안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
지난 번 글에서 내집 마련과 갈아타기를 위해 준비해야하는
현실적인 방법에 대해서 이야기드렸습니다.
(자세한 내용은 아래글을 참고하시면 됩니다.)
https://weolbu.com/s/FAdsjzip6Q
글의 핵심적인 내용을 정리해보자면 다음과 같습니다.
첫번째, 목표 설정 - 나만의 드림 하우스
두번째, 예산 확인 - 소득, 종잣돈, 대출
세번째, 후보 지역 및 단지 선정 - 징검다리
위 세가지 단계까지 직접 해보셨다면 1차적으로
내 자금 상황에 맞는 후보 단지에 대해 아래와 같이 정리해볼 수 있습니다.
하지만 여기서 '과연 어떤 아파트를 선택해야하는 걸까?' 라는
고민을 하다가 어렵게 느껴지면서 잠시 멈칫하셨을거라 생각합니다.
그러면서 속에서 이런 말을 걸어올거예요.
'그냥 대충 아는 지역에 있는 아파트를 사면 되는 거 아니야?'
얼죽신이니까 연식이 좋은 아파트를 사면 되겠지~'
'역세권 아파트가 좋다고 하니까 역과 가까우면 되겠지~'
'(내 기준) 살기만 편하면 되지 뭐, 일단 사~'
하지만 여기서 아파트를 제대로 비교를 하지 않고 선택한다면
내가 10년간 한푼도 안쓰고 모아야하는 돈이
눈 앞에서 사라질 수 있다는 것을 알지 못합니다.
'에이~ 나는 아닐거야~' 라는 생각이 드셨나요?
저도 똑같이 생각했고 그럴 줄 알았습니다.
하지만 막상 대세 상승장을 경험하면서 조급함이 커졌고
그 조급함은 사는 것에만 집중하게 만들었습니다.
#사라져버린 5억이라는 돈
이제는 과거가 되어버린 지난 대세 상승장, 매일 같이 뉴스에는 집값이 오른다는 소리 뿐이었고 아파트의 가격들이 무섭게 오르는 모습을 보면서 가만히 있으면 안될 것 같다는 생각이 계속 맴돌았습니다.
그러다 어느날, 한 아파트 옆을 걸어가면서 문득 부동산을 살펴봤는데 부동산 마다 넘쳐나는 사람들을 보니까 당장 사야겠다는 생각만 들었습니다. 그래서 다짜고짜 현재 가진 돈으로 투자가 가능한 아파트가 있는지 어플을 통해서 열심히 찾았습니다.
두개의 단지를 후보로 찾게 되었고 한 단지는 거주하는 동네에 위치한 역세권의 01년식 아파트, 다른 하는 모르는 지역의 비역세권 93년식 아파트였습니다. 어차피 다 오를 건데 뭘 사든 괜찮을거라 생각하며 이왕이면 역세권에 호재가 있고 연식도 괜찮은 무엇보다 내가 아는 지역에 있다는 이유만으로 매수 단지를 덜컥 사게 되었습니다.
그렇게 오를거라고 생각한 아파트는 참 신기하게 다른 아파트가 다 오르는 상황에서 가격이 하락하는 모습을 보였습니다. 다른 아파트들은 다 오르는데 내 아파트만 천만원, 이천만원... 가격이 떨어지니까 버티기가 참 힘들었고 결국엔 잘못샀다고 생각해 결국엔 팔아버렸습니다.
하지만 팔고나니까 가격이 오르더라구요. 그렇게 매수 단지는 3억이 올랐고, 더 충격적이었던 건 별로라고 생각했던 다른 후보단지가 2억이 더 올랐다는 사실이었습니다. 5억이라는 돈을 벌 수 있는 기회가 있었음에도 그 기회를 알아보지 못했고, 5억이라는 돈이 제 손을 떠나 사라지게된 것이죠.
그리고 이때 깨달았습니다.
아파트라고 그냥 사는게 아니구나.
사람들이 좋아하는 아파트를 사는 것이 너무 중요하구나
그래서 제대로 공부하는 것이 반드시 필요하구나
그럼에도 여전히 나는 아닐거라고 생각하시나요?
아파트를 선택할 때 어떤 것을 봐야하는지 정말 잘 알고 계신가요?
#꿈을 더 빨리 이룰 수 있는 선택
여기 두개씩 총 4개의 단지가 있다고 해보겠습니다.
