[낭만레오] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 #10

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 : 김준영

3. 읽은 날짜 : 25.5.24~25.6.23

4. 키워드 : #부동산사이클 #전세 #수요/공급 #투자전략

5. 총점 (10점 만점):  9 / 10점

6. 요약 및 느낀점 : 지방은 역시 공급(전세수급지수), 수도권은 전세가율이 가장 중요하다

부동산 시장은 본질적으로 수요/공급 법칙을 기반으로 움직인다. 특히 규모가 작은 지방은 공급이 가장 중요하다.

(전세수급지수, 전세물량, 전세가율). 금리, 정책 등 단기적으로 시장에 영향을 줄 수 있겠지만, 수요/공급이라는 큰 흐름(장기 추세)를 거스를 수 없다. 지방은 인구 감소가 가장 큰 리스크로 대두되고 있다. 하지만 인구 감소 대비 가구 수는 꾸준히 증가하고 있고, 인구 감소(수요 감소) 대비 공급 감소가 더 빨라 수요/공급은 균형점을 찾아간다. 따라서 무기한 하락이 있을 가능성은 적다. 
 

STEP2. 책에서 본 것, 깨달은 것

1. 전세가격이 올랐을 때, 이를 월세로 전환한다면 더 높은 수익을 낼 수 있습니다. 즉 현금흐름이 좋아졌다고 할 수 있습니다. 수익이 늘어난 기업의 가치가 오르듯이 수익이 올라간 부동산도 가치가 높아지는 것입니다. / 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다. (p20~21)

 → 매매가 상승을 이렇게 해석할 수도 있구나. 아파트의 실거주 가치는 전세가이므로, 전세가 상승은 아파트 가치의 상승으로 보고, 그만큼 가치가 높아졌으므로 월세도 올라간다. 원래도 같은 지역 내에서 전세가에 따라 어느정도 가치가 나뉘는 것으로 판단하고 있었는데, 추가로 월세를 확인해볼 수 있겠다. 

2.전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 합니다. 또한 전세가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것이 전세자금대출의 시행입니다. 우리 주택시장에 전세자금대출이라는 제도가 시행되기 전에는 개인의 소득이 축적되어 형성된 자산이 전세보증금으로 주택시장에 들어왔습니다. (p33)

 → 전세보증금은 자기자본의 성격이 강하다. 그래서 전세가는 사용가치로서의 가격을 정확히 보여준다. 즉, 전세가격이 주택시장의 근본이 된다. 1번과 유사한 내용인데, 결국 주택시장에서는 전세가가 중요한 지표라고 볼 수 있겠다.

3. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다. 그러므로 전세가격 상승 시점과 매매가격 상승을 일으키는 변곡점을 어느 정도는 확인할 수 있습니다. (p38)

 → 우리는 경제 시장에 가장 큰 영향을 주는 금리를 예측할 수 없다. 큰 흐름은 파악할 수 있겠지만 역시나 불확실하며 시장에 어느정도 영향을 줄 지 모른다. 그러나 3년 내 공급은 파악할 수 있고 해당 지역의 부동산 시장에 어느정도 영향을 줄지 과거 전세수급지수에 따른 매매가 추이를 분석하여 파악할 수 있다. 따라서, 전세 가격의 변동성을 파악하기 위해서는 신규공급을 파악하는 것이 가장 중요하다.

4.구매력을 소득만으로 판단하기 어려운 것이 대출 금리에 따라 달라지기 때문입니다. 소득을 기반으로 하는 대표적인 통계가 소득 대비 주택가격 비율(PIR) 입니다. / 소득은 천천히 조금씩 늘어나고 주택가격은 큰 변동성이 일어나는 시장에서 소득과 주택가격이라는 두 가지 통계를 사용한 것이 PIR입니다. (p43)

 → 대출(주담대 등) 금리에 따라 원리금 부담 정도가 달라지므로 구매력이 달라진다. 따라서 소득만으로 구매력을 판단하기 어렵다. 보통 소득은 조금씩 늘어나고 주택 가격은 (공급에 따라 다르지만) 큰 변동성이 일어나는 경우가 빈번하니(추정..) PIR로 평균 대비 얼마나 상승했는지 확인하여 시장이 과열/침체되었는지 판단해볼 수 있다.

