[프메퍼] "이제 정말 투자 끝났죠?"라고 말하는 사람들에게

안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의와 코칭을 통해

내집마련과 행복한 노후를 돕는 5년차 투자자

Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다

"6·27 대출규제 이후로 갭투자가 완전히 막혔다던데, 이제 정말 투자 못하는 건가요?"

“전세 보증금으로 잔금 못 치르면 이제 갭투자 아예 안 되는 거죠?”

"규제 때문에 당분간은 투자를 포기해야 하나 고민이에요. 다른 방법은 정말 없을까요?"

이런 질문 요즘 정말 많이 듣습니다

6·27 대출규제가 발표된 이후

대출 규제라는 뉴스 헤드라인에 놀라

아예 투자를 접어버린 분들도 계십니다

하지만 정말 그럴까요?

5년간 부동산 투자를 해오면서

수많은 규제 발표를 경험했지만

결국 방법을 찾는 사람들은

계속해서 좋은 투자 기회를 만들어왔습니다

규제가 생겼다고 해서 모든 길이 막힌 건 아닙니다
 

오히려 이런 시기야말로

진짜 실력을 갖춘 투자자가 빛나는 기회입니다

오늘은 현재 대출규제의 실체를 정확히 파악하고

여전히 존재하는 투자 기회를 놓치지 않는

방법에 대해 이야기해보겠습니다

1. 규제의 진짜 타겟을 알아야 투자가 보인다 (정확한 현황 파악)

자극적인 기사 헤드라인으로 인해

많은 분들이 6·27 규제로 갭투자가

'완전히' 막혔다고 생각하지만 이는 사실과 다릅니다

정부가 현재 실제로 막으려는 것은

서울 평균 전세가율 50%를 기준으로 보았을 때

대략 서울 상위급지 15억 이상 단지들입니다

6억 이상의 대출을 내면서 매수하려는 사람들에게

해당하는 수치입니다

서울 아파트 평균 매매가가

11억 6천만원인 것에 비하면

아직 매수할 수 있는 단지들이 많이있습니다

즉, 우리가 흔히 공략하는 중저가 지역이나

비수도권 단지들은 여전히 가능성이 있습니다
“전세보증금으로 잔금 치르기 = 갭투자 = 전면 금지”라는

단순화된 해석은 틀렸습니다

그렇다면 정확히 어떤 점이 달라진 걸까요?

(자세한 이번 대출규제 에 대한 설명은 해당 영상을 참고해보시면 좋습니다)

정부도 우회적인 투자 자체를 적극적으로 막고 있지는 않습니다

다만 방법론이 달라졌을 뿐이죠

기존에 우리가 자주 사용했던 방식은 이랬습니다

[전세보증금으로 매수자의 잔금을 치르고 등기 이전하는 방식]

하지만 이제는 이 방식이 “소유권 이전 조건부 전세대출”로

간주되어 승인이 안 나는 경우들이 생깁니다

핵심은 전세대출 실행 시점에 소유권자가

'매수자'라면 전세대출 승인이 불가하다는 것입니다

예전에는 계약서에 이런 특약을 썼습니다

1. 본 매매는 매도자가 기존 전세 세입자와 전세계약을 체결하고, 

   해당 전세보증금으로 잔금을 일부 지급받는 조건임.

2. 매수자는 잔금일에 해당 전세보증금과 자기자금을 합산하여

   잔금을 지급하며, 소유권 이전은 전세보증금 수령 이후 이뤄짐

이제는 이런 특약을 쓰면 신규 세입자 전세대출이

안 나올 수 있다는 점을 유의해야 합니다

2. 규제 속에서도 투자하는 방법 (실행 가능한 해결책)

