안녕하세요.

내일을 위한 오늘

낭만레오입니다.

24년 3월 열기반을 시작으로

1호기까지 1년이 걸렸습니다.

매코부터 전세계약까지는

2월부터 3월동안 1달 걸렸네요.

1년 동안 그저 공부만 하다가

운좋게 25년 1월에 지방 실전반을 들었고,

정말 '투자'하겠다는 의지로

바로 행동했기에 투자한 것 같습니다.

돌이켜보니 제가 들인 노력에 비하면

운이나 타이밍이 꽤 좋아 조금 수월했던 것 같습니다.

(좀 매도 맞고 고생해봐야 얻는게 많았을 텐데,,)

겸손한 자세로 복기하고 앞마당 만들면서

잘 지키다가 매도해야겠습니다.

이 글이 투자를 주저하고 있거나,

소액/싱글 투자자 분들에게

조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

들어가기에 앞서,

1호기 투자하는데 많은 도움과 격려주신

졍이 튜터님, 자유를향하여 멘토님,

월부 동료분들 모두 감사합니다 !!!

<1호기 투자 여정>

📌 24년 3월 열기반 시작, 4월부터 매달 앞마당 만들기

📌 24년 12월 A 광역시 a 지역 자실, 12/28(토) a 지역 1호기 1차 매임

📌 25년 1월 지방실전반 (앞마당 총 10개)

📌 a 지역 2/8(토) 매물털기, 2/10(월) a 지역 1호기 2차 매임

📌 2/17(월) 매코, 매매 가계약, 2/25(화) 매매 계약

📌 3/8(토) 수리 방문견적, 전세 가계약, 3/16(일) 전세 계약, 수리 계약

📌 4월 수리, 5월 잔금 예정

1. 투자 지역 선정

1) 투자 지역 선정

저는 싱글/소액투자자입니다.

투자금은 5천만원 정도로 소액이라

지방광역시와 중소도시 위주로

앞마당으로 만들고있었습니다.

매달 앞마당을 꾸준히 늘려 충분히 만들었고,

이제 용기내서 투자만 하면되는 상황이였습니다.

하지만, A 광역시 a 지역이 눈에 자꾸 밟혔습니다.

이미 A 광역시 1급지가 앞마당인데,

이미 공급이 줄어 전세/매매가 오르고있고,

앞으로도 전세가 부족해서

투자하기 좋은 여건이였습니다.

"앞마당보다 a 지역이 더 투자하기 좋은 것 같은데,

여기까지만 가보고 매물 털어볼까..?"

특히 A 광역시 a 지역은

아직 상승 흐름이 덜 온 것 같았습니다.

그러나, 가치(저평가)는 제대로 모르는 상태였죠.

그래서 가치를 제대로 파악하기위해서

여기가 진짜 투자하기 전 마지막 앞마당이다!

하며, a 지역을 가보기로 했습니다.

그렇게 24년 12월

게리롱님의 지방소액투자특강을 들으며

a 지역 자실을 했습니다.

11월에 열중 조장이였는데,

임장을 안 해본 조원분들이 많았습니다.

조원분들이 a 지역을 같이가

배워보고 싶다고 하셔서

제가 아직 부족하지만 그래도 좀 해봤다고

임장하는 법을 알려드리면서

라이트하게 임장했습니다.

매임부터는 혼자 진행했습니다.

1등으로 뽑은 매물은

첫 부동산에서 첫 타임으로 봤습니다.

<부사님>

"이 집이 싼데 보기 힘들어~"

약속잡기 힘드니까 얼른 먼저 보고 가요~"

이 때 부터 일잘러 부사님과의

소중한 인연이 시작됐습니다..

직접 겪어보니 투자를 처음해보는 초보일수록

일잘러 부사님을 만나는게

정말 중요하다고 느꼈습니다.

(매물털기~계약 과정에서 자세히 풀겠습니다.)

그렇게 가장 저평가된 1등 물건을 뽑았는데,

집상태가 좋지 못했고,

수리기간 안 주신다고 했고,

투자자를 꺼리고,

가격 조율도 안되고,

근무여건상 집도 잘 안 보여주셨습니다.

그 땐 몰랐지만 압류도 있었습니다.

(근데 이게 1호기입니다.)

가격 말고는 투자하기 꺼려지고,

확신이 서지 않았는지,

매코까지 넣어보진 않았습니다.

지금 생각해보면 그냥 용기가 없었고,

물건을 만들어보려고 하지도 않았고,

리스크 없이 쉽게 가고싶은

욕심이 있던 것 같습니다.

