[부동산대마왕] 25.7.9. 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(이현철)-3

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자): 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(이현철)

저자 및 출판사 : 이현철, 매경출판사

읽은 날짜 : 25.6.30.~7.9.(2회독)

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가 #정책 #심리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 이현철 님은 공인중개사이자 아파트 분양 영업맨으로, 부동산에 대한 사람들의 심리를 파악하여 부동산 사이클에 대한 고찰을 하신 분이다. 그 결론을 책으로 엮어 부동산에는 폭등-폭락-하락안정기-상승시작-폭등이라는 사이클이 존재한다는 것을 근거와 예시를 들어 자세히 설명하고 있다. 

2. 내용 및 줄거리

(16p) 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?

 → 지금도 주택보급률은 100% 이쪽저쪽임. 실질적인 주택보급상황이 중요함. 우리나라의 전국 빈집은 100만채 정도며 이 중 8만채는 서울에 있음. 그 빈집들은 거의 재개발 재건축 지역에 있음. 집은 생활권이라는 공간적 제약이 따름. 재개발 등 지역은 슬럼화 되어있는데 이 집을 공짜로 준다고 해서 살 수 있을까? 주변에 학교, 병원, 각종 편의시설이 없으면 집으로서의 가치를 하지 못 함. 지방의 경우 시골의 노인분들이 거주하던 곳이 빈집으로 남음. 귀농인들은 빈땅에 집을 짓고 살지 기존 빈집을 매수해서 살지 않음. 결국 주택보급률은 통계만 존재할 뿐 실질적 의미 없음. 

(20p) 인구가 줄어든다는데 집값이 내려갈까요?

→ 인구가 줄어들면 집을 살 사람이 줄어들어(수요 하락) 집값이 내려갈 것이라는 주장. 이는 인구를 모두 실수요자로 파악한 것에서 오류. 집은 꼭 사람이 살아야 한다는 생각 때문임. 사람이 살지 않아도 매수자가 많이 사게 되면 집값은 올라감. 인구는 곧 수요, 즉 1인 1수요라는 것은 오류임. 1인 10수요도 가능한 것. 인구가 시장에 크게 영향을 주려면 갑작스럽게 많은 변화가 있을 때 뿐임. 인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황에 시장은 이미 적응했기 때문임.

(24p) 미국 금리가 올라간다는데 집값이 내려갈까요?

→ 미국 금리가 오르면 자본이 미국으로 흘러(달러 수요 증가) 환율이 올라감. 우리나라에서 생산되는 물건의 원자재는 대부분 수입산임. 환율이 오르면 원자재 값 상승, 물건값 상승으로 인플레이션이 발생함. 우리나라는 인플레이션을 방어하기 위해 금리를 올림.(금리를 올리면 저축을 많이 하고 소비가 억제 돼서 시장에 풀린 돈이 줄어듦. 물가상승 억제 효과) 주식은 전형적인 ‘투자상품’이고 주식투자 수익률은 금리보다 조금 높은 수준만을 기대함. 그러나 부동산은 ‘투자상품이자 소비재’이고, 수익률이 많게는 수백 %임. 따라서 부동산 상승장에 수익을 볼 것이 확실하면 우리나라 금리가 오르더라도(대출로 인한 이자비용이 올라 대출이 부담스러워지고, 저축이자가 커지더라도) 투자하고, 손실을 볼 것 같으면 금리가 떨어져도(대출이자가 줄어들어 대출부담이 적어져도) 투자하지 않음. 또한 부동산투자는 투자금이 많이 듦. 자금계획을 미리 세워 매수를 준비하기 때문에 금리의 변동에 순간적인 영향을 받지 않음.

(29p) 우리나라 부동산이 일본처럼  폭락할까요?

