[실준반 70기 럭키7을 0(빵)하고 찾조 호이진] 더 못 벌더라도 덜 위험한 것을, 할 수 없는 것에 집착하지 말고 할 수 있는 것을 하자.

6개월 만에 다시 재수강해서 듣게 된 이번 실전준비반 강의는 더 업그레이드 되어 있었습니다!

너나위님의 6.27 부동산대책을 포함한 현재 시장 분석, 배웠지만 제대로 하고 있지 못한 부분들을 지적하고 더 자세히 알려주신 부분들까지 훨씬 내용이 알차다고 느껴졌습니다. 

그리고 너나위님이 강조하신대로 결과만 보지 말고 투자하는 동안 어떤 일이 있었는지, 어떤 심정이었을지를 공감하고 어떻게 극복했는지를 배워야 한다고 강조하셨던 부분이 가장 인상 깊었던 것 같네요.

• 나에게 특히 인상 깊었던 점
  • 아는대로 하는 것이 정말 어려운 것이다. 너나위님도 훈련이 되니까 아는 대로 했던 거지 실제로는 정말 어렵다.
  • 그냥 꾸준히만 해서는 안된다.  어떤 방면으로든 매일매일 나아져야 한다. 공부한 시간에 부끄럽지 않게 모르고 잘 못하는 것은 고쳐서 업그레이드 해야 한다.
  • 6.27 부동산 대책 정리

    • 주택담보대출

      1) 주담대 총액 제한: 수도권, 대출 6억 한도

      2) 유주택자 6개월 내 처분조건부만 가능 (집을 사는 건 상관없고 대출을 안해준다는 의미) 

      3) 주담대 만기 30년 이하만 가능

      4) 정책대출 한도 축소: 신생아 5억 → 4억 / 신혼4억 → 3.2억 / 생애최초 3.2억 → 2.4억

      5) 6개월 이내 전입 의무: 대출 받아서 집 샀으면 6개월 이내 전입 필수

    • 주택담보대출: 기존 연소득 2배 이내 은행별 자율 → 연소득 이내
    • 전세대출 보증비율 하향: 90% → 80%
    • 지금은 실수요자들의 시장이었음. 6.27 부동산 대책의 효과는 실수요자의 직접적 구매력 감소가 발생한다는 것! 사실상 실수요자들의 수요를 걷어낸 규제, 투자자에게는 엄청난 기회이다.
  • 가격이 이미 많이 오른 물건을 사는 것, 추격매수를 하는 것은 정말 위험하다. 엄청 오른 것은 반드시 큰 폭으로 떨어질 수 있는 리스크가 있음을 잘 알고 있어야 한다. 특히, 대출까지 활용해서 투자하는 것은 정말 신중해야 한다.
  • 잃지 않는 투자: 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자 시장에서 살아남기 위한 투자를 하는 것
  • 투자 이후 시나리오
    • 매매 상승 / 전세 상승 →  투자금 회수 → 대출 청산 or 재투자
    • 매매 상승 / 전세 하락 → 역전세 → 매도 혹은 현금 대응
    • 매매 상승 / 전세 상승 → 투자금 회수 → 재투자 혹은 대출청산
    • 매매 상승 / 전세 하락 → 역전세 → 현금 대응 혹은 매도
  • 절대적 저평가 판단법
    • PIR(Price to Income Ratio) = 중위가격 / 중위소득
      • 사람들의 소득대비 집값은 어느정도 수준인가
      • 서울아파트 평균 PIR 12.2 (2008년 12월 이후~)
    • 전세가율 = 전세가 / 매매가
      • 서울 전세가율이 평균보다 낮다 = 과열 (현재 강남 30%)
      • 서울 전세가율이 평균보다 높다 = 침체(하급지들)
  • 투자는 공포에 사서 환희에 판다. 무릎에 사서 어깨에 판다. 공포에 사서 탐욕에 판다. → 하급지들은 현재 공포상태이다. 다들 안오를 것이라 생각하기 때문이다. 탐욕에 사려고 하는건 아닌지, 배운대로 잘 하고 있는지 고민해야 한다.
  • 이미 너무 많이 올라버렸다면 너무 상급지에 집착하지 말기. 가치의 절대 범위를 절대 의심하지 말 것. 가치가 있지만 침제인건지, 가치가 없는 건지를 잘 구분해야 한다.
  • 다주택자의 가치성장 투자와 소액투자는 똑같이 내가 가진 돈으로 가장 좋은 것을 산다 같은 목적을 가지고 있다. 그러나 가치성장 투자는 투자금이 조금 더 있어서 수도권에 안팔아도 되는 것을 사는 것이고 소액투자는 매도를 항상 생각하고 하는 것이다.
  • 투자는 생업처럼 하면 안된다. 취미처럼 해야한다. 얕은 취미가 아닌 과한 취미로 해야한다. 

• 꼭 적용해보고 싶은 점
  • PIR 실제로 알려주신 대로 계산해보기
  • 모의 투자 해보기: 내가 괜찮다고 생각한 단지, 투자금에 맞는 투자단지들을 뽑아 투자했다 생각하고 시세트래킹 해볼 것
  • 1호기 하고 나서 너나위님 조언대로 목표 세워 실천해보기
    • 임장보고서 매달 작성 (혼자 힘들면 강의 꼭 들으면서)
    • 글쓰기
    • 사람들 만나기, 쫒아다니기

정말 오랜만에 너나위님의 강의를 들었는데 사랑의 잔소리도 많이 해주셔서 너무 반갑고 즐겁게 들었습니다.

그리고 첫수강 때는 너나위님의 강의를 많은 부분 제대로 흡수 못했다는 생각도 들었고 현재는 확실히 더 많은 부분들이 잘 이해되어 그래도 잘 배워가고 있구나 생각도 들며 뿌듯했습니다.  

여기서 만족하지 않고 오늘 알려주신 부분, 지적해주신 부분들 꼭 잘 새겨 실행해나가도록 하겠습니다!!

더 업그레이드 된 강의 신경써서 준비해주신 너나위님께 정말 감사합니다!!