하지만 조급하지 않았던게 오히려 좋았습니다.

✅잘한점 : (잘몰라서..)조급하지 않았다.

혼자라도 앞마당 만들었다.

투자하기 좋은 지역은 가치 파악하려고 바로 갔다.

일잘러 사장님을 만났다.

✅아쉬운 점 : 물건 만드는 시도가 전혀 없었다.

내 판단에 의심했다. 매코 안 넣어봤다.

❗복기 포인트 : 내 판단이 맞다고 생각하면 매코라도 넣어보자.

물건을 만드는 노력이 있어야 실력있는 투자자가 될 수 있다.

2) 지방 실전반

그렇게 아쉬움과 찝찝함을 뒤로한채

지방 실전반을 신청했습니다.

대기 신청이 되었지만

운좋게도 다시 연락이 와서

25년 1월 첫 지방실전반을 시작하게 됩니다.

이 지방 실전반은

'투자 공부'만 하던 저에게

'투자'하는 마인드를 가지게 해줬습니다.

무엇보다 한 달 동안 졍이 튜터님이

제 마인드를 투자자의 마인드로

세팅 해주셨기에 가능했습니다.

항상 가치가 중요하다고 말씀해주셨고,

실전반을 하면서 가치(저평가)에

더 집중하려고 했습니다.

혼자 자실할 때는 우선순위로 보는 것들이

투자금, 하락률 등.. 부차적인 것들 이였습니다.

물론 중요한 것들이지만. 1호기를 하며

가치(저평가)가 가장 중요하다는걸

다시 한 번 깨닳았습니다.

이번 실전반에서는

B 도시가 선정되었습니다.

그중 임장지는 가장 하위 급지였고,

해당 도시는 향후 공급이 많았습니다.

"내가 여기서 정말 투자를 할 수 있을까..?"

하는 의문이 들었습니다.

하지만 오히려 좋았습니다.

투자금,하락률만 보던 잘못된 방식과

과다한 공급은 뒤로한채

가치를 파악하는데 집중했습니다.

그동안 잘못된 방법으로 판단을 했었는데,

실전반 덕분에 1호기의 가치를

더 확실히 파악할 수 있었습니다.

임장지의 생활권과 단지의 선호도를

제대로 파악하면서,

진짜 가치대비 싼가?

저환수원리에 부합하는가?

내 앞마당의 다른 단지보다 싼가?

저환수원리를 충족하는가?

하며 비교평가했습니다.

실전반의 환경 덕분에

월부 생활하면서 가장 몰입했던 것 같습니다.

그렇게 마지막 최임 발표날에

1등 물건을 발표했습니다.

튜터님의 결론은,

"더 좋은 것부터 보세요"

"선호하는 단지를 보세요"

였습니다.

튜터님이 머리를 한 대

꽝 쥐어박아주신 느낌이였습니다.

사실 이 때 실전반 2등 물건이

a 지역 자실할 때 1등 물건이였습니다.

(자실 1등=실전반 2등=1호기)

애초에 자실할 때 a지역 가치와

단지 선호도 파악이 부족했고

물건에 대한 확신이 없었습니다.

그래서 마음에도 없던

엉뚱한 단지를 1등으로 뽑았습니다.

튜터님 조언으로

다시 한 번 실전반에서 배운 내용들을 복기하며

전임과 매물털기로

a 지역 가치와 단지 선호도를 제대로 파악했습니다.

이 과정에서 자실하며 스스로 뽑았던

1등 물건 (1호기)에 대해

확신을 더 가질 수 있었습니다.

이제 물건을 만드는 노력과 용기만 남았습니다.

✅잘한점 : 실전반에서 몰입하며 올바른 투자 기준을 세웠다

월부 환경에 일단 들어갔다. 가치(저평가)에 집중했다.

투자하겠다는 확고한 마인드를 가졌다.

✅아쉬운 점 : 애초에 선명한 앞마당을 만들었더라면.

항상 투자하겠다는 마인드로 임했다면.

❗복기 포인트 : 가치 파악이 가장 중요하다.

좋은 것(선호하는)부터 봐야한다.

항상 투자한다는 마인드로 선명한 앞마당을 만들어야한다.

2. 매물 털기, 매물 코칭

1) 매물 털기

제 앞마당 10곳과 비교했을 때

A광역시 중에서도 a지역은

아직 매매 상승 흐름이 덜 왔고,

저평가되어 있었습니다.

또한, 올해부터 공급이 적어 전세 상승이

기대되는 곳이였습니다.

