250706_실준 1주차 강의 후기(히히여니)_지피지기면 백전불태

⭐️ 기억할 것 ⭐️

• 조건부 전세대출 관련 - 만기 충분히 남은 세낀 물건

                                    - 매도인 전세계약 우선 체결 후 매매 방식 가능한지

                                    - 임차인 통해 전세대출 은행에 임대인 변경 여부 확인 기간 체크(전세 낮게 하면서) 

• 현재 지방 대부분 - 매도세 > 매수세 / 거래량 회복세 / 전세 매물 감소 

[잃지 않는 투자]

• 할 수 있는 것 : 현재 시점 저평가 판단 / 투자 이후 시나리오 대비(미래 시세 예측X)
• 투자 이후 시나리오

  - 1️⃣ 매매 상승, 전세 상승 : 대출 청산 > 재투자

  - 2️⃣ 매매 상승, 전세 하락 : 매도 > 현금 대응( 실제로는 거의 없지만 있어도 굉장히 단기간)

  - 3️⃣ 매매 하락, 전세 상승 : 재투자 > 대출 청산(전세가 상승한다는 건 투자할 물건들이 주위에 있다는 것)

  - 4️⃣ 매매 하락, 전세 하락 : 현금 대응 > 매도

 ** 3개 중 2개는 막는데 하나는 못 막는다면? : 보유 우선순위 결정 > 낮은 우선순위부터 매도(왜냐면 좋은 게 잘 팔리니까 쉬운 걸 매도하려는 생각 가지게 되니까)

[저평가 판단]

1. 절대적 저평가 - 뭘 사도 오르긴 오름
2. 상대적 저평가 - 같은 투자금을 넣어도 다른 결과

 절대적 저평가 

 - PIR(중위가격/중위소득) :  11이하면 싼 것

 - 전세가율(서울 전세가율 낮다 - 과열 / 높다 - 침체) : 60% 이상

 - 현재 PIR은 10.5, 서울 전세가율은 53.4% : PIR은 낮지만, 전세가율은 조금 애매

 상대적 저평가

 - 비교평가 : 직장, 교통, 환경, 학군 (서울은 교통)

 - 비교평가의 순서 : 기초 정보(평형구조, 매매전세, 전세가율) > 입지비교(직장 교통 환경 학군) > 입지대비 가격 비교

[내게 맞는 투자]

• 지방 투자에서 내가 쓴 투자금만큼 벌면 잘한 것이다.(욕심내지 말기)
• 지방은 전세가 오르면 매매가 무조건 오름(같은 흐름)
• 현재 (부산) 전세가 상승 전환, (울산) 전세가 상승 지속, (대구) 전세가 하락 다지기, (광주) 전세가 상승 전환, (대전) 전세가 하락 전환 : 전세가 상승 지속 > 전환 > 하락 다지기 순으로 회복할 것

⭐️ 느낀점 ⭐️

• 나의 현재 상태는 : 모른다 > 질문을 못한다 >> 배운다
• 지방은 4천 넣어서 3천 벌면 팔아야 된다.(buy&sell and buy)
• 초보일 때는 비교평가 시 땅만 비교(신축은 신축끼리, 구축은 구축끼리/ 평형도)

• 비교평가를 잘하려면 - 아는 지역이 많아야 함

   

⭐️ 적용할 점 ⭐️

목표 : 처음에 지방투자로 투자금 불려서 수도권 투자로 넘어가기

계획 : ‘25년까지 지방 앞마당 3개 만들고, 임보도 꼭 완성하기!