현재 매매전세 동시 진행(전세대출→잔금→등기)은 금지되었기 때문에

명확하게 시점을 분리해야 합니다

전세대출 실행 후 → 잔금 납부 및 등기 이전 순으로

진행해야 합법적으로 계약을 맺을 수 있습니다

쉽게 말해 특약에 '잔금'이라는 키워드를 쓰면

전세 대출이 제한 될 수 있습니다

기존 특약과 내용을 달리 써서 기존 매도자가

먼저 세입자와 전세를 세팅한 후

매수자에게 승계하는 방식으로 진행되면

우회할 수 있는 방법도 있습니다

또한 이러한 대출 규제도 은행마다 다른 상황입니다

아직 정확한 내부 지침이 정리되지 않은 곳이 많고,

자세한 것은 해당 대출을 일으키는

은행에 직접 문의 해보는 것이 정확합니다

• KB국민은행, 우리은행: 전세승계도 신규대출로 간주해서 거절을 강하게 하는 추세
• 신한은행, 하나은행: 비규제지역에 한해서는 그래도 자유롭게 해주는 편
• 농협: 신한, 하나와 유사한 수준

이외에도 여전히 다양한 방법은 존재합니다 

✅ 전세 낀 매물을 매수
→ 기존 전세계약은 유지되므로 규제 영향 없음

✅ 주인 전세(주전세)
→ 매도자가 일시적으로 세입자가 되어 전세금 받고 퇴거, 이후 전세 놓기

     매수자는 등기 이후 새 세입자를 맞이해 전세 대출 실행 가능

✅ 실거주 후 전세 전환 (무주택자 대상)
→ 주담대 후 전입신고 일정 거주, 이후 전세

3. 위기를 기회로 만드는 투자자의 마인드셋 (실천과 완성)

정말 재밌는 사실은 불과 1년전에도 비슷한 규제가 있었습니다

그때도 “이제 끝났다”며 손 놓은 사람들이 많았습니다
그런데 지금은 어떤가요?

그 시기에 매수할 수 있었던 단지들은 1억~2억씩 올랐습니다

결국 남들이 포기할 때

방법을 찾은 사람들만 결과를 바꿨습니다
기사 한 줄로 포기하는 것은

투자자가 아닙니다

부동산 투자자는 말 그대로 CEO입니다
누가 ‘이건 됩니다~’ 하고

알려주길 기다리는 게 아니라
스스로 판단하고, 실행하고,

책임지는 사람이 돈을 벌 수 있습니다

재밌는 사실은 작년과 똑같이 상황을 피해

투자판단과 본질을 흐리게 하는 기사들도 나오고 있습니다

상황에 맞춰 규제를 피하기만 하려다

정작 본질인 가치 판단을 놓치는 경우도 생깁니다

실제 갑작스러운 정책 변화는

부동산 사장님들도 잘 모르는 경우가 많습니다

여러분 사장님 말만 믿지 말고

여러분들이 사장님을 설득시킬 레벨이 되어야 합니다

다 갖춰진 상태에서 투자를 하겠다는

마음으로는 절대 좋은 투자를 할 수 없습니다

제가 투자한 모든 시기에도 완벽한 조건은 없었습니다
 

“지금은 좀 불안하니까 기다려야지…”
 

하지만 이런 시기에

매수했던 사람들이 결국 더 좋은 성과를 냈습니다

지금같은 여름 비수기, 매수자 없는 시장…
오히려 이런 때가 기회입니다

여러분이 알 수 있는 것과

할 수 있는 것에만 집중하세요

방법론적인 것들을 찾기보다

그 시간에 현장에 한 번이라도 현장에 더 가고

매물 하나라도 더 찾아보는 것이

여러분들을 부자로 만드는데 훨씬 더 의미 있는 행동입니다



더운 여름, 열심히 땀 흘리며

임장하는 것에 대한 결과를 잘 가져가길 바랍니다

그러니 오늘도 포기하지 말고 나아가세요

규제와 상황은 변하지만,

좋은 투자 기회는 준비된 사람에게 항상 열려있습니다

여러분이 규제 속에서도 완성을 향해 가는

그날까지, 진심으로 응원하겠습니다

파이팅!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

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