실전반이 끝나고 혼자 A 광역시 b 지역 앞마당 만들기와

A 광역시 a 지역 매물 털기를 동시에 하려고 했습니다.

실전반 조장이었던 목부장님 덕분에

지역은 달랐지만 A 광역시 자실조에 초대받아

월부 환경에 머무를 수 있었습니다.

(목부장님 감사합니다^^)

b 지역을 분임하고 a 지역 매물을 털기 직전

튜터님은 지금 b 지역 앞마당을 만들기보다

a 지역 매물에 집중하는 것을 추천해주셨습니다.

사실 b 지역에 특정 단지 하나의

가치를 파악해보고 싶어서

b 지역도 앞마당으로 만들며

투자를 결정하려고 했습니다.

어떻게 보면 이것또한

뭔가 더 봐야할 것 같고,,

아쉽고,, 완벽하고 싶고,,

하는 마음이였던 것 같습니다.

심지어 해당 단지는 연식이 오래됐고

연식을 이길만한 파워풀한 요소가 딱히 없었습니다.

결론은,

a 지역 매물털기라는 원씽에 집중했습니다.

그렇게 24년 12월 이후 25년 2월에

a 지역에 다시 갔습니다.

이번에는 정말 매물을 털었다 할만큼

매물 털기를 했습니다.

우선 매물 털기 전

매일 점심 먹고 전임 2~3개씩 했습니다.

전임하며 처음 전화해보는 부동산,

처음 알게된 매물도 있었습니다.

이 과정에서 이전보다 여러 부사님을 알게되고,

지역,단지에 대한 정보와 가치도

더 세밀하게 알 수 있었습니다.

이번에는 진짜 투자하겠다는 마음이 확고했습니다.

그래서 애초에 전임할 때 물건 상태뿐만 아니라,

매도자 상황까지 파악하려고 했습니다.

같이 자실하던 동료분들이

전임시트에 제가 정리한 걸 보고

"이정도 해야 매물털고 투자하는구나,,

거의 장부인 줄,,"

했던 기억이 있습니다.

1호기 하겠다는

굳은 의지가 있었기에

가능했습니다.

어쩌면 그 당시 a 지역에서

제 투자금으로 투자할 수 있는 물건들은

부사님들보다 제가 더 빠삭했을지도 모릅니다.

1호기는 12/28(토)에 처음 봤던 물건이고,

2/8(토)에 a 지역 매물을 털었고,

다시 한 번 1호기 물건에 확신이 들어

2/10(월) 퇴근하고 2차 매임을 했습니다.

(이 때부터 매도자,부사님은

제가 살 것 같다고 했습니다.)

12/28일 기준으로 매물을 복기해보면

1등 물건은 가장 저평가였지만,

집상태가 좋지 못했고,

수리기간 안 주신다고 했고,

투자자를 꺼리고,

가격 조율도 안되고,

근무여건상 집도 잘 안 보여주셨습니다.

그 땐 몰랐지만 압류도 있었습니다.

그래도 저평가는 확실해서 2차 매임을 했습니다.

2차 매임때는 집 청소를 싹 해서 깨끗했고,

수리할 기간도 줄 수 있다고 했고, (중도금 협상)

가격 조율도 조금이나마 가능했고, (부사님 통해 협상)

근무 시간을 조정하면서도 집을 보여주셨습니다. (부사님 부탁)

그리고 압류도 2건이 있었는데

부사님에게 계속 부탁드려

가계약금 넣기 전부터

압류를 소멸시켜주셨습니다.

수리비가 들더라도

지금이나 향후 세입자 맞출 때,

물건 관리 차원에서도 충분히 메트리가 있었습니다.

가격이 저렴했기 때문입니다.

지나고보니 나머지 단점을 신경쓰며

가치대비 싸다 에 집중하지 못했습니다.

나머지는 상황이 바뀌거나,

내가 물건을 만들어 나가며

충분히 바뀔 수 있는 부분이였습니다.

매물을 터는 과정에서도

내가 CEO라는 마인드로

물건을 만들어나가면

좋은 투자를 할 수 있다고 느꼈습니다.

매도자는 이사를 위한 중도금이 필요했기에

중도금을 넉넉히 준비해보는 조건으로

매매가를 협상해볼 수 있겠다고 생각했습니다.

이 과정에서도 일잘러 부사님이

매도자와 매수자 간 조율을 잘 해주셨습니다.

(매도자는 중도금 최대한 많이

저는 그보다는 적게 원했습니다.)

이 때 마통/대출 한도,

중도상환수수료 등 미리 알아봤습니다.

