중소도시 매도수익만으로 부산신축 34평에 투자했습니다. [서킬스]

수도권도 좋은 선택이겠지만

미래는 모르는 것이고

원하는 것이 빠른 수익이라면

광역시 투자가 맞을 수도 있으니

이번에 투자해봅시다.

한가해보이 멘토님

안녕하세요 서킬스입니다.

25년 초 월부 1호기였던 중소도시 투자건을 마무리하고

4월부터 6월까지 열심히 물건을 찾아다닌 결과

'부산' 이라는 대도시에 투자할 수 있었습니다.

모두가 수도권을 보고 있는 상황

왜 부산을 선택했을까 에 대한 저의 생각과

수도권에 살면서 부산에 투자 물건을 찾기까지의 과정을 써보면서

저도 복기해보고

이 글을 보시는 동료분들께서도 좋은 물건을 찾아 투자하셨으면 하는 바람에

오늘도 글을 써봅니다.

25년 상반기, 나의 가용자금은 얼마인가?

제가 중소도시에 투자한 것은 23년 3월이었습니다.

정확히 2년 보유 후 전세입자가 퇴거하는 시점 매도하는 것이 적절한 판단이라고 생각했고

월부학교를 통해 만난 빈쓰튜터님,

독서모임을 통해 만난 자음과모음 멘토님의 지도 아래

조금은 어려웠지만 원하는 가격/시기를 잘 조절하여 매도할 수 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11415254

보유한 집을 매도 시

단순히 제가 산 금액보다 오른 금액만큼 뿐만 아니라

그 당시 넣었던 투자금까지 같이 튀어나오게 되므로

가용자금 = 23년 당시 투자금 + 수익금

이 되면서 생각보다 많은 돈을 손에 쥘 수 있었습니다.

투자금 1억이면 어디를 보면 될까?

저에게 주어진 투자금은 1억이 되었습니다.

중소도시에 적절한 시기에 가치 대비 싼 가격으로 투자했더니

투자금과 함께 1억이라는 자금으로 돌아오다니

참 신기한 경험이었습니다.

많다면 많다고 할 수 있고

적다면 적다고 할 수 있는 애매한 돈이지만

당시에는 저의 40개에 달하는 앞마당 중

1억원이라는 돈으로

충분히 싸고 좋은 물건을 살 수 있다는 자신감이 있었던 것 같습니다.

그리고 저의 투자금으로 투자할 수 있는 앞마당을 나열해봅니다.

나의 앞마당 총 40개 지역 - 빨간색이 투자 고려 지역

(서울) 12개 강남구, 서초구, 용산구, 성동구, 동작구, 영등포구, 강동구, 강서구, 동대문구, 서대문구, 성북구, 은평구, 구로구

(경기) 7개 성남시 분당구, 안양시 동안구, 수정구, 중원구, 수원시 영통구, 화성시, 고양시 덕양구

(광역시) 8개 부산 부산진구, 남구, 대구시 중구, 동구, 광주 북구, 대전 대덕구, 울산 남구, 중구

(중소) 13개 천안시 서북구, 동남구, 청주시 흥덕구, 서원구, 청원구, 상당구, 전주시 덕진구, 완산구, 김해시, 창원 마산합포구, 마산회원구, 포항시 남구, 북구

그리고 아래와 같은 나름의 기준을 세우고

물건을 찾아보기 시작했습니다.

수도권도 좋다. 수도권을 한다면 실거주도 고려할 것

지방은 광역시에서 우선적으로 찾아볼 것

중소도시도 배제하지는 않되, 진짜 좋은 것 위주로 찾아본다

찰나의 기회를 놓친 것

중소도시 1호기 매도가 결정이 된 것은 1월이었습니다.

