실전준비반 1주차 강의 후기 [실준 70기 1만 하기 2제 그만, 0원한 부자될조 Woody] (feat. 6.27 대출 규제, 배운 원칙대로 하기!)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

1주차 실전준비반 강의는 2년전 저의 월부를 처음 시작하게 만들어주신

너나위님께서 강의를 해주셨습니다.

이번에 재수강생들을 위해서 기존에 중요한 내용들에 더해

현재 대출 규제가 나온건에 대한 분석과

보너스 강의를 덧붙여 주신 덕에

벌써 5번째 실준반이지만 그 어느때보다도 너무 흥미롭게 강의를 들었습니다.

투자를 잃지 않으며 잘하는 법

강의의 가장 큰 목적은 잃지 않으면서 투자를 잘 할수있는 사람을 목표로 한다고

말씀주셨고 그 과정에서 알아야할 내용들로

잃지 않는다는 것을 알아야하며

최고 수준의 투자는 무엇인지 설명할 수 있어야한다고 하셨습니다.

그리고 매수는 전체 과정에서 10%밖에 안된다고 하시며

물건을 지킬때가 진짜 힘들고 뜻대로 안될때가 있다고

투자 이후에 어떻게 대처를 해야할지 아는것의 중요성도 덧붙여주셨습니다.

(1) 현재 시장

현재 6.27 부동산 대책으로 인한 대출 규제가 강화된 가운데

시장도 많이 혼란스럽고 저 또한 어떻게 해야될지를 모르겠는 상황속에서

너나위님께서 가지는 생각을 엿볼 수 있었습니다.

일단 해당 대출 규제는 현재 시장을 이끄는 실수요자들의 갈아타기로 인한

고가 주택의 연쇄 거래를 끊으며 조정 분위기로 가게 만들수 있습니다.

그리고 풍선효과를 얘기하는 전문가들도 있지만 너나위님께서는

지금 현재 시장이 실수요자들이니 급지를 낮춰서 가기가 어렵다고 말씀해주셨습니다.

(마포구 → 은평구 예시 ㅎㅎ)

그리고 이런 대출 규제에서 기회가 되는건 뭘까? 라는 역발상을 하시며

말씀해주신 내용들도 굉장히 인상깊었습니다.

첫번째로는 갈아타기 매도자인데 6개월 안에 처분해야하는 상황에서

처분이 안될때 급매로서 접근이 가능한 점이 있을 수 있습니다.

두번째로는 전월세 만기가 6개월 이상 남은 물건은 실수요자들이 못보기 때문에

투자자만을 위한 물건이고 실수요자들이 보지 않게 되어 초조해진 주인들이

싸게 넘길 가능성이 있습니다.

조건부 전세대출 불가에 대해서는 이미 한번 경험이 있기에 이에 대해

대응하는 방법까지 알려주셨습니다.

1. 세낀 물건 찾기

2,매도인 전세계약 체결 후 체결된 전세를 안고 매입하는 방법

(전세를 싸게 해주면 협조 가능, 은행별로 6개월까지 소유권이 이전되는지 보기도 하므로 주의 필요)

3. 까다로워졌을뿐 불가능한게 아니라는 것에 대한 자신감

그리고 현재 규제 외에 시장을 판단하는 동행 지수를 보는 방법도 알려주셨습니다.

실제 너나위님께서 보시는 지표들로서 현재 시장을 진단하는데 유용한 지표들이니

앞으로 매달 임보를 쓸 때, 해당 지표들을 봐야겠다고 생각이 들었습니다.

그 지표들은 바로 주태가격심리지수, 거래량, 매물수입니다.

주택가격심리지수는 매수와 매도 심리가 아예 떨어져있을때는 하락장이며

매도와 매수세가 오르락 내리락 하면서 터치하는 시기가 상승장이었습니다.

여기서 배울 수 있는 내용은 상승장이라고 계속 불장은 아니고 오르락 내리락 한다는 점입니다.

급하게 추격매수 하면 안되고 기회가 한번씩 올 때 잡아야함을 느꼈습니다.

거래량은 서울의 장기 거래량 평균이 11000건 정도로

5천건 정도 넘어서면 심상치 않은거구나라 생각을 해야합니다.

매물수와 전세수도 급격하게 줄어드는 점을 봐야합니다.