마통 한도는 회사와 협약을 맺은

월급계좌 은행이 가장 높고

금리도 우대도 있었습니다.

대출 한도는 부사님이 소개해주신

대출상담사를 통해서도 알아봤고,

'부동산 계산기' 어플로도 알아봤습니다.

사실 매도자가 원하는 중도금은

마통으로 감당가능했습니다.

하지만 처음부터 가능하다고 하지 않고

가계약 전에 원하는 금액으로 맞춰드린다고 하며

네이버호가 대비 -500만원까지

협상해보려고 했습니다.

이제 가계약 직전 상태로

매코 신청을 시작했습니다.

✅잘한점 : 매물털기 집중했다, 어떻게든 물건 만들어보려했다.

마통/대출 한도 미리 알아봤다. 중도금을 협상포인트로 활용했다.

압류관련 카페글 찾아보고 가계약 전 말소했다.

✅아쉬운 점 : 처음엔 물건의 저평가보다 단점에 매몰됐다.

❗복기 포인트 : CEO 마인드, 중도금은 좋은 협상포인트, 상황은 변한다.

2) 매물 코칭

하지만 매코신청은 쉽지 않았습니다.

월,화 광클 실패,,

(매코 신청 도와주신 콩레미님 감사합니다^^)

"물건이 날아가지 않을까?

꼭 매코를 받아야하나?

매코 없으면 투자 못하나?"

조급한 마음으로 합리화하며

가계약금 넣고싶은 욕구가 치솟던 와중에

졍이 튜터님에게 고민 상담을 요청합니다.

질문을 요약하면

"매코 신청될 때 까지

꼭 확인받고 가계약금을 넣어야하나요?"

였습니다.

튜터님의 결론은

"조급하지 않게 천천히 고민해보세요"

였습니다.

튜터님과 얘기나누며 조급한 마음이 사그라들면서

마음이 다소 편-안해졌습니다.

1등 물건을 놓치더라도

투자할 물건은 또 있다는 마인드로

차근차근 생각해보기로 하고

다시 매코를 신청합니다.

그러나 수,목 광클 실패,,

월~목 광클 실패하는 동안

부사님이 계속 다른 사람들이 거래할 것 같다.

혹은 충분히 싼 가격이니 계약하자 등등

부추기는 듯한 전화를 몇 번 하셨습니다.

이 때 튜터님 조언 덕분에 누그러든 마음이

다시 조급해지기 시작했습니다.

이 때 없는 와이프를 만들어서

"저는 완전 매수하고싶어요.

그런데 허락 받아야해서 설득중이에요.."

라며 조금만 기다려달라고 부탁했습니다.

그리고 압류가 계속 걸린다고도 말씀드렸습니다.

공과금 미납으로 압류 2건이 있었는데

부사님이 매도자에게 부탁해서

하루만에 해결해주셨습니다.

(여기서도 빛을 바라는 일잘러 부사님)

마음이 다시 또 조급해져서

결국 튜터님에게 매물상담을 부탁드렸는데,

이 때 정말 저를 위한 조언을 해주셨습니다.

<졍이 튜터님>

"두가지를 직접 종이에 적어보세요.

하나는 매코없이 내가 투자할 때 장단점,

하나는 매코하고 투자할 때 장단점.

장점보다 단점에 포커스를 두고

어떤 선택을 하지 않는게 투자판에

오래 있는 것에 도움이 되는지 고민해보세요"

튜터님 조언대로 바로 종이에 적어봤습니다.

직접 적어보니까 이런 고민을 했던

제 자신이 부끄러워질 만큼

너무 쉽게 결론이 낫습니다.

매코를 하지 않았을 때 단점은

1호기에 대한 확신이 부족할 수 있고

투자 진행과정이나 매도까지 불안할 수 있습니다.

그리고 투자 기준이 명확하게 잡히지 않을 수 있고

물건뿐만 아니라 물건 상황, 전략에

생각지도 못한 리스크가 있을 수 있고

대비도 하지않고 투자할 수도 있었습니다.

이 모든 단점은 투자판에서 오래가는데

부정적인 것들입니다.

심지어 매코를 받았을 때 장점도 월등히 좋았습니다.

결국 1호기만큼은 매코를 받는게

오래가는 방법이라고 판단합니다.

그렇게 2/14 금요일 아침 광클했으나

또 신청대기..였으나

다행히 연락이 와서 매코 확정을 받게됩니다.

주말간 물건이 날아가지 않을까

불안한 마음이 드는 상태로

2/17 월요일 8시에 매코를 기다리게 됩니다.