1월 당시 수도권을 포함한 모든 지역에서 기회가 있었기에

저는 조금 안일하게 생각하며

월부학교가 시작되는 4월 이후에

튜터님과 함께 매수하면 좋겠다는 생각으로

2~3월에는 회사 업무와 집안일을 돌보는데 시간을 보냈습니다.

(되돌아보면 25년 2~3월 정말 좋았던 시기였습니다 ㅜㅜ)

수도권은 실거주가 가능했기에

당시에는 25평 신축을 5억대 후반에서 6억대 초반에 살 수 있었던 기회가 있었는데

이 좋은 시기를 그냥 집에서 책보고 TV보면서 흘려보냈던게 참 아쉽습니다.

(평촌이나 구성남, 영통의 초역세 신축 실거주를 놓친 것이 좀 아쉬운 상황이었습니다.)

7번째 월부학교

감사하게도 다시 한번 월부학교를 수강할 수 있는 기회가 있었기에

센쓰튜터님과 오락모락이 반원분들과 함께

신나게 임장하고 임보쓸 수 있는 기회가 주어졌었습니다.

저는 새로운 학기를 시작하자마자

센쓰튜터님과 반원분들께 공언했습니다.

저 이번학기 무조건 투자할 겁니다.

기대해주세요 ㅎㅎ

돌아보면 시작부터 확실히 방향성을 정하고

월부학교를 시작했던게 큰 도움이 되었던 것 같습니다.

우리가 투자공부를 하는 내내

모든 활동의 목적이 당연히 1순위는 투자가 되겠지만

저는 가용자금이 있었고

월부학교라는 좋은 환경이 있었기에

투자라는 확실한 목표를 가지고 3개월을 보낼 수 있었습니다.

지나고 보면 좋은 시기였던 2~3월을 보냈다 하더라도

좋은 환경에서 투자원씽이라는 확실한 목표를 세우고 시간을 보냈다는게

포기하지 않고 투자를 해낼 수 있었던 가장 큰 원동력이었던 것 같습니다.

실거주 vs 투자

저의 담당 튜터님이신 센쓰튜터님께서는

가용자금이 조금 애매한 상황이니

수도권에서는 담보대출을 일으켜 실거주 할 수 있는 물건도 찾아보라고 하셨고

그 때부터 저는 수도권 동남부 실거주 vs 그 외 지역의 저평가 물건 투자

투트랙으로 물건을 찾기 시작했습니다.

그리고 월부학교 첫번째 달의 임장지가 이미 저의 앞마당 중에 하나였던 지방 임장지였기에

튜터님께 말씀 드리고 아래와 같이 앞마당을 만들어가기 시작합니다.

평일 : 수도권 앞마당 추가

주말 : 월부학교 임장지 임장

쉽진 않았지만

소기의 성과가 있었습니다.

지방 임장지에서 투자해도 괜찮을 1순위 물건을 찾았고

수도권 앞마당에서도 가격이 매우 싼 물건을 찾아

센쓰튜터님께 문의드릴 수 있었습니다.

두 물건 모두 싸고 괜찮지만

조건이 조금씩 아쉽네요

그리고 지방에 이정도 금액이라면

더 큰 도시에 하는게 좋겠어요

비록 한번에 통과하여 투자로 이어지진 못했지만

지방 물건과 수도권 물건에 대한 튜터님과의 생각과 씽크를 맞추며

투자기준 하한선을 잡을 수 있었습니다.

수도권 불장

25년 5월이 되자 수도권 4급지 중위 선호 아파트들의 분위기가 심상치 않습니다.

분명히 네이버 부동산에서 매매가 6.3억이라고 보고

1~2천 만원 정도 네고하여 매수한다면 좋겠다는 생각으로 매물임장을 진행했지만

실제로 부동산에 찾아가면

그런 매물들은 매물을 거두고 있거나

가격을 올리거나

한푼도 깎을 수 없다는 피드백만 돌아옵니다.

그리고 무엇보다

아 그 4층 6.28억에

어제 나갔어요!

