[실준70기 2븐하게 7하게 동대문열어조 흑임자떡] 내 본능과 다르더라도 원칙을 알고 실행시키는 투자자가 되자!

머리를 ‘콩!’하고 한 대 맞은 것 같았던 1주차 강의였습니다.

이해했다고 공감이 아니다!

왜 오를 거라고만 생각하는가

지금부터 6개월 이내에 2년 정도 집값이 떨어질 수 있다고 생각해봤나?

아직은 상승장이 아니다. 진짜 상승장에는 더 멀리까지 영향을 미친다.

한창 집값이 올라서 마음이 조급해지는 분들이 많은 요즘입니다.

저도 계속 오른다는 매매가에 조급해지고,

‘이러다 내가 지금 살 수 있던 아파트가 더 이상 닿을 수 없는 곳에 가버리면 어쩌지’ 불안해지더라구요.

늘 말씀해주시는 것처럼 “못 샀다? 그럼 내 물건이 아닌 것”이라는 마인드를 다시 한 번 새기고

이번 강의를 복기해봅니다.

▶ 이번 대출규제는 투자자에게 어떤 의미가 있는가?

• 6억 이상 대출이 필요한 주택은 수요가 감소했고 조정 분위기 형성
• 갈아타기 매도자의 미처분 주택 급매 접근 가능
  6개월 안에 처분해야하기 때문에 올 겨울에 많지 않을지..
• 전월세 만기 6개월 이상 남은 물건 급매 접근 가능
• But 조건부 전세대출 불가
  = 집주인이 바뀌면 대출x

▶ 결국 중요한 것은 “잃지 않는 투자”와 “저평가” 그리고 “내게 맞는 투자”

• 잃지 않는 투자 = 할 수 있는 것과 할 수 없는 것 구분하기!
  • 할 수 있는 것: 현재 시점 저평가 판단 → 현재 가격을 가지고 결정 → 실제 가격상황 조사, 숙지 → 단기 예측 배제하고 현재 가치 있고 싼 물건 사서 기다리기(인내)
  • 할 수 없는 것: 미래 시세 예측, 가격 영향 변수로 결정, 금리/유동성/공급/미분양 예측
• 저평가
  • 절대적 저평가: 뭘 사도 오르는 시기
    - PIR(Price to Income ratio)이 높을수록 소득대비 집값이 비싸다는 것 (*10이 기준)
    - 전세가율: 평균 전세가율이 낮으면 과열, 높으면 침체
  • 상대적 저평가: 아는 지역끼리 비교평가
    - 기초정보(평형 / 매매가 / 평당 매매가 / 전세가율 / 매매-전세 차액) 비교
    - 가치(=입지) 비교
    - 입지 대비 가격 비교
• 내게 맞는 투자
  • 1주택자
    • 1주택 올인: 내 집 하나(실거주 및 노후 주택연금)
    • 일시적 1가구 2주택: 내 집 마련 이후 추가 매수 → 두 개를 합쳐 jump up
  • 다주택자
    • 가치성장(입지): 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중 a.k.a. 안 팔 집 사기
    • 소액(매매-전세): 물건의 가치보다 투자금 규모와 가격에 집중 a.k.a. 종잣돈 불리기(매도중요)

매입했다고 끝이 아니다! 

투자하고 난 뒤부터가 시작이다!

▶ 투자 이후 4가지 시나리오

• 매매↑ 전세↑ 
  투자금 회수 → (상승초반) 재투자 / (상승후반) 대출 청산하고 재투자
• 매매↑ 전세↓
  역전세 → (방어가능+저평가) 현금대응 / (방어가능+고평가) 매도 / (방어불가) ㅠ
• 매매↓ 전세↑ 
  투자금 회수 → 재투자 or 대출 청산
• 매매↓ 전세↓
  역전세 → 현금대응/매도

지피지기 백전불태

; 나는 지금 투자할 수 있을까?

열기반과 같은 결론이다.

결국 중요한 건 가치평가/비교평가이고 비교평가를 하려면 아는 지역이 많아야 한다.

그럼 이걸 어떻게 내 삶에 적용할 것인가

★ 적용: 앞마당 만들기

나는 아직 앞마당이 없다.

수업에서 말씀 주신 것처럼 아는 지역이 많을수록 더 좋은 선택을 할 수 있고, 그 시작은 앞마당 만들기, 임보쓰기이다.

임장보고서는 써본 적이 없는데 실준반 강의도 듣고 과제도 하며 첫 앞마당을 만들어보려고 한다.

사실 지금 상황에 동대문구는 내가 투자할 수 있는 범위는 아니라고 판단되지만 좋은 비교군을 만든다는 생각으로, 그리고 서울에 내가 투자할 지역이라고 상상하며 완벽이 아닌 완료를 해보려고 한다.

투자 방식에 대해서는 고민이 아직도 많다.

당연히 댜주택자가 한 번에 되면 좋겠지만, 현재의 자산으로는 1주택도 쉽지 않다🥲 우선은 가치성장투자로 1주택(똘똘한 한 채)을 하고 이후 나의 투자 스킴을 고민해봐야할 것 같다.

인지했다고 이해한 것이 아니고

이해했다고 공감한 것이 아니다!

분임을 다녀오고 정말 피곤했다.

날도 점점 더워지고 한 달 동안 쉽지 않은 주말을 보낼 것 같은데, 그럼에도 공감하고 실행하기 위해 열심히 달려보쟈~!