그런데 부사님이 알려주시길

매도자가 근무 여건때문에

주말 동안 아무도 집을 안 보여줬다는 겁니다..!

매수 대기자도 있고 투자자들도

눈여겨보는 매물인 걸 알기에

주말 동안 다른 매수자들이 물건을 못본건

운이 좋았다고 생각합니다.

매코를 실패하는 동안에도

마냥 손놓고 기다리지 않았습니다.

다른 매물 확인, 강의 복습,

칼럼 필사, 매코양식 미리 작성하며

시간을 보냈습니다.

무사히 주말이 지나 월요일 아침 일찍 출근해서

8시에 자유를향하여 멘토님과 매코를 진행했습니다.

다행히 제가 생각한 것들이

멘토님 생각과 부합하는 부분이 많아 안도했고,

매물도 투자할만하다고 해주셔서

자신감이 생겼습니다.

그렇게 30분간 매코를 마치고

전화를 끊자마자 부사님에

매수하겠다고 문자를 보냈습니다.

매코 받고 다시 한 번 느꼈는데,

졍이 튜터님 말씀대로

매코는 단순히 매물 컨펌보다는

보유한 앞마당, 소득, 자산, 원하는 목표 등

종합적으로 검토해서 투자 방향까지

고민했을 때 이 투자를 하는게 맞을까?

라는 관점에서 검토를 해주십니다.

그리고 해당 지역과 단지에 대한

궁금증을 해결할 수 있고,

내 자산은 어떻게 운용해야하는지,

특약이나 협상 전략도 검토받을 수 있습니다.

또한, 매코 양식을 꼼꼼히 작성해보면서

다시 한 번 이 물건이 정말 1등인가?

내가 감당할 수 있는가?

확실하게 검토하게 됩니다.

그래서 1호기는 되도록 매코를 받는게

안정적으로 오래살아남는

투자자가 되는 방법이라고 생각합니다.

✅잘한점 : 튜터님에게 도움 요청했다. 매코 받고 가계약 넣었다.

매코 될 때까지 신청했고 그동안 뭐라도 했다.

✅아쉬운 점 : 스스로 판단하는 방법을 고민해보지 않았다. 조급했다.

❗복기 포인트 : 조급하지말고 매코받고 내 물건과 상황에 확신을 가지자.

투자자로 오래 살아남기 위한 선택을 하자.

3. 매매 계약

1) 매매 가계약

부사님에게 매수한다고 연락드리니,

등기부등본을 열람해서 송부해주셨고

압류 2건 말소까지 확인시켜주셨습니다.

매도자가 투자자는 절대 안 깎아 준다고 했었는데,

부사님 조언+중도금으로 협상하려고 했기에

호가 대비 -500만원으로 제시합니다.

이미 부사님이 호가대비 -200만원으로

조율 해두신 걸 알고 있었기에,

-500만원 정도는 해볼만하다고 생각했습니다.

하지만 아쉽게도 -500만원까지는 안됐고

호가대비 -300만원으로 협의해서 가계약을 진행합니다.

그동안 미리 정리해둔 특약을 부사님과 검토하고

매도자 동의 확인 후 가계약금을 송부했습니다.

월부은 책,강의,튜터링,메코에서 배운대로

추가로 100만원 깎아보려는 것도

안되면 말고~ 마인드로 그냥 던져본건데

매도자분이 흔쾌히 받아주셨습니다.

역시 일단 시도해보는게 중요한 것 같습니다.

1호기는 수리를 해야해서

매도자 짐 빼는 날도 미리 협의를 했습니다.

공실이 빨리 되어야

수리도 빨리 진행하고 수리 날짜도 잡고,

되도록 좋은 상태,가격으로

세입자를 구할 수 있기 때문입니다.

(전세 1등 물건 만들기)

1호기는 수리비가 천만원 정도로 꽤 들어가서

2/17일 가계약금을 넣기 전 2/12일부터

코크드림님의 인테리어 강의를 미리 들었습니다.

만약 수리를 해야한다면 정말 강추합니다.

4월 말에 인테리어가 끝날 예정이라

그 때 인테리어 후기도 남기겠습니다.

(강의 소개해주신 콩레미님 또 감사합니다^^)

본계약 3일 전 부사님이

알아서 본계약 초안도 보내주셨습니다.

(일잘딱깔센 부사님..)

이 때 가계약 특약 작성할 때

본계약에서 추가로 넣어주기로 한

특약들도 넣어주셨고

부사님과 Cross Check 했습니다.

