안녕하세요.
삶의 모든 면에서
여유롭게 살고 싶은 여유둥입니다.
패딩 입고 겨울임장했던
1월 지투가 엊그제같은데
뜨거운 여름 7월 지투와 함께 하게 되었습니다.
첫 번째 강의는
잔쟈니 튜터님께서
[하락장 지방투자로 10억 버는 방법]이라는
제목으로 진행해주셨습니다.
요즘 경제 기사에서 자주 볼 수 있는
'양극화'라는 단어.
수도권과 다르게
현재 지방은 일부 지역을 제외하고
아직은 대부분의 지역이 하락의 분위기인데요.
잔쟈니 튜터님의 1강을 통해
지방 투자에서 어떻게 투자 범위를 설정하고
우선 순위에 맞게 투자 결정을 할 수 있는지
배울 수 있었습니다.
#지방아파트 시장 진단 및 투자 기준
현재 지방은 대부분
가격이 다 싼 저평가 시장이기 때문에
제대로 봐야지
같은 돈으로 더 벌 수 있는 시기입니다.
절대가도 싸지만
투자금이 적다는 메리트도 있습니다.
10년 전 전세가로 돌아간 광역시의 선호 단지를 보면서
리스크도 크지 않다는 것을 알 수 있습니다.
무엇보다
대부분 지역의 공급이 줄어들고 있는 상태입니다.
22년부터 투자 공부를 시작하면서,
전주나 울산과 같은 도시에서
전세가가 차오르면서 매매가를 밀어올리고,
동료들이 돈을 버는 과정을 지켜보면서..
공급이 없는 지방 도시의 힘을 크게 느꼈는데요.
가격이 싸고,
투자금이 적고,
리스크도 낮은 투자.
이 것이 바로 지방 투자로 돈을 벌 수 있는 기회라는 뜻입니다.
이번 강의에서 튜터님께서
광역시/중소도시 도시별 시장 상황도 한판에 정리해주셨는데요.
공급이 많았던 도시에서
전세가 어떤 형태로 정리되면서 매매가를 밀어올렸는지,
앞으로 이와 비슷한 모습을 보여줄 곳은 어디인지,
공급이 정리되어 가며
가격이 정체 중인 도시에서
바닥을 어떻게 다지면서 올라가는지,
공급이 터지기 전에 매수보다
전세를 찾으면서 전세가 올라가는 도시의 모습을 보면서
한 판으로 흘러가는 수도권과 다르게
개별 시장의 모습이 다 다른 지방은
참 재밌다는 생각이 들었습니다.
튜터님이 말씀해주신 것처럼
각 도시의 시장 상황을 꾸준히 모니터링하면서
알게된 특징을 내 투자에 적용해봐야겠습니다.
튜터님께서 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위구축
4개 레벨로 나눠서 어떤식으로
지역의 흐름을 이해하는지 사고 과정을 풀어서 들려주셨는데
이 부분이 너무 좋았습니다ㅎㅎ
앞으로 지역 트래킹을 하면서
튜터님과 같은 방식으로
생각을 정리해봐야겠습니다. 비엠비엠~
특히 후순위 구축의 가격이나 거래 상황까지도
열심히 봐야하는 이유를 깨달을 수 있었습니다.
전수조사를 하면서 엑셀표만 채우기보다는
전임을 통해서 현장감을 이어가야
나중에 시세만 따도
시장의 분위기를 읽을 수 있다는 말씀에 공감되었습니다.
BM. 지방 원페이지 정리할 때
전세가의 움직임과 전세개수 자세히 보자. 앞마당별 전임 꼭 하자.
후순위 구축까지 거래가 되는 시장 상황의 모습으로
내가 가진 물건의 매도 시기를 판단해보자.
물건이 없어서 전세 시세 가늠이 어려운 지역은 반드시 현장을 가보자.
#지방투자로 돈 버는 매수 전략
지방 투자에서도
가치 성장을 할지, 소액 투자를 할지
방향성도 중요합니다.