이제 6.5억부터 시작인데

제가 잘 깎아볼게요!

부동산 사장님들

싸고 좋은 매물이라면

실거주를 고민하는 30~40대 부부들이

재빨리 물건을 계약하는 모습을 볼 수 있었습니다.

이게 제가 경험한 25년 5월 수도권 4급지의 모습이었습니다.

투트랙

1억 초반의 투자금으로 할 수 있는 투자가

제 앞마당 내에서는 굉장히 한정적이라는 생각이 들었습니다.

그동안 제가 만들었던 앞마당은

서울 2,3,4급지, 지방 중소도시 위주였기 때문에

특히나 경기도 4,5급지 (군포, 부천 등)를 알지 못했던게 좀 아쉬운 부분이었습니다.

저는 추가로 앞마당을 만들기 보다는

현재에 최선을 다하자는 마음으로

1억대 초반으로 투자할 수 있는 광역시 임장을 시작하게 됩니다

그리고 너무나도 훌륭하게

6월 초에는 저에게 주어진 연휴가 있었습니다.

5월 30일부터 6월 3일까지 총 4박 5일 일정을 세우고

광역시로 떠납니다.

4박 5일 하루에 30개씩 150개면

내 투자물건 10개는 찾을 수 있겠다

그렇게 목표를 세웠습니다.

찾았다

4박5일 간 정말 많은 물건을 보면서

지방에는 아직 바람이 오지 않았고

좋은 물건들이 좋은 조건으로도 기다려주는 모습을 보았습니다.

5일 동안 제가 감당할 수 있는 최대한 좋은 물건을 위주로 보려고 매물임장을 진행했고

1등 - 압도적으로 싼데 조건이 애매

2등 - 싸면서 전세를 맞춰야 하는 물건

3등 - 월부단지 / 뻔한 조건 ㅎㅎ

...

이런 물건들을 찾아갔고

당시 월부학교 튜터님이신 센쓰튜터님께 매물문의를 드렸습니다.

센쓰 튜터님의 답변은

1순위 물건이 가격은 진짜 싸지만

그만큼 조건이 아쉽고 리스크가 큽니다.

다만 만들어 볼 여지는 있으니

매도자에게 이야기는 해보시죠

저도 그 단지의 그정도 가격이면

정말 싸다는 생각을 했었기에

조건이 별로더라도 안고 사도 되지 않을까? 하는 생각을 했었습니다.

튜터님께서는 저의 이와 같은 성향을 바로잡아주시려고

계속 같은 피드백을 주셨던 것이 기억에 납니다.

조건이 좋지 않으면 마통을 쓰겠다는 건데

그렇게까지 좋은 단지는 아닙니다.

그거보다 조금 더 가격이 나가더라도

리스크를 확실히 없애는게 더 좋은 방법이에요

센쓰튜터님의 이와 같은 지침은

저의 투자 방향성을 정하는데 정말 큰 도움이 되었습니다.

그리고 그 1순위 물건은

이런저런 조건이 필요 없는 실거주자가

정말 좋은 가격에 매수하였습니다 ㅜㅜ

아쉽지만

1등 물건은 결국 조건이 맞지 않았습니다.

4박 5일 간의 임장이었지만

1등 만큼 2,3등 물건이 압도적으로 좋은 것은 아니었기에

저는 다시 수도권 앞마당을 만들면서

물건을 찾아가기 시작했습니다.

6월이 되었습니다.

이제 수도권은 상상할 수 없을 정도로 불장입니다.

매물을 보러가면

전세입자, 투자자, 실거주자들이 뒤섞여

경매하듯이 거래를 하고 있었고

지난 주에 전세계약을 했던 신혼부부가

가계약금을 포기하고

주변 구축을 다시 매수하는 모습도 보이기 시작했습니다.