'잔금일은 새로운 임차인의 전세 잔금일에 따라서 앞당겨질 수 있다'

특약을 하나 추가했고,

수정본 받고 계약서 검토를 마쳤습니다.

부사님마다 특약 스타일이 있는 것 같습니다.

가계약할 때는 반드시 들어아갸할 특약은 넣되,

나머지는 유동적으로 가감하고

계약할 때 다시 추가할 건 추가하면서 수정했습니다.

특약 작성할 때 부사님이

"우린 원래 이렇게해~"

하시더라도 특약관련해서는 강의에서 배운대로

"이거 넣어주실 수 있을까요?"

"이거 확인해주실 수 있을까요?"

"이거 왜 빠졌나요?"

등 확실히 짚고 넘어가는게 좋을 것 같습니다.

친절하고 일잘하시는 부사님은

이런 것도 귀찮아하지 않으시고

세세하게 설명해주시고 대응해주십니다.

역시나 처음부터 이런 좋은 부사님을 만나는게

큰 행운이라고 생각합니다.

✅잘한점 : 일단 깎아봤다. 특약 미리 다 준비했다.

부사님과 계속 소통하며 놓치는 것 없도록 했다.

친절/일잘부사님 만났다(행운)

✅아쉬운 점 : 매도자가 투자자는 절대 안 깎아준다는 말을 믿었다.

❗복기 포인트 : 상황은 변한다. 깍으려면 더 깎을 수 있다.

특약은 매물 상황에 맞게 미리 준비한다.

2) 매매 본계약

2/25(화) 저녁 18시에 매매계약을 하기로 했고,

부사님께서 신분증, 도장, 이체한도 확인 후

방문하라고 해주셨습니다.

도장을 쓸 일이 없어 도장이 있는지도 몰랐는데

찾아보니 있더라구요.

도장은 미리 준비해두시는게 좋을 것 같습니다.

본계약 당일 오후 반차를 쓰고

부동산에 30분 미리 도착했습니다.

이 때 부동산 대표님,실장님(제 부사님)과 얘기 나누며

매도자 정보와 상황을 더 물어봤습니다.

매도자가 다소 깐깐한 편인 반면에

저는 최대한 친절하게 대하고

부사님과 소통하고 방향성을 맞춰가며

부사님은 제 편이란 걸 체감했습니다.

(일단 일잘,친절 부사님인게 중요)

본계약이 시작되고,

등본, 근저당, 특약사항에 특이사항이 없는지

상호 간에 확인했습니다.

계약 이후에도 수리방문견적,

짐 빨리빼기, 세입자 보여주기 등

부사님이 먼저 매도자에게 미리 양해를 구하며

상황을 더 원활하게 끌어갈 수 있었습니다.

강의에서 배운대로

계약 끝 무렵 매도자와 이런저런 얘기를 나눴습니다.

아직 전세 계약, 수리 방문견적도 남았으니

최대한 자연스럽게 대화하며

매도자와 라포를 형성하려고 했습니다.

3/8(토) 수리 견적을 위해

매도자와 시간도 미리 협의했습니다.

수리 방문견적날 인테리어 사장님이 없을 때는

매도자와 단 둘이 있게되는데,

이 때 편한 상태로 자연스럽게 대화를 하는데

조금 도움이 된 것 같습니다.

붙임성 있게 라포를 쌓아두니

예상보다 온화하고 협조적이였습니다.

대신 저도 매도자를 최대한 귀찮게 안 하겠다며

세입자 있으면 바로 계약할거다.

수리 방문견적도 최대한 줄이겠다 등

'저는 님 편이에요' 태도를 많이 보였습니다.

전임,매임부터 계약까지

부사님과 얘기를 많이 나누며

매도자에 대한 정보를 미리 알아둔게

라포를 쌓고 상황을 유리하게 끌어가는데

많은 도움이 됐습니다.

계약이 다 끝나고 복비를 달라고 하셨습니다.

매매계약 복비 전체를 달라고 하셨는데,

강의에서 배운대로 복비는 나눠서 내려고했습니다.

저는 복비 내는 방법이(일괄 or 2번 나눠서)

지역마다 다른 것을 알고 있었습니다.

"복비를 내는 방법이 지역마다 다른가요?"

나눠서 낼 수 있다면 반드시 오늘 매매복비를

전부 낼 필요가 없다는걸

부사님이 말하시도록 유도했습니다.

부사님은 멎쩍은 웃음을 보이시고는 답변이 없었고,

<낭만레오>

"제가 부사님한테 전세 빼고 싶고,

더 믿고 의지하고싶어서 그렇습니다.