→ 일본은 1980년 플라자합의 이후 환율하락, 엔고현상으로 수출부진에 시달림. 일본정부에서는 경제활성화를 위해 무분별한 대출로 양적완화를 시도했으나 그렇게 풀린 돈이 실물경제를 일으키지 못 하고 부동산이랑 주식에 흘러들어가 부동산, 주식이 폭등함. 일본은 이걸 잡기 위해 금리를 올려, 시중에 풀린 돈을 회수하고자 노력했는데 급등한 부동산시장에 공포로 작용, 폭락함. 그와중에 일본은 실물경제를 살리기 위해 끊임없이 지출해야했음. 지출에 가장 좋은 건 건축.. 집을 계속 지음; 안 그래도 폭락하는 부동산에 수요가 증가되어 더 폭락함. 잃어버린 10년… 우리나라는 일본과 두가지가 다름. 일단 무분별한 대출이 아닌 LTV, DTI로 대출관리가 되고있고 정부가 과하게 시장개입을 하지 않음. 일본은 집을 더 짓는 바람에 난리남.

(35p) 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

→ 미분양이 중요한 게 아니고 입주 후 미분양을 봐야 함. 미분양이 나도 실제 입주까지는 2-3년(공사기간) 걸리기에 그 사이에 팔 수 있음. 근데 문제는 입주가 시작했는데도 분양이 안 된 경우임.(입주미분양) 이 경우는 시공사에서 할인분양을 해야함. 신축도 할인가에 파는데 구축을 살 사람이 있을까, 전체적인 집값이 하락을 이끎.

(38p) 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요? 

→ 계속 떨어지기만을 바라기 때문임. 바닥을 확인하고 사려고. 조금이라도 손해볼 바에야 안전하고 확실한 자금보호가 되는 전세를 선택.

(44p) 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

→ 전세가는 확정일자, 보증보험으로 100% 보호되고, 전세입자는 집값의 등락과 관계없이 싼 전세가에 거주하고싶어하는 것처럼, 임대인도 오르는 부동산 시장에 맞춰 집값이 오르길 바라고, 전세가도 오르길 바람. 이것은 당연한 시장논리임… 임대인은 집값의 하락 시 본인의 자산이 깎여나가는 리스크를 안으면서 전세입자에게 집을 빌려주고 상승 시 매매차익을 얻는 것에 비해 전세입자는 리스크가 없음..(전세금을 제때 받을 수 없는 리스크는 있어도 전세금을 못 받는 리스크는 없음. 확정일자, 보증보험) 오히려 우리나라 전세공급은 공공분양은 절대적으로 적고 대부분을 민간임대가 담당하기 때문에 임대인이 전세물건을 적게 제공하면 임차인은 전세난에 시달릴 수밖에 없음.(전세공급 하락) 정부는 공급을 조절할 수 없음. 아파트는 짓는 데 오래 걸리는데 정부의 임기는 5년이기 때문에 집값 조절에 성공했다는 성과를 보여줄 수 없음. 전세대출을 늘리고 보증보험 한도를 늘려주고 공공임대주택을 짓겠다고 약속할 뿐임.(근데 공급 없이 전세대출 늘리고 보증보험 한도 높여주면 전세수요 더 증가해서 전세난 심해짐.ㅎ 집값을 올리게 됨) 그렇다고 임대인이 담합하여 집값을 올리는 주범인가? 집값은 비쌈.. 만약 임대인들이 담합하더라도 아주 많은 금액으로 수도권 아파트 몇채를 못 살 것임.. 게다가 사고 팔고 하면서 가격을 올리기에는 각종 세금(취득세 양도소득세 등)이 있어, 당연히 임대인이 담합하여 집값을 올리다는 주장은 맞지 않음. 게다가 그게 가능하다면 왜 부동산 시장에 등락이 있겠음..? 등만 있어야 맞음. 임대인은 부동산시장의 등락에 편승할 뿐임.

(53p) 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?