이 때 생각했던 것은

아! 차라리 6월 초 연휴 기간에 지방을 가지 말고

수도권에서 어떻게든 빠르게 물건을 찾아내었다면

지금보다는 싸게 물건을 잡을 수 있었겠다

정말 아쉽네...

남은 집들이 없다

그렇게 3~4일 정도가 지났습니다.

6월 중순이 넘어가며 수도권 부동산은 휴일 없이 돌아가고 있었고

매일 물건이 거래되거나 거두거나 가격을 올리고 있습니다

원래 6억에 봤던 매물이 순식간에 사라지고 6.8~7억에 나오기 시작하며

그 물건들도 거래가 되며 앞자리가 바뀌는 상황도 많이 보았습니다.

그래도 간혹 싸게 나오는 물건들이 있었는데

전세나 월세기간이 1년 6개월 이상 남고

계약갱신청구권을 쓰지 않은

투자금이 많이 들어가야 하는 물건들만

시장에 남아 있습니다.

저는 이때 저의 투자 인생에 정말 큰 영향을 끼친

망구튜터님의 한마디를 떠올리며 물건을 찾았습니다.

서두르지 말되, 기민하게 움직인다

조건이 너무 좋지 않다고 들어가 보기도 전에 포기하지 말고

어떤 상황인지, 집은 볼 수나 있는지

부동산 가서 들어나 보자

저만 가지고 있는 물건인데

수도권 불장 가운데서도 싼 물건은 있었습니다.

조건이 안좋아서 그렇지 ㅎㅎ

그래도 부동산을 일일히 들어가보며

집을 보던 와중에

정말 좋은 생활권인데 약간 후순위 단지에

층도 좋고 가격도 싼 물건이 있습니다.

세입자가 올해 전세계약했는데

상황이 좀 안좋아서 200만원만 주면

언제든지 나가고 싶대

이미 그렇게까지 맞춰놨어

오 정말 괜찮네 하는 생각을 하는 찰나에

6월 초 4박 5일 간 진행했던 광역시 중

1순위였던 부산의 한 부동산에서 연락이 왔습니다.

아직 안사셨죠?

그럼요 사장님!

좋은 물건이 나왔나요?

아, 그 때 보다는 조금 비쌀거 같은데

이 집에 지금 월세입자가 살다가 다음주에 나갈거에요

근데 집주인은 공실 됬을 때 바로 팔겠대

그리고 내가 전세입자도 구해놨어요

옆단지에서 오실거야

이 집 밖에 지금 되는게 없어서 무조건 오신대요

전세는 얼마에 원하세요?

제가 계속 전화하며 아쉬움을 표하고

저의 구체적인 조건을 정확히 알고 있는

부동산 사장님께서

조건까지 만들어서 오셨습니다.

비록 가격은 1천 만원 정도 올라갔지만

저는 그래도 싸다는 생각을 했으므로

저는 이렇게 말했습니다.

사장님, 오늘 가면 볼 수 있죠?

부산을 오늘 온다고예?

ㅎㅎ

제가 원래 이런거에만 좀 불도저긴 합니다.

그날이 아마 수요일이었던거 같은데

제가 사장님께 전화 받은 시간이

오전 10시쯤? 이었던 거 같습니다.

퇴근 후 부산에 간다면 아무리 빨리가야 8시정도 될테니

사장님은 너무 무리하지 말라고 주말에 보자고 하셨지만

저는 지금 수도권에서도 1등 물건을 찾은 상황이기에

현재 불장인 수도권 물건과 비교하려면

부산 물건도 빠르게 보고 결정해야 한다는 판단을 내렸습니다.

사장님 제가 좀 일찍 퇴근해서

7시 반까지 가볼테니

세입자분께 꼭 연락드려주세요

그리고 진짜 7시 30분에 집을 봤습니다.

SRT 최고 ㅎㅎ

집도 정말 깨끗하고 곧 공실이 될 예정이며

시스템 에어컨도 4대나 달려있고

전세입자도 딱 원하는 가격과 일정이 맞춰진

완벽한 물건이었습니다.