규제 전 과열 : 매수세 > 매도세 / 월 거래량 5천건 / 매도수 감소

→ 기회 : 매도세 > 매수세 / 월 거래량 5천건 미만 / 매도수 증가

BM

규제속에서 기회 찾기 (내가 할 수 있는 것에 집중)

매수심리, 거래량, 매물수를 통해 현시장 파악하기

(2) 잃지 않는 투자

잃지 않는 투자란 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에

투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자입니다.

사실 실준반에서 계속해서 배웠던 내용인데 부끄럽게도 1호기를 하고나서는

아… 저거 돈 조금 빌려서 저 아파트 했으면 더 올랐는데 하는 생각을 그동안

많이 했었던 거 같습니다.

10년을 놓고 봤을때 정말 아무것도 아닌 금액인데 너무 당장에

돈을 더 벌지 못하고 있는데 아쉬움을 표하고 있는 저를 보고는

정말 배워도 시장 앞에서 배운대로 행하기가 쉽지 않음을 느꼈습니다.

BM

잃지 않는 투자인가를 의사결정시 항상 물어보기

(3) 투자 이후 4가지 시나리오

투자 이후 맞이할 수 있는 4가지 상황에 대해서 머리쓰지말고

배운 원칙대로 그대로 해야함을 알려주셨습니다.

해당 상황에 들어가기에 앞서 일단 역전세의 빈도가 100개월중 12개월 즉, 10년 정도 투자하면 1년은

역전세를 맞았고 최근에는 19,22년 두 번 역전세가 있었다고 알려주시며 강의를 시작하셨습니다.

매매 상승, 전세 상승 시점에는 투자금을 회수하고 상승초반부에는 재투자를

상승후반부에는 대출을 청산해야합니다.

이 초반과 후반의 기준은 가격 수준 자체로 판단합니다.

상승 후반부에 투자 몇번 해보신분들은

투자할게 많이 보여 제 말 안듣고 부채를 안갚다가

살아남지 못한 경우가 많다.

매매 상승, 전세 하락 시기는 길어봤자 1년 정도로 실제 잘 오지 않는 시기이며

일단은 매도를 원칙으로 하되 역전세가 감당가능하다면 현금으로 버텨야합니다.

매매 하락, 전세 상승 시기는 재투자를 하면 좋은 상황이다.

전세가 오르면서 회수금이 생기는데 갭은 줄어드는 상황이니까 재투자를 검토해봐야합니다.

매매 하락, 전세 하락 시기에는 현금으로 역전세를 대응하되

방어가 불가능할 경우에는 매도를 해야합니다.

그리고 여러채 중 1개만 못막는 상황일 경우에는 보유 우선순위를 정해서

낮은 우선순위부터 매도를 해야합니다.

하지만 이런시기가 오면 막상 입지 좋은게 잘 매도가 되니 덜컥

입지 좋은 애를 던져버리는 악수를 두는 경우가 있어 조심해야합니다.

(4) 저평가 판단

여기서는 절대적 저평가와 상대적 저평가의 개념을 알려주셨습니다.

먼저 절대적 저평가는 뭘사도 돈을 잃지 않는 시기이며 이러한 시기 판단을

PIR 과 전세가율로 판단함을 알려주셨습니다.

실준반에서 많이 다뤄주셨던 내용이라 매달 임보에 업데이트 해나가고 있어왔던

내용이라 알려주신대로 이건 잘 하고 있구나하는 생각이 들었습니다.

그리고 상대적 저평가는 살 수 있는 돈으로 단지들을 찾아보고

수요층이 동일한 같은 평형과 같은 연식끼리 변수를 통제하고

비교를 해서 매수를 진행하는 것입니다.

추가적으로 앞마당 관리를 어떻게 하냐는 질문에 답변을 해주셨는데

투자를 했다고 가정하고 날짜를 기록해놓고 시세를 달마다 트래킹해나가는

모의 투자 과정을 해보라고 권해주셨습니다.

모의투자야말로 해야지 해야지 하면서 계속해서 놓치고 있던 내용이라

이번 결론 파트에서는 모의투자까지 꼭 진행해보는걸 목표로 임보를 써봐야겠습니다.