오늘 매매복비 반만 먼저 드리고

전세계약 때 전세복비랑 해서

나머지 반도 같이 드려도 될까요?^^"

말씀드리니 오케이하셔서 매매복비는 반만 드렸습니다.

복비를 나눠내는게 중요하지 않을 수 있지만

아직 복비를 덜 받은 부사님 입장에서는

전세뺄 때 까지 좀 더 협조적일 수 있을 것 같습니다.

✅잘한점 : 부사님, 매도자 내 편으로 만들었다.

강의에서 배운대로 적용했다. (매도자 정보 확인, 복비 반만)

✅아쉬운 점 : 100만원만 더 깎아볼걸,,

❗복기 포인트 : 부사님, 매도자는 내 비즈니스 파트너이다.

4. 전세 계약, 중도금

1) 전세 가계약

매매 가계약 4일 뒤에

부사님께서 네이버에

전세 광고를 내놓으셨습니다.

2주만에 신혼부부 세입자가 계약하고

싶어한다고 연락이 왔습니다.

이미 내 물건이 수리하다는 조건 하에

제 물건이 1등 물건이라 덜 좋은 물건과

동일한 가격으로 광고를 내놨습니다.

부사님이 세입자들 연락오면

깎아줄 의향있냐길래

많이 깎아도 목표한 전세가여서

바로 오케이 했습니다.

특히나, 강의나 튜터링에서

전세는 최대한 빨리 빼는게 좋다고하셔서

a 지역은 공급도, 전세 매물도 없었지만,

전세는 최대한 빨리 빼려고 했습니다.

전세 손님이 -500만원 깎아달라고했는데

보수적으로 -1000만원까지 생각했기에,

바로 가계약하기로 합니다.

미리 정리한 전세 특약을 부사님과 조율했고,

저와 전세손님이 특약에 동의했습니다.

계좌도 나갔는데,

전세 손님이 내일 은행대출을

받아보고 입금하겠다고 하여

가계약금은 들어오지 않습니다.

전세 빨리 빼려는 마음에

일단 계좌부터 바로 나갔는데,

계좌는 나가고 가계약금은

안 들어온 상황입니다.

다음 날 하루 만에

계약 취소 의사를 밝혔지만,

계좌가 나가도 가계약금이

안 들어올 수도 있다고 깨닳았습니다.

가계약이라 큰 문제는 없었지만,

만약 이럴 경우 전세대출 안 나오면

가계약금을 돌려준다는 특약을 넣고

가계약금이라도 받는게 좋겠습니다.

(관련 특약 3가지 추가)

3/8(토) 수리 방문 견적을 마치고

기차역으로 가던 중 부사님께 전화가 옵니다.

<부사님>

"안방 베란다 바닥 타일이 떠서

여기 추가로 수리해주고

-1000만원 깎아주면 계약 한대~

중년부부이고 초딩,고딩 자녀라

집은 깨끗하게 쓸 거 같아~"

<낭만레오>

"이미 수리비가 많이 나오는데

추가 비용이 들어가서 조금 부담되네요..

베란다 바닥 타일 수리 해드릴테니까

-500만원만 깎는 조건이면 계약할게요"

라고 협상합니다.

이미 수리비는 900만원정도로

꽤 들어가기에 베란다 바닥 타일정도는

추가 비용이 크지 않았습니다.

이미 제 물건은 1등 물건인데,

전세 매물들과 같은 가격이였습니다.

수리도 많이 하고 -500만원까지 깎으면

제 물건은 더 확실한 1등 물건이 되어

전세 손님이 충분히 수락할 것이라 판단했습니다.

다행히 전세 손님이 수락하여

해당 조건으로 계약하기로 합니다.

특약 동의 확인 후 계좌가 나가고

바로 가계약금을 받았습니다.

다음 날 바로 전세 본계약 날짜를 잡고

다음 주에 진행하기로 합니다.

✅잘한점 : 전세 2주만에 빨리 뺐다.

그냥 오케이 안 하고 협상했다.

전세 현황 주 3회 트레킹했다.

✅아쉬운 점 : 전세가 너무 빨리 나갔다..?

계좌 나가고 가계약 못 받았다.

❗복기 포인트 : 항상 협상해보는 자세, 전세는 빨리 빼자

계좌가 나가도 가계약금을 못받을 수도 있다 (특약 설정)

2) 전세 본계약

3/16(일) 전세 본계약 당일,

마찬가지로 30분 미리 도착했습니다.

공동 중개였는데, 공동중개 부사님이

전자 계약인지 알고 있었습니다.

그래서 부사님,세입자 모두

도장을 챙겨오지 않았습니다.