5. 수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼칩니다. 현재의 주택 수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다. (p44)

 → 역시 가구수(공급)의 증감이 가장 중요하다. 지방은 인구수가 줄어들고 있어 투자 리스크가 있지만, 장기적인 영향으로 매수 이후 매도까지 2~10년 감안하면 인구수보다 가구수(공급)에 집중하는게 맞다. 하지만 인구 50만 미만 소도시들은 인구 감소, 성장률 모두 리스크가 크므로 50만 이상 도시 위주로 투자를 검토한다.

 *장기 영향/전망 : 인구수, 금리, 유동성

 *단기 영향/전망 : 공급량, 가구수

6. 이처럼 수요의 가장 하단에 있는 전세수요까지 흡수할 수 있는 신규 공급량으로 인해 매매가격이 하락하게 되고 전세수요를 흡수하지 못할 정도로 공급 부족일 때 매매가격이 상승하는 것을 알 수 있습니다. (p54)

 → 공급량에 따른 전세수급지수 증감은 매매가격 증감에 영향을 준다. 나에게 맞는 지방 투자는 2~4년 매도 기준으로 3년 내 공급이 적고 전세수급지수가 높거나 상승하여 전세가가 매매가격을 밀어올리는 지역에 하는게 빠른 투자금 회수, 종잣돈 키우기, 수익률 관점에서 더 우위를 가진다.

7. 30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있습니다. 다시 말해 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다. (p65)

 → 수요/공급 법칙이 부동산 시장에도 동일하게 적용된다. 영원한 상승/하락은 없다. 유동성이 있기 마련이고 그 안에서 기회를 잡아야한다. 투자 시기를 결정하는데 3년 누적 공급량을 가장 우선으로 고려한다.

8. 서울,수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 공급 후행 시장입니다. (p84)

 → 가격이 먼저 오르면 공급이 증가하고 늘어난 전세물량으로 가격이 내리는 공급 후행 시장이다. 때문에 공급과 매매가격의 상관관계가 낮게 나온다. 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 의해서 상승환경 혹은 하락환경을 천천히 만들어나가기 때문이다. 그래도 공급에 영향을 안 받는게 아니므로, 서울,수도권도 구별 공급량을 파악해야한다. 추가로 3년 공급량에 따른 매매,전세가 추이도 파악해봐야겠다.

9. 서울,수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울,수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다. / 지방은 다가오는 3년 누적 공급량에 바로 영향을 받으며 다가오는 3년 누적 공급량에 가장 먼저 반응하는 것이 전세의 수급환경입니다. (p98~99)

 → 서울,수도권의 전세가율은 공급이 만든 전세가의 변화에 의해 전세가율이 오르내리고, 공급이 누적된 모습을 보인다. 반면 지방은 3년 입주물량에 따라 시장 변화가 생겨나기 때문에, 이 때 전세수급지수(전세물량,전세수요/공급)가 가장 크게 움직인다.

10. 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울,수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다. (p108)

 → 공급물량이 매도, 신규에 따라 시장에 미치는 영향이 다르다. 신규공급은 한 번에 많은 양이 공급되기도 하니 시장에 더 길게 영향을 미치겠다. 그리고 지방은 역시나 신규공급이 가장 중요하다.

11.만약 하나의 단지만 분양에 실패하거나 미분양이 되어도 시행사나 건설사는 큰 손실을 입습니다. 그래서 수요가 감소하는 지역이나 가격이 하락하는 상황이 되면 공급이 급감하게 되는 것이지요. 결국 수요의 감소보다 공급의 감소가 더 많이 일어납니다. / 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있습니다. (p148~149)

 → 이런 생각을 못해봤다. 회사는 이익을 추구하는 집단이기에, 손익과 관련된 일이라면 기민하게 대응한다. 수요의 감소(인구의 감소)보다 공급이 더 빠르게 반응하므로, 공급량은 적정 수요만큼 균형점을 찾아간다. 그래서 시장이나 지역이 계속 우하향할 확률은 줄어든다. 하지만 투자시 되도록 수요는 늘고 공급은 줄어드는 지역에 투자해야겠다.