→ 다 같은 집이 아니기 때문임. 부동산은 1물 1가임. 1물건에 가격이 1개라는 것. 그건 부동성에서 기인함. 한 브랜드의 아파트의 모든 호실의 가격이 같지 않음. 한 호실마다 가격이 다 다름. 같은 집이 아니란 말임.(모나리자 휴지는 다 5천원이고 술술풀리는집 휴지는다 6천원이지만 자이아파트 모든 호실이 다 1억지 않음.)

(57p) 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

→ 부동산은 다른 재화와는 다른 특성이 있음. 1. 부동성, 2. 부증성, 3. 필수재가 그것임. (부동성) 부동산은 움직이지 않기 때문에 지역성과 외부환경의 영향을 받음. 강남의 자이아파트 30평이랑 김포의 자이아파트 30평의 가격이 다른 이유임. 또, 서울에 입주물량이 없고 부산에 100만 세대 입주물량이 있음. 마침 서울사는 사람은 높은 전세가에 힘들게 살고 있고, 부산 집값은 폭락 중이라고 가정했을 때 서울에 사는 사람이 부산으로 이사를 갈까? 직장도 자녀 학교도 모두 서울에 있는데…? 이사가지 않음.. 부동성으로 인해 부산의 집값 폭락은 서울 집값에 영향이 없음. 이것이 지역성임. (부증성) 아파트가 지어진 그 땅은 더 이상 생산이 불가능한 재화임. 용도의 변경만 있을 뿐임. 다른 재화는 수요와 공급의 법칙에 의해 적정가로 돌아가는 자정작용이 가능하지만 아파트는 공급에 시간이 오래 들고 비용도 많이 듦. 즉각적인 수요공급의 균형을 맞출 수 없어, 그 불균형이 오래 흘러감. (필수재) 부동산은 의식주에 해당, 필수재임. 필수재는 수요공급에 대해 비탄력적임. 물건이 비싸면 안 사면 그만이지만 집은 아님. 전세가가 비싸도 live해야하기 때문에 어쩔 수 없이 선택해야 함.

(182p) 우리나라 아파트 경기사이클은 폭락기→하락안정기→상승안정기→폭등기임. 폭락이 있으려면 반드시 폭등이 선행되어야 함.