세입자가 실거주중인 집의 매매 계약을

전자계약으로 했어서,

이번 전세계약도 전자계약 하기로 했었습니다.

그런데, 전세대출없이 계약하게되어,

서면계약으로 바꿨던 것입니다.

저는 이 내용을 부사님에게

전화로 전달받아 알고있었지만,

저도 전자계약인 것을 까먹고

서면계약인지 알고 도장을 챙겨왔습니다.

전화로 전달받은 내용은 다시 한 번 확인차

문자로 회신해서 기록을 남겨둬야겠습니다.

전자계약으로 해도 무방해서

결국 전자계약으로 진행했습니다.

매매 계약 때 서면계약을 해봤으니,

전자계약도 해볼 기회라고 생각했습니다.

부동산전자계약 어플을 설치하여 진행했고,

계약이 정말 간단하게 끝났습니다.

계약이 끝나고 복비를 정산했습니다.

(매매복비 1/2 + 전세 복비)

그런데, 복비가 제가 계산한 것과 달랐습니다.

부가세 4%가 붙는걸 모르고 있었습니다.

그래서 복비를 정확하게 계산하려면

아래처럼 계산해야합니다.

매매복비 : 매매가*0.4%*4%

전세복비 : 전세가*0.3%*4%

그런데 계약서에 복비 금액이 적혀있어서

그대로 이체하면 되긴 하나,

미리 계산해두면 얼마일지 알 수 있고

Cross Check도 가능합니다.

매매계약 때 매도자에게 대한 태도처럼

전세 계약 때도 세입자에게도

'저는 님 편이에요' 태도를 취했습니다.

<낭만레오>

"수리는 언제부터 언제까지 할건데

도중에 와서 보셔도 되고,

더 손보고 싶은 곳 있으면 말씀해주세요.

최대한 반영해 볼게요"

(계약서에 이미 수리 범위 적혀있고,

추가로 할지말지는 내가 정함)

"거주하시다가 불편한거 있으시면

언제든지 편하게 말씀해주세요

웬만하면 제가 최대한 도와드릴게요"

(이미 계약서에 5만원 이하는 세입자가,

5만원 이상이거나 중대하자는

임대인이 부담한다고 특약에 명시됨)

이런 식으로

향후 물건관리, 새로 전세 맞추기, 협상 등을 위해

세입자와도 최대한 라포와 신뢰를 쌓으려고 했습니다.

계약이 끝나고 잠깐 시간이 남아서,

세입자에게 이런저런 질문을 했습니다.

"자재분은 몇살이세요~?

학교는 어디로 가요~?

혹시 다른데 마음에 드는 단지나 지역 있나요~?"

(사근사근,상냥상냥)

이런 질문들을 통해서

세입자의 정보,상황을 들을 수 있었고,

매수보다는 갱신권을 쓸 것으로 예상할 수 있었습니다.

물론 나중에 상황에 따라 달라질 수 있지만요.

전세 계약을 마치고 부사님에게 양해를 구하고

부동산에서 인테리어 계약을 진행했습니다.

계약을 모두 마치고

드디어 매매,임대 계약서 2부를 손에 쥐고

집으로 돌아가게 됩니다.

✅잘한점 : 매매,전세 계약할 때 30분 이상 일찍 도착했다.

세입자와 자연스러운 대화로 라포 쌓고 정보 얻었다.

✅아쉬운 점 : 복비에 부가세가..? 전화로 전달받은 내용 까먹었다.

❗복기 포인트 : 전화로 얘기됐더라도 문자로 남기기

1호기를 위해 1년간 달려오면서

가장 중요하다고 느낀건 의외로 단순했습니다.

월부 환경 안에서 일단 한다.

2~3월 동안 1호기에 신경쓴다는 핑계로

많이 나태해졌습니다.

4월부터 지투기하면서 다시 또

월부 환경 안에서 일단 해야겠습니다.

1호기를 운좋게도 저렴한 가격으로 매수했고,

예상보다 전세를 빨리 뺐고

가격도 예상보다 조금 더 받았습니다.

계약도 순조롭게 한 달 만에 끝마쳤습니다.

초심자의 행운처럼

운, 타이밍이 좋았던 것 같네요.

자만하지말고 겸손한 자세로

독강임투 해야겠습니다.

멘토님,튜터님,동료분들,매도자,세입자,사장님들 덕분입니다.

모두 감사합니다😇

인테리어, 잔금 남았으니 마무리 잘하면서

인테리어 후기로 돌아오겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

모두 건승하세요!

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