튜터님께서는
소액 투자를 하더라도 가치 성장 투자의 특징에
가까운 투자를 해나가야 한다고 말씀해주셨는데요.
소액 투자로 매수한 물건은 반드시 매도해야 하기 때문에
투자금을 회수할 때까지
그 시장 안에서 발을 담그고 지켜보는 것이
중요함을 다시 깨달을 수 있었습니다.
사람들이 많이 고민하는
지방에서 환경이 애매한 단지,
지방 구축 단지 ,
도심에서 떨어진 외곽 생활권 단지 등을
투자할 때 어떤 점에 유의해야하는지도 다시 배울 수 있었는데요.
결국 중요한 것은, 단지의 선호도
‘그 단지를 사람들이 좋아할까?
돈을 주고 사고 싶을까?’입니다.
결국 내 집을 받아주는 사람은
실수요자일 확률이 높은데
그 사람이 받아줄만한 가치를 지닌 단지여야 함을
잊지 말아야겠습니다.
튜터님 말씀처럼
A와 B단지 사이에서 고민이 될 때
내가 갖고 있다가 쉽게 팔 수 있는 단지는 어떤 것일지
생각해보는게 오히려
심플한 답이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
강의를 들으면서 이번 임보에 꼭 비엠해보고 싶었던 부분은
마지막에 결론부분을 쓸 때
같은 가격에 더 좋은 것? 비슷한 가치인데 더 싼 것?이
있는지 한 번더 정리해보는 것입니다.
많은 사람들이 어려워하는
목표 매수가와 전세가를 설정하는 방법도
자세하게 풀어주셨는데요.
매매 물건의 개수, 실거래, 최저가매물의 상황 등을 보면서
목표 매수가를 좀 더 타이트하게 잡아도 되는지를 배울 수 있었습니다.
실제 분위기가 뜨거운 시장에서는 좋은 물건이 먼저 빠지고
저층이나 전월세가 낀 물건이 많이 남아있다는 것은
저도 최근에 현장을 돌아다니면서 많이 느낄 수 있었는데요.
특히 네이버 부동산의 최저호가를 보면서
분위기를 가늠하는 방식을 통해
가격을 던져볼지 말지 결정하는 방식은
실제 투자에도 도움이 될 것 같습니다.
목표전세가를 산정할 때 중요한 점은
단지별 선호도가 상/중/하로 그룹핑을 먼저 잘 해야한다는 것인데요.
튜터님이 보여주신 임보 예시처럼
지도 위에 전세가 분석하는 장표를
추가해보면 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.
BM. 정교한 비교평가보다는 매도와 환금성의 관점에서 생각해보자.
투자 후보 전세가 분석 장표 지도 위에 올려보자.
#지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵
마지막 파트에서
‘수익을 내는 경험이 있어야 가치를 믿고 기다릴 수 있다’는
말씀이 정말 와닿았습니다.
아직 수익 실현을 하고
매도를 한 경험이 없다보니
이 기다림이 길고 어렵게만 느껴지는데요 ㅎㅎ
튜터님이 말씀하신 것처럼
지방아파트 한 채가 아니라
내 투자 실력이
나에게 경제적 자유를 가져다줄 것임을 믿고
지금의 보릿고개를 잘 이겨내야겠습니다.
매달 갈아탈 수 있는 단지와 지역을
최소 3~5개를 후보로 뾰족하게
뽑아낼 수 있는 투자자가 되어야겠다는 생각이 들었습니다.
언제 어디서든 투자 물건을 찾을 수 있는
명사수가 되기 위해
이번 한 달도 알차게 보내보겠습니다.
해보면서 오는 익숙함에서 벗어나,
하던대로 하지 않고
높은 몰입도로 성장하는
시간 보내겠습니다.
긴 시간 명품 강의 해주신
잔쟈니 튜터님 감사합니다:)
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