의 가치와 가격을 보고 

현명한 투자결정 하시길 

진심으로 응원드립니다 : )