첫번째 경우, A단지는 구축에 경사가 심한 곳에 위치한 아파트
B단지는 연식이 괜찮고 평지에 굉장히 큰 택지에 위치해 있고 상권과 학원가 모두 잘 갖춰진 아파트
두번째 경우, C단지는 주변이 환경이 좋지 않고 역하고는 거리가 먼 경사가 있는 곳에 위치한 아파트
D단지는 7호선 역세권에 위치하고 있고 평지에 택지 그리고 상권 등의 주변 환경이 잘 갖춰진 아파트
만약 2015년으로 돌아가서 각각의 경우에 아파트 가격이 동일하다면
내집마련(갈아타기) 혹은 투자를 한다고 가정했을때 여러분 어떤 선택을 하실건가요?
(잠시 한번 생각을 해보세요.)
첫번째에 예시로 들었던 단지는 A단지의 경우 성동구 금호동에 위치한 두산,
B단지는 동탄 1신도시에 위치한 예당마을 롯데캐슬이었습니다.
두번째 예시로 들었던 단지를 살펴보변 C단지는 동작구에 위치한 사당자이,
D단지는 부천에 위치한 진달래 효성이었고 현재 시점으로 가격을 살펴보면
분명 과거에 가격이 비슷했지만 적게는 3억에서 많게는 5억이라는
엄청난 가격 차이가 벌어졌다는 것을 확인할 수 있습니다.
이와 마찬가지로 현재 상황에서도 아파트의 가격이 비슷하지만
어떤 아파트를 고르냐에 따라서 얻게 되는 결과는 크게 달라지게 됩니다.
매년 5천만원을 모은다고 했을 때 짧게는 6년, 길게는 10년
내가 살고 싶은 드림 아파트까지 가는 시간을 더 짧게 만들어 줄 수 있습니다.
함께 하는 나와 우리 가족의 꿈을 더 빠르게 이룰 수 있습니다.
이런 이유로 내 예산과 상황에 맞는 아파트 후보들 중에서
어떤 아파트를 선택할지 결정하는 것은 정말 중요한 결정이고
그렇기에 어떤 것을 확인해야하는지 알고 이에 대해서 번거롭더라도
반드시 따져보는 것이 필요합니다.
#내집 마련과 투자, 모두 성공하는 아파트 고르는 공식
1) 서울/수도권과 지방을 먼저 구분
핵심적으로 알아야할 요소들을 확인하기에 앞서서 먼저 한가지 구분이 필요합니다. 어떤 구분이냐면 서울/수도권과 지방에 대한 구분인데 이 차이점을 먼저 이해하는 것인데, 이걸 구분해야 아파트를 고를 때 그에 맞는 공식을 통해서 결정할 수 있습니다.
우리는 살아가는 자본주의 체제 안에서 기본적인 생활을 유지하고 소비라는 것을 하기 위해서는 돈이라는 것이 반드시 필요합니다. 그리고 이런 돈이라는 것을 대부분의 사람들은 직장을 다니면서 받게 되는 월급을 통해서 얻게 됩니다. 즉, 돈은 생존과 직결되며 이 돈을 버는 직장이 굉장히 중요합니다.
여기서 서울, 수도권의 경우는 직장이 많은 곳들이 기본적으로 정해져있습니다. 3대 업무지구에 해당하는 강남, 여의도, 도심을 중심으로 판교, 마곡, 구디&가디, DMC 등이 대표적입니다. 그렇다보니 직장에 쉽게 접근할 수 있는 곳에 대해 기본적으로 선호도가 높고 가장 먼저 생각해봐야하는 요소입니다.
반대로 지방은 서울/수도권과 다르게 기본적으로 도시 내에 혹은 근처에 직장들이 대부분 위치해 있습니다. 즉, 어디에 살아도 쉽게 이동이 가능하기에 위치나 교통이 크게 중요하지 않다는 점이 제일 크게 다른 부분입니다.
그리고 이런 부분이 충족되어 있기에 지방의 경우는 환경적인 부분이 아파트 선호도를 결정하는 가장 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.
정리하자면 서울/수도권에 있어서 확인해야할 입지의 순서는 위치&교통 → 환경 → 학군이며, 지방은 환경 → 학군 → 교통입니다.
2) 위치와 교통
위치와 교통은 물리적으로 가까운 위치에 있는 지역과 물리적인 거리가 떨어져있더라도 쉽게 이동이 가능한 교통(지하철)이 갖춰진 곳인가를 확인하는 것입니다.
위치는 핵심 업무지구인 강남까지 얼마나 떨어져 있는지를 통해 위치를, 한강까지의 거리를 통해 안쪽에 위치해 있느냐, 바깥쪽에 위치해 있느냐를 따져볼 수 있습니다.