결정

수도권 vs 지방광역시

이 조건만 보면

당연히 수도권을 하는게 맞습니다.

저는 이 두 물건을 모두 본 사람이고

가격도 괜찮은 물건이라 판단했습니다.

조금 무리해서 수도권을 할 것인가?

안정적으로 투자해서 시세차익을 노릴 것인가?

당일 밤 늦게까지 센쓰튜터님과 함께 내용을 잘 정리하고

이제 매물코칭 단계로 넘어갑니다.

센쓰튜터님, 한가해보이 멘토님 감사합니다.

바로 매물코칭 일정이 잡혔고

오랜만에 한가해보이 멘토님과 매물코칭을 통해 전화로 소통할 수 있었습니다

멘토님께서는 바로 무리하지 말자고 하시며

수도권 보다는 부산 물건에 투자하는 것이 좋은 상황이라 말씀해주셨고

좋은 물건이니 잘 키워서 수익을 내고

그 수익으로 다시 수도권 물건을 사면 된다는 앞으로의 계획까지 세워주시며

저의 결정에 많은 도움을 주셨습니다.

당연히 저도 무리해서 수도권 물건을 매수하는 것보다는

제가 할 수 있는 최선의 물건을 투자하여

향후 시세차익을 노리는 것이 낫다는 생각에

바로 결정할 수 있었습니다.

제 결정에 도움을 주신 한가해보이 멘토님, 센쓰튜터님 정말 감사합니다.

복기

투자를 복기해봅니다.

우선 저는 모든 사람이 수도권을 보고 있을 때

부산이라는 지역에 투자를 결정했습니다.

한달도 쉬지 않고 차근차근 만들었던 40여개의 앞마당 중

가장 저평가되어 있는 물건을 선택했고

월부에서 투자한 첫 물건을 매도하고 튀어나온 돈으로

그 물건보다 더 좋은 지역의 넓은 평수인 물건으로

성공적으로 갈아끼우기 했다는 생각에 뿌듯했습니다.

무엇보다 압도적으로 물건을 많이 본다는 계획을 가지고

시간을 내서 지방 앞마당의 물건을 찾아냈고

거래까지 이어지지 못한 부동산에도 계속 연락하며

포기하지 않는 모습을 부사님들께 보였습니다.

그리고 싼 물건이 나왔을 때

고민하지 않고 바로 일정을 만들어 부산까지 달려가며

그 물건을 다른 사람들보다 빠르게 볼 수 있었기에

수도권 물건과 비교하며 의사결정을 할 수 있었다고 생각합니다.

반면에 아쉬운 점도 있었습니다.

앞마당을 만들 때 좀 더 골고루 만들었다면

수도권 4~5급지에서도 충분히 좋은 물건을 찾아낼 수 있지 않았을까?

하는 아쉬움도 있습니다.

이전에 제주바다 멘토님께서 앞마당을 만들 떄

내 현재 투자금에만 맞는 곳만 보지 말고

반드시 골고루 만들어 두어야

그 자금이 생겼을 때 바로 투자 물건을 선택할 수 있을 것이라는 이야기를 해주셨었는데

과거 제가 앞마당을 만들 때

중소도시만 가능하다면 중소도시만

서울만 가능하다면 서울만 만들었더니

이렇게 한정적인 앞마당에서만 투자 물건을 보게 되는 결과를 낳았던 것 같습니다

앞으로는 꼭

서울 광역시 중소도시 경기도 골고루 임장하며

언제든지 돈이 생긴다면 투자할 수 있는

그런 실력을 갖추어야겠다는 생각을 하며

또 한번의 투자 경험담을 이렇게 마쳐봅니다.

정말 긴 글 읽어주셔서 감사합니다

더운 여름 안전임장 하시기 바랍니다

모두들 화이팅!