[지투기 2번 여름 해운대9 앞마당 만들고 7월 폭염에 지지않을 조_꼬미아버지]_1강 후기(오래하려면 즐겨야한다)

이번 지방투자기초반 1강 권유디튜터님의 강의에서는 지방투자의 수요가 있는 지역과 단지, 핵심, 입지평가 기준을 알게되어 지방에 앞마당을 만들 때 중점적으로 봐야할 부분이 어떤 건지 알 수 있는 시간이었습니다.

그리고 부산을 예를들어서 모든걸 설명해주셔서 다른 지방과 다르게 부산에서 봐야할 것들도 알게되어 앞마당을 만들 때 유용할 것 같습니다.

Part 1. 지방투자 기준

▣ 수요가 있는 지역과 단지

 - 수요가 있는 지역인 것은 어떻게 알까? 인구수

 - 수요가 있는 동네인 것은 어떻게 알까? 지역 내 선호도(핵심가치)

 - 수요가 있는 단지인 것은 어떻게 알까? 입지가 좋거나 연식이 좋거나

 - 인구수(수요)가 많을 수록 랜드마크 아파트의 전고점이 높다

▣ 지방투자 핵심

 1. 인구수(수요)

 2. 입지 → 지방은 빈 땅이 많아 신축아파트를 짓기가 수월하다. 환경, 학군을 따라 사람들이 거주지를 선택

  - 지방은 일부 구에 한하여 땅의 가치가 있다(학군) : 대전, 울산, 대구, 창원, 포항, (부산, 광주)

  - 학군의 힘이 크지 않은 지역은 땅의 가치가 낮음 But, 그 지역 내에서도 상대적으로 선호하는 학군은 있음

 3. 지방투자 핵심 선호도 : 입지(학군, 환경, 커뮤니티, 직장,교통), 상품성(연식, 브랜드, 택지)

   - 부산, 대구, 대전은 교통도 중요하다

   - 중심업무지구가 많은 경우 랜드마크 아파트에서 가장 가까운 업무지구를 기준으로 계산한다(구)

   - 단지에서 가장 가까운 중심업무지구로 계산한다(단지)

▣ 지방투자 입지평가 기준

 1. 직장 : 인구수 대비 500인 이상 사업체 수가 많을 수록 고소득 일자리가 많음(대전, 창원, 구미)

    ※ 종사자수와 대기업수가 적다고 지역 경쟁력이 작은 것은 아님 지역 내 선호하는 생활권, 단지를 아는 것에 집중

 2. 학군

   - 광역시 내 학군지로 기능하는 지역 : 대구 범4만3, 대전 둔산, 부산 좌동, 우동, 울산 옥동, 신정동, 광주 봉선동

   - 중소도시 내 ‘학군지’ 기능 : 창원 반림동, 천안 불당동, 포항 효자동

 3. 환경

   - 정량 : 백화점, 대형마트의 개수와 매출 → 지역 내 사람들의 소비력, 백화점이 가까우면 거주 만족도 ↑)

   - 정성 : 새 아파트가 많은 택지, 신도시(빌라가 섞이지 않은 곳)

    ※ 중소도시 내 택지 : 천안(신불당, 성성, 백석), 청주(율량, 송절, 동남, 오창, 오송), 전주(에코, 혁신, 효천), 포항(장량, 양덕, 초곡), 구미(산동, 옥계)

 4. 공급

   - 공급물량 감소 → 전세물량 감소 → 전세가 상승 → 매매가 상승

   - 기회의 땅 : 싼 매매가(저평가) + 싼 전세가(당장 투자금 ↑) + 입주물량 ↓

   - 지방은 전세가 갑자기 팍 올라간다.

   - 전세가가 너무 많이 올라도 경계해야한다 → 그 지역의 사람들이 이 가격을 받아줄까?

     ※ 특히 금리 오를때, 전세 전고점을 뚫었을 때

 5. 교통

   - 대중교통 의미 있는 지역 : 부산, 대구, 대전

   - 대중교통 의미 작은 지역 : 광주, 울산, 중소도시

   - 랜드마크 아파트 → 주요 업무지구까지 시간(구 기준)

   - 지역 내 해당 아파트 → 가장 가까운 주요 업무지구까지 시간(단지 기준)

▣ 투자는 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에 한다(가격 고정 해놓고 비교평가를 통해)

Part 2. 부산광역시 도시개요

  - 분지지형, 입지의 힘이 다른 지방에 비해 크다

  - 도시형성과정 : 원도심권 → 중심권, 동래권 → 서부산권 → 동부산권

  - 선호도 : 동부산권 → 중심권, 동래권 → 서부산권 → 원도심권

   ※ 퉁쳐서보면 안되고 단지 선호도를 봐야한다.