마지막으로 아는 지역이 많다는 것이 어떤 결과를 초래하는지

시뮬레이션을 해주셨는데 정말 급지가 달라지는걸 봤고

내가 얼마나 많은 지역을 알고있느냐가 곧 내 실력이라는 말에 깊게 공감하게 되었습니다.

 BM

결론 파트에 모의 투자는 꼭 들어갈 수 있게 하기 무조건!!!

(5) 아파트로 돈 버는 법

1주택 올인, 일시적 1가구 2주택, 가치성장 투자, 소액투자 이렇게 크게 4종류가 있습니다.

이 중에서 1주택자 포지션인 1주택 올인과 일시적 1가구 2주택의 문제는

부채로서 대출을 계속해서 갚아나가야 하는 것이고 나중에 소득이 끊겼을때

급지를 낮춰서 돈을 확보하거나 주택연금을 받는 방향으로 가야되어

크게 제가 메리트를 못느낀 반면

다주택자 포지션인 가치성장, 소액 투자의 경우는 자산을 축적할 수 있고 전세금을

올려받아 현금흐름을 만들 수 있기 때문에 더 제가 원하는 경제적 자유에

가까워진다고 생각하였습니다.

먼저, 가치성장 투자의 경우는 가치 있는 팔지 않을 자산을 사는 것이며 이 과정에서

필연적으로 투자금 없이 2~3년을 보내야함을 알려주셨습니다.

지금 현재 1호기를 하고나서의 제 상황이 이렇게 투자금 없이 돈을 다시 모으는 과정 속에 있어

1년에 한채씩 해야하는데 어떻게 돈을 모아야하지?라고 생각하고 있었는데

이게 당연한거구나를 인지하게 되었습니다. 

소액투자의 경우는 지방에 내가 넣은 투자금 정도를 벌고 나온다는 생각으로

들어가는거고 정말 지방투자는 어렵기에 두 개 정도까지만 하는걸 권해주신다고 하셨습니다.

매도를 항상 염두해두고 있어야하며 매도 타이밍을 놓치며

편한 선택인 전세를 한번 더 돌리는 방향으로 가게 되었다가

잃는 투자를 할 수 있는걸 조심해야합니다.

Bonus 강의

마지막으로는 보너스 강의를 해주셨는데 전국 시장의 매매, 전세 흐름에 대해

분석을 해주셨습니다.

서울은 전세가 빠지면 매매는 무조건 빠지고

전세가 오르면 매매는 오르기도하고 빠지기도 하는 양상을 보여줍니다.

여기서 가져야될 생각은 빠질수도 있겠다라는 생각을 지금 모두가 오른다고 생각하는

이 시기에 할 수 있어야되는걸 강조해주셨습니다.

그리고 이 관점에서 현재 시점 수도권에서 입지는 괜찮아서 전세가는 꾸준히 상승하나 매매가는 전고점을

넘지 못한 것들이 투자자산으로 안정성과 수익성이 모두 좋다.

따라서 이미 올라버린 상급지에 대한 지나친 집착을 버리고 투자를 실행해야하는 시기임을 알려주셨습니다.

지방은 전세가와 매매가의 그래프가 쌍둥이처럼 가고 따라서 전세가 자체가 너무 중요합니다.

전세가는 일반적으로 금리와 공급에 반비례하는데

금리는 인하기라서 전세가 상승에 우호적인 상황속에서

남은 건 각 도시별 공급이 중요하게 작용합니다.

대전을 제외하고 광주가 비슷한 공급 수준을 유지하는 걸 빼면

수도권, 광역시 모두 공급이 줄어들고 있는 상황입니다.

2년간 월간 전세가 변화추이를 살펴봤을때 이미 빨간색으로 변해서 가는

울산은 상승장을 맞이하였고 앞으로 울산처럼 될 지역을 찾아서

임장을 가는거고 이것이 지방을 바라보는 너나위님의 방식임을 알려주셨습니다.

강의가 마무리되며 마지막에 역지사지의 마음을 가지고

나는 투자자지만 실수요자 관점에서 상황을 읽으려 노력하는 태도가 필요하다고 해주셨고

투자는 조금 과한 취미처럼 해야함을 한번 더 강조해주셨습니다.

생업처럼도 아니고 얕은 취미처럼도 아닌 조금 과한 취미처럼 앞으로 앞마당을

만들어나가는 과정들을 꾸준히 해나가야겠다고 생각이 들었습니다.