• 폭락기 : 부동산 시장이 활황기기에 분양이 많아짐(공급과다) 미분양 및 입주미분양 속출, 프리미엄 하향,, 그러면 이런 상황을 지켜보는 매수인들은 집값이 떨어지자 매수를 하지 않고 관망으로 돌아섬. 시간이 지나 잔금시기가 되면 전세물량 폭탄, 전세가 낮아지고 전세입자 구하기 어려움. 결국 매매가도 전세가도 동시에 떨어짐.
• 하락안정기 : 폭락이 어느정도 진정되었으나 아직 부동산 시장에 대해서는 부정적인 분위기가 지배적. 매매는 잘 일어나지 않아 매매가는 횡보하나 전세수요가 늘어나면서 전세가가 오르는 추세. 매전갭이 작아져 투자의 적기임. 전세수요가 늘어나는 이유는, 민간분양이 없어져서임. 전세공급은 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 놔야 공급이 이뤄지는데 앞 폭락기에서 집을 사는 사람이 없었기 때문임.. 게다가 폭락기에는 집이 있는 자도 집을 팔고 전월세로 전환하기에, 전세수요는 계속 있는데 공급이 없어서 전세가는 올라가게 됨.
• 상승안정기 : 매매가와 전세가가 동시에 오르는 구간. 이때 실제 매매는 활발히 이뤄지지는 않고 호가만 올라가고 있음. 전세가가 매매가를 밀어올리기 때문임. 이 시기에는 전세난이 심해짐. 앞 하락안정기에서 늘어난 전세수요가 전세가를 올리고, 그게 집값을 올리는 모양이 되자 부동산이 살아나는 분위기가 형성됨. 게다가 폭락기, 하락안정기에는 정부에서 대출완화, 보증보험 등의 전세수요 증진책을 써서 전세수요를 더 촉진하게 됨.(정책의 부작용) 전세입자들은 다음 전세가가 높게 형성될 것을 우려해 미리 전세를 알아보는 전세 가수요가 발생하며 임대업자가 전세가를 올리기 딱 좋은 환경이 됨.
• 폭등기 : 매매가와 전세가의 갭이 커지고 전세가와 매매가가 떨어짐. 상승안정기를 거치며 부동산이 오른다는 상승 분위기가 전반에 퍼짐. 부동산이 다시 활기를 띄자 분양이 시작됨. 분양 프리미엄 거래로 너도나도 부동산으로 돈벌었다는 소리가 들림,, 가만히 있는 사람은 상대적으로 손해보는 느낌이 듦. 결국 앞뒤 안보고 분양에 투자하는 등 투기자가 속출. 정부 규제는 잠깐 이 광기를 누를 수 있을 뿐 전국민이 투기꾼이 되어버린 상황을 막을 수 없음… 그리고 정부의 규제에도 시장이 상승했다는 학습효과 때문에 정부의 규제책도 효과를 못 봄. 폭락기부터 지금까지 응집되었던 에너지가 폭발하며 폭등. 근데 시장이 활성화되며 분양되었던 물건들이 2년 뒤쯤 입주를 시작함… 전세가의 경우, 한꺼번에 많은 물량이 공급되었던 터라 투기꾼들은 전세입자를 구할 수 없고 전세가는 떨어짐. 떨어진 전세가에 맞춰 잔금을 위해 더 많은 대출이 필요하고 대출이 낀 집은 전세가를 낮게 내놓을 수 밖에 없어서 또 전세가 떨어짐. 매매가의 경우, 마이너스 프리미엄으로 전환됨.. 하나씩 거래되기 시작하면 공포가 확산되어 너도나도 더 낮은 가격에 물건을 던지고 결국 폭락에 들어섬. 신축이 마이너스로 거래되면 당연히 구축은 오를 수 없음. 전반적으로 집값이 떨어지게 됨.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 전세가와 매매가의 관계에 대해서 더 명확히 알 수 있었고, 분양이라는 게 이 사이클을 좌지우지하는 큰 변수임을 알았다. 그리고 수도권과 지방시장은 사이클이 다르고 지방 시장이 수도권 시장보다 3-4년 더 앞선 흐름을 보이기 때문에 앞에서 살펴본 사이클에 맞춰서 어느 시점에 어느 시장을 공략할지 감도 잡을 수 있을 거 같다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 입지, 교통 등의 요소는 이 사이클이라는 거대한 흐름 속에서 존재할 뿐, 개별적 요소가 사이클을 이기지 못 해, 아무리 좋은 아파트도 폭락장에서는 집값이 떨어지고, 안 좋은 아파트도 폭등장에서는 가격이 승승장구 한다고 한다. 나도 겪었기에,, 공감했다. 열반스쿨 기초반에 자음과 모음님의 부동산 4계절과도 맞닿아 있는 내용이라 강의 내용을 복기하는 느낌도 들었다. 그 외에 부동산 하락론자나 지방부동산 망했다론자의 주장에 대응(?)할 수 있는 몇 가지 자주 묻는 질문에 대한 답도 들어있어, 더 재미있게 읽었다. 책은 친절하게 설명하고 있지만 경제 전반에 대한 나의 지식이 얕아서(금리, 환율 등 경제지표의 관계들) 몇몇 부분은 이해하는 데 한참 걸렸다. 그래서 2회독 했는데 두 번째 읽을 때는 내가 이해가 안 됐던 부분들을 더 찾아보기도 하고 책의 내용을 남에게 설명한다 생각하고 읽어보기도 했다. 3회독을 해보고 싶지만, 이현철 소장님 책 중 아직 안 읽은 ‘부동산 폭등장이 온다’를 읽으면서 보완해보려고 한다. 전세를 전전하지 말고 무주택자에서 주택을 가진 사람으로 나아가기를 바란다는 저자의 말이 인상깊었다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산 폭등장이 온다.