12. 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어가는 것입니다. 결국 금리의 영향은 단기적인 변수에 가깝다고 할 수 있습니다. (p153)

 → 결국 중요한 것은 여전히 공급이다. 보통 6개월~1년정도 금리 변동성이 큰 시기가 있는데, 이 때는 금리의 영향으로 대출,거래량,매도자/매수자우위시장 등 여러 판도가 바뀌게 된다. 하지만, 장기적인 흐름으로 보면 결국 공급으로 인해 시장의 흐름이 바뀐다. 금리는 단기적인 변수로 보고, 큰 흐름은 공급량을 우선으로 본다.

13.시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.(p167)

->월세 물량과 공급량의 상관성이 높다면, 지역별 월세 물량으로 향후 공급량을 추정해볼 수 있겠다.

월세 물량이 빠르게 늘어나는 지역과 시기를 파악해보자.
 

14. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.(p184)

->정책이나 금리는 시장에 단기간(약 6개월-1년) 영향을 미친다. 결국 중요한건 공급량이다. 물론 지방투자자는 2-5년 단기간 내 매도하므로 정책,금리도 중요하지만 특히 지방은 3년 누적 공급량에 따라 전세가율,투자금, 최종적으로 매매가까지 지대한 영향을 미치므로 공급량을 우선으로 따져본다.

15. 전세부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수밖 에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적 으로 대출이 증가하는 것과 함께 가격도 상승하는 것입니다. / 대출은 주택시장 방향성의 키가 아닌 동행일 가능성이 큰 것입니다. (p190)

->어찌 보면 당연한 얘기인데 잘 모르고 있었다. 전세부족으로 전세수요가 매매수요로 전환되고 그에 따라 자금 투입이 증가하니 불필요하던 대출을 하거나 대출액이 증가된다. 그리고 상승장에서는 매수심리가 높아지니 추가 자금 확보를 위해 대출이 늘어나게 된다. 결국 대출과 주택시장 방향성은 동행이다.
 

16. 1년 동안에도 미분양의 증감이 나오기 때문에 미분양이 몇 달 감소하였다고 상승으로 전망하는 것은 매우 조심해야 되는 부분입니다.

정책적인 도움에 의한 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감보다는 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미 분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 보다 정확하게 판단할 수 있습 니다.(p194)

->그동안 미분양이 몇개월동안 감소했다고 앞으로 전세,매매 상승할 것이라 추정했다. 하지만 시장은 정책적인 도움이나 외부 환경에 의해 몇개월 단기간 동안 미분양 물량이 증감할 수 있다. 해당 지역의 공급 부족과 과잉, 가격의 상승과 하락으로 연결되는 미분양 물량의 증감으로 흐름을 파악하는게 더 정확하겠다.
 

17. 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물랑밖에 없습니다. 결국 공급량 부족으로 나오는 전 세부족이나 전세가율 상승 등의 현상들에 거래량과 같은 통계들을 추가 하며 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법입니다. 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세 가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어 올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다.

이러한 흐름이 지속적으로 유지되는 것도 결국 공급량이 만든 결과입 니다. 이러한 공급량 중에서도 앞으로 다가올 3년 입주물량이 가장 중 요한 통계입니다.  (p201)

->결국 공급량! 공급량이 전세가를 결정하고 매매가를 결정한다. 3년 입주물량으로 시장 흐름을 추정하자. 나머지는 보조 지표일뿐이다.

18. 결국 공급이 줄면 신축 아파토 선호 현상이 나타나며 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품이 되는 것입니다.(p219)

-> 공급이 많은 지역은 갭투자시 수익률이 낮아지니 ,실거주 목적으로 좋은 입지의 미분양 신축을 매수하면 갭투자대비 높은 수익률과 시세차익을 기대할 수 있겠다.

STEP3. 책에서 적용할 점

1. 매물개수와 거래량 확인시 매매,전세만 확인했었는데, 월세 매물, 거래량도 같이 확인해보자. 그리고 월세 매물,거래량 증감에 따라 매매,전세 매물,거래량 증감 및 향후 공급량 증감의 상관성을 파악해보자.

2. 3년 내 공급량, 3년 누적 공급량에 따른 전세,매매 흐름을 최우선,중점적으로 분석하자. 그 외 지표는 대부분 동행,후행 지표이므로 유일하게 2-3년 뒤를 예측해볼 수 있는 공급량을 더 신경쓰자.

STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

1.이러한 흐름이 지속적으로 유지되는 것도 결국 공급량이 만든 결과입니다. 이러한 공급량 중에서도 앞으로 다가올 3년 입주물량이 가장 중요한 통계입니다. (p201)