  - 동부산권(해운대구, 수영구, 남구, 기장군), 동래·중심권(동래구, 연제구, 금정구, 부산진구), 서부산권(강서구, 북구, 사상구, 사하구), 원도심권(서구, 동구, 중구, 영도구)

  - 해운대구(7월의 앞마당) 선호도 순위

  - 단지의 위치뿐 아니라 단지를 눈으로 봤을때의 느낌도 중요하다 → 사람들이 좋아하는 이유가 입지를 뛰어넘는다

  - 부산은 상승장에 무섭게 치고 올라간다 → 이미 선순위에서 기회를 놓쳤다면 주저말고 후순위로 가라(미리 앞마당을 만들어 놔야함)

Part 3. 부산광역시 입지

 1. 인구

  - 30~50대&10대가 선호하는 지역(직장+학군) : 해운대구, 동래구, 연제구, 남구, 북구

  - 30~50대&영유아가 선호하는 지역(지방 신도시 택지) : 강서구, 기장군

  - 300만 인구로 높은수요와 큰 규모의 땅으로 구축 수요도 존재(땅의 가치를 인정 받아 지방이지만 입지가 중요)

  - 거주선호 : 직장(해운대구, 연제구, 부산진구), 학군(해운대구, 동래구, 남구), 환경=신도시(강서구, 기장군)

     (부산은 신도시보다 직장, 학군이 더 중요한 입지요소)

 2. 직장

  - 부산은 종사자수와 종사자수 증가율이 광역시 중 최고

  - 부산은 일자리의 질이 광역시 중 평이한 수준(100위 내 기업은 없음) → 일자리를 다른곳으로 옮겨 떠날수도 있다.

  - 종사자수 10만 이상 : 부산진구, 해운대구, 강서구, 사상구, 사하구

  - 종사자수 7만 이상 : 금정구, 동래구, 연제구, 남구, 기장군

  - 부산의 핵심 일자리 : 제조업(강서구, 사상구, 사하구), 금융·공공·IT 등(해운대구, 연제구, 부산진구, 남구)

 3. 학군

  - 부산은 광역시 중 면학 분위기 낮음 → 지역내 상대적 비교가 중요

  - 중학교 학업성취도 90% 이상 : 5개이상(해운대구), 3개이상(동래구, 사하구)

  - 이게 학원가지!(해운대구 좌동, 북구 화명동, 동래구 사직동), 이거 학원가 맞아..?(남구 대연동, 금정구 구서동, 서구 동대신동)

  - 학원가 밀집+학업성취도 90% 이상 : 해운대구 우동(센텀)+좌동, 동래구 사직, 남구 대연+용호

  ※ 학군으로 수요를 끌어당기는 지역이니 디테일하게 봐야한다 ex)초·중 입학가능 동네, 학업성취도

  - 학원가 밀집+학업성취도 85% 이상 : 금정구 구서동, 북구 화명동

  ※ 거쳐가는 대체 학군지

 4. 환경

  - 백화점(6개), 대형마트(28개), 대학병원(4개), 스타벅스(150개, 동부산권, 동래·중심권에 70% 이상 집중)

  - 신세계 센텀점 백화점 매출 3위로 부산의 구매력을 볼 수 있음, 롯데백화점 서면 매출 1조 클럽

    (해운대 센텀+부산진구 서면=부산최대상권)

  - 택지 : 1기 신도시(북구 화명, 해운대구 좌동), 신축택지(기장군 일광, 강서구 명지)

   ※ 지방은 신축, 신도시의 선호도가 높지만 부산&대구에서는 입지의 비중을 높여 고려해야함

  - 부산 사람들은 같은 조건이면 평지를 선호하지만 입지와 단지 선호도가 먼저다.

  - 보합·하락장에서 약점이 있는 단지가 있어 매매가격이 쉽게 반등하지 못하지만 확실한 거주 선호도(신축, 학군, 위치 등) 즉, 강점이 있는 단지에 소액투자 기회가 열린다.

 5. 공급

  - 25년 이후 3년 간 입주물량이 부족해지기 시작

  - 사람들이 좋아하는 위치에 공급물량 집중(남구 1만세대)

  - 각 권역, 각 구별로 전세가가 개별적으로 움직일 가능성이 있다.

 6. 교통

  - 부산은 중소도시보다 직주근접의 중요성이 크다

  - 1호선은 구도심, 2호선으로 나머지를 이었기에 2호선이 중요하다.

  - 지하철 출퇴근 비율↑(해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 금정구, 북구), 승용차(강서구, 기장군)

▣ 부산 입지 총정리

 - 부산은 사람들이 좋아하는 것이 대부분 동쪽에 몰려있음(동부산권, 동래·중심권)

 - 그중에서도 사람들이 더 선호하는 곳 : 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 부산진구

 - 상위입지(해운대구, 수영구, 동래구), 중상위 입지(남구, 연제구, 부산진구, 금정구), 중하위 입지(북구, 강서구, 기장군, 서구, 동구), 하위 입지(사상구, 사하구, 영도구, 중구)

Part 4. 부산광역시 가격&투자

 - 부산은 신축과 구축의 흐름이 비슷, 입지의 비중을 높이고 구축도 편견 없이 투자로 접근(외각 구축은 조심)

 - 입지가 좋은 지역과 덜 좋은 지역의 가격이 왜곡되어 있어 같은 가격(투자금)이라면 더 좋은 곳 부터 접근 필요
 - 선호동과 비선호동의 매매차이가 꽤 나는데 전세 차이가 크지 않다면 오히려 약점을 기회삼을 수 있다(매매가 상승은 같이하기 때문)

<권유디님의 말씀>

★ 오래하려면 즐겨야한다, 재밌게 해라.

★ 투자는 오래하면 끝나는 게임이다, 모든 과정들을 어떻게하면 오래할 수 있을까 생각하며 해라, 포기하지 않으면 결과를 이룰 수 있다

★ 투자는 점이 아닌 선이기 때문에 매수가 다가 아니라 보유, 매도까지 이어나가야 한다. 그러기 위해서는 투자를 오래해야하고 그때 독서와 목실감의 힘이 중요하다(투자의 90%는 대응이기 때문=마인드셋!)

★ 부자는 혼자 되는 것이 아니다.