공급의 영향을 생각해볼 수 있는 4가지 흐름 [멤생이]

안녕하세요 멤생이입니다!

이 지역, 또 공급이 와장창

들어온다는데… 영향 많이 받을까요?

저도 임장보고서 쓸때 투자 할때

항상 고민하고 있는 것 같아요.

신축이 들어오면 내 단지는 전세가가 떨어질까?

매매가도 눌리지 않을까?

분위기가 바뀌면 어떻게 하지?

그럴 때마다 네가지 흐름으로

공급이 얼마나 영향을 미칠지를

조심스럽게 생각해보곤 합니다 :-)

먼저 인구 이동을 확인해봐요

공급이 영향을 미치려면,

그 공급으로 사람이 움직여야 하잖아요.

그래서 저는 제일 먼저 인구 이동을 봐요.

예를 들어, 울산을 예시로 이야기해볼게요!

울산 시민들이 실제로 어디에서 많이 이사 오고,

또 어디로 이사 가는지 확인해보는 거죠.

울산은 경주나 양산, 부산과 가까워서

이런 인접 도시와의 인구 흐름이 꽤 활발해요.

하지만, 울산 내 인구 교류가 훨씬 더 많기에

범위를 울산 내 도시들로 한정지어 볼게요.

이런 흐름이 있는지 먼저 확인하면,

공급이 단순히 지역 안에서 돌 뿐인지,

아니면 외부 수요까지

빨아들이는 건지 알 수 있어요.

인구 이동 흐름을 더 깊이 보면

울산 안에서 어느 지역이 어느 지역으로

많이 옮겨가는지도 살펴봐야 합니다.

예를 들어, 북구 → 남구로의 이동이 많다면,

남구에 공급이 생겼을 때

북구는 영향을 받을 가능성이 크겠죠?

반면, 남구에서 동구로는 거의 이동이 없다면

동구의 과한 공급이

남구에는 영향을 덜 줄수도 있겠어요.

이걸 확인해보면 진짜 재밌는 생각도 나옵니다.

같은 지역이라도 공급에 대한 영향이

생각보다 차이가 크고,

비슷한 공급이라도 생각했는데 어떤 다른 이유로

생각보다 영향이 거의 없기도 하더라구요.

단지 단위로 흐름을 체크해보자

다음은, 공급이 들어온다고 하던 시기에

그 지역 단지들의 전세가, 매매가 흐름을

꼼꼼하게 비교해보는 겁니다.

저는 보통 이렇게 4가지로 나눠서 봐요

선호 신축

덜 선호 신축

선호 구축

덜 선호 구축

예를 들어 대규모 신축이 입주할 때,

그 근처 구축들의 전세가는 어떻게 움직였는지,

좋은 입지의 신축은

실제로 영향을 받았는지 등등을 보면

진짜 진짜 많은 걸 알 수 있어요.

예를들어, 신축 공급이 주변 단지 전세가에

아무 영향도 못 미친 경우도 있어요.

그럴 땐

어? 이 공급은 실제로 영향이 없었네?

앞으로 있을 이정도 규모로 이정도 입주의 공급은

실제로 영향이 거의 없구나.

라고 결론을 내면 됩니다.

가장 빠르고 정확한 방법

그리고 마지막으로

가장 빠르게 가장 정확한 방법은

바로 전화임장과 매물임장입니다.

특히 매물임장에서

어디로 이사가는지 파악하는 것이

굉장히 중요하다고 생각하는데요.

저는 이런 질문을 통해

어디로 이사가는지 파악해봅니다.

이렇게 깔끔한 집을 두고 어디로 이사 가세요?

인테리어 너무 잘 되어 있는데, 어디 가시려고요?

이 동네 살기 괜찮으셨죠? 그런데 어디로 가세요?

그러면 집주인이나 세입자분들이

의외로 자연스럽게 알려주세요.

어디어디 힐스테이트 입주해요

그냥 새 아파트 알아보려구요~~

애 학교 때문에 멤생초 근처로 가요~

그 대답 속에서

어떤 단지로 이동하는지

신축 공급이 실질적으로 영향을 줬는지를

가장 생생하게 확인할 수 있더라구요.

저도 타이밍 안맞아서 여쭤보지 못할때 많아요.

무리해서 갑자기 여쭤보기 보단,

마지막으로 집밖을 나가면서 자연스럽게

여쭤보는 것을 추천드립니다.

인구의 흐름을 임장보고서로 생각해보고

그 흐름을 실제 전임이나 매임으로

확인할 수 있다면

공급의 영향을 더 명확하게

정리해볼 수 있을거여요.

여러분의 임장과 분석이

더 깊고 넓어지길 응원하며

오늘도 성실하게 기록하는

우리 모두를 진심으로 응원합니다 :-)

감사합니다! 멤빠!!

(멤생이 빠이라는 뜻)