저는 부동산 잘 모릅니다.
칼럼을 본격적으로 작성하기 전에 안내의 말씀을 드립니다.
저는 현재 어떠한 형태의 부동산, 토지를 보유하지 않고 있으며 거주하는 곳도 전세입니다.
게다가 거의 모든 자산을 미국주식에 몰빵한 말 그대로 부알못(부동산 알지도 못하는 사람)입니다.
그럼에도 불구하고 저는 돈의 속성에 대해서는 어느 누구보다 잘 안다고 자부합니다.
따라서 오늘의 칼럼은 부동산 그 자체가 아니라 돈의 속성을 기준으로 설명하는 것임을 말씀드리며 시작하겠습니다.
이재명 대통령의 부동산 정책
6.27 이재명 정부가 부동산 대출을 전방위로 조이는 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 갑작스럽게 발표합니다.
소위 ‘6.27부동산 대출규제’로 불리는 이 정책의 핵심중 하나는 수도권 주택담보대출을 최대 6억원 까지로 제한하겠다는 조치입니다.
예를들어 20억짜리 수도권 아파트를 구매하려면 대출이 6억까지만 나오므로 현금이 최소 14억 있어야만 매수가 가능해졌다는 이야기입니다.
갑작스러운데다가 강력한 규제였기에 부동산 시장에 가해지는 충격은 상당했습니다.
글을 작성하는 7/10 기준으로 서울의 고가 아파트의 호가가 하락하고 매물이 나오는 전형적인 가격하락의 모습을 보여주고 있습니다.
그런데 과연 장기적으로도 성공할 수 있을까요??
돈의 속성 1
저는 세상을 바라볼때 두 가지를 기준을 삼습니다.
첫째, 해야할 이유가 있는가?
둘째, 할 수 있는가?
이러한 기준으로 볼 때 21세기, 더 정확하게는 1944년 이후로 세상은 돈의 양을 늘려야만했고 늘릴 수 있게되었습니다.
도덕적인 관점으로 바라보면 국가에서 중앙은행과 시중은행을 통해 통화의 양을 늘림으로써 돈의 가치를 하락시키는 것은 부도덕한 행위입니다.
하지만 다시 한 번 말씀드리지만 도덕적인 관점만으로는 세상에 아무런 변화를 줄 수 없습니다.
세상을 정확히 바라보기 위해서는 도덕보다는 위 두 관점으로 제대로 바라보아야만 합니다.
따라서 대한민국 정부와 한국은행은 국가가 사라지기 전까지 계속해서 통화를 시중에 공급해야만 하고 공급 할 것입니다.(왜 공급해야만 하는지, 공급할 수 있게 되었는지는 다른 칼럼에서 다루겠습니다)
여튼 이렇게 공급된 통화는 직접적으로 전달되지 않습니다.
보통은 부채의 형태로써 정부, 기업 혹은 가계에 공급이되는데요.
이게 바로 초등학교 때 배우는 경제의 3대 주체입니다.
그런데 대한민국은 거의 전적으로 기업과 가계가 대출로 인해 발행된 통화의 유통을 담당해왔습니다.
2021년 기준으로 가계와 기업이 대한민국 정부보다도 거의 2배 가량의 빚을 지고 있었다는것이 제 주장을 뒷바침합니다.
다른 나라의 경우 가계에서 담당하는 부채가 정부, 기업보다 적은것과는 대비되는 모습입니다.
| 국가 | 정부 부채 (%GDP) | 기업 부채 (%GDP, 비금융기업) | 가계 부채 (%GDP) |
|---|---|---|---|
| 미국 | 약 120 % | 약 100 % | 약 70 % |
| 일본 | 234.9 % | 약 150 % (2022 기준) | 약 70 % (OECD, 2024 추정) |
| 독일 | 약 70 % | 약 65 % (2022) | 약 56 % (2023~24) |
| 영국 | 약 104 % | 약 95 % (2022) | 약 93 % (2023~24) |
| 프랑스 | 약 116 % | 약 100 % (2022) | 약 77 % (2023~24) |
| 대한민국 | 약 46 % | 약 111 % | 약 93 % |
대한민국만 이러한 모습을 보이는 이유는 과거의 트라우마 때문입니다.
바로 IMF 외환위기입니다.
사실 IMF외환위기는 단기 달러빚이 너무 많아서 발생한 사건이었음에도 불구하고 대한민국의 정부와 국민은 당시의 트라우마에서 벗어나지 못해 정부가 빚을 지는것을 극도로 지양해왔습니다.
하지만 경제가 돌아가기 위해서는 누군가는 빚을지고 통화를 유통시켜야했습니다.
대한민국 기업은 다른 나라와 비슷한 수준으로 부담을 지어왔지만 대한민국 정부는 이러한 부담을 국민에게 떠넘겨왔습니다.
즉, 대한민국 정부가 부채를 일으켜 국민의 통화유통 부담을 대신하는 정책을 펴지 않는다면 장기적으로는 가계에서 대출을 받게 할 수 밖에 없습니다.(이러한 관점에한해 최근 이재명 정부의 15만원 소비쿠폰은 바람직하다고 봅니다.)
그리고 이렇게 가계에 대출의 형태로 풀린 돈들이 부동산 가격상승을 유발한 것입니다. 가계에서 받는 대출은 대부분 주택담보대출이니까요.
이야기가 너무 복잡했는데요. 정리하면 이렇습니다.
- 3줄 정리 :
- 통화는 계속 공급되어야한다.
- 통화는 빚의 형태로 정부, 기업, 가계를 통해 유통된다.
- 대한민국 정부는 자신의 통화유통 역할을 가계에 전가해왔으며 이것이 급격한 부동산 가격 상승을 유발했다.
글이 너무 길어지면 가독성이 떨어지니 결론은 내지 않고 중간과정만 이야기했습니다.
다음시간에 또다른 돈의속성을 말씀드리고 이재명 정부의 부동산 대책이 어떻게 마무리 될 것인지 말씀드리겠습니다.
여러분은 장기적으로 이재명 정부의 부동산대책이 과거 민주당 정권과 다르게 마무리될 것이라 생각하시나요?
여러분의 의견 남겨주시면 감사하겠습니다.
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댓글
오 이런 글 좋네요! 이런 관점에서 생각해본 적은 없는데 좋은 인사이트 감사합니다. 저도 막연히 정부 빚이 많으면 안 된다고 생각했는데 완전 새로운 접근이네요. 이재명 정부도 단순히 부동산을 억제해야한다는 시각으로만 접근한다면 기존과 똑같은 결과가 나오지 않을까 싶네요.
다른 나라보다 가계 부채 비중이 더 높은지는 처음 알게됐어요 지금 정책은 가계 부채 비중을 줄이는 정책이니 이 관점에서 집값은 떨어지려나… 싶네요
정부의 움직임이 중요해지는 시점인 것 같습니다. 가계에 대출을 떠넘긴 상태에서 대출 규제로 단순히 부동산을 억제한다는 것이 근본적 문제를 해결할 수 없을 것 같네요