그리고 지하철의 경우 노선(2, 9, 3, 7, 5, 신분당)과, 실제 강남까지 걸리는 시간을 확인합니다.
3) 환경
여기서 환경이라는 단어 안에는 여러가지 의미가 포함되어 있지만 단지 인근의 거주 환경을 먼저 확인해야합니다. 보통 균질성이 좋다고 이야기하는데 택지를 봤을 때 느껴지는 것과 비슷한 것이라고 생각할 수 있습니다. 그리고 아무래도 아파트가 많이 모여있을수록 사람들이 좋아하겠죠? (약 5,000세대 이상)
단지가 많을수록 거주하는 사람들은 많다는 뜻이며 이는 수요가 커지고 수요가 클수록 상권이 발달하게 됩니다.거기에 인근에 편의시설이나 백화점, 마트 등이 있다면 거주하기에 더할나위 없이 편리합니다.
그렇기에 균질성이 좋고 아파트가 많이 모여있는 곳(ex.택지 등)을 사람들은 선호하며 그런곳에 위치한 단지의 환경이 좋다라고 이야기할 수 있습니다. 쉽게 말해 없어야 할게 없는 환경인지가 중요합니다.
단지 인근의 환경 다음으로 단지 자체의 환경적인 부분도 생각해보는 것이 필요합니다. 여기서 단지 자체의 환경이란 단지의 브랜드, 연식, 커뮤니티 등을 뜻합니다.
이 중에서 가장 중요한 게 무엇일까 생각해봤을 때는 연식을 먼저 고려하시는게 필요합니다. 특히, 지방에서는 이런 연식적인 부분이 중요하기에 항상 우선해서 고려하는 것이 필요합니다.
또한 서울, 수도권에서 위치와 교통에 있어 부족함을 신축이라는 장점으로 채워지는 경우가 있습니다. 단적인 예로, 역세권 구축보다 버스타고 들어가더라도 비역세권 신축들을 선택하는 경우가 많습니다.
하지만 서울, 수도권에서 연식을 볼때 꼭 알아야 하는 건 신축의 상품성은 시간이 지나면 사라진다는 것입니다. 그렇기에 어떤 지역의 신축이냐에 따라서 구축보다 우선해서 봐야하는 경우도 있고 반대로 땅의 가치가 좋은 구축을 우선해야는 경우도 있습니다.(지방은 연식만 생각하셔도 충분합니다)
4) 학군
다음은 학군인데, 서울과 수도권보다는 지방에서 단지 선호도에 더 큰 영향을 주게 됩니다. 다만, 학군의 경우는 학군지이냐 비학군지냐에 따라서 다르게 생각해볼 필요가 있습니다.
그 이유는 학군지라면, 해당 단지에 거주를 하게 되면 어떤 학교를 가느냐에 따라서 단지의 가치가 달라지기 때문입니다. 그렇기에 학군지에서는 어떤 학교를 선호하는지 확인하는 것이 중요하고 그 학교를 진학할 수 있는 아파트의 가치가 높습니다.
대표적인 학군지를 정리해보자면 수도권에서는 대치, 목동, 중계, 분당, 수지, 평촌 등이 학군지로 의미있는 곳이며 지방은 부산의 경우 해운대구(센텀), 동래구(사직), 금정구, 대구는 수성구(범4만3), 대전은 둔산동, 광주 봉선동(남쪽), 울산 옥동&신정동을 학군지라고 볼 수 있습니다.
여기에 학원가까지 가깝다면 더 좋겠죠?
거주의 개념으로 생각해보는 거죠. 학원가가 가깝다면 힘들게 라이딩을 하지 않아도 되고 그 시간에 아이를 위한 맛있는 음식을 준비할 수 있으며 여유가 생기게 됩니다.
반대로 비학군지에서는 어떤 학교를 가는 것보다는 초품아 혹은 초등학교가 인근에 있는가 이런 부분들이 중요합니다. 학군지가 아니기에 비슷한 수준의 학교라면 안전하게 학교를 가는게 그 다음으로 중요하기 때문이죠. 실제로 비슷한 위치의 비슷한 연식 크게 다를 것 없는 두개의 단지 중에서 초등학교나 중학교가 단지내 있다는 이유로 더 높은 가격을 보이거나 먼저 거래가 되는 경우가 있습니다.
앞에서 후보로 정리한 단지들에 대해서 위치&교통, 환경, 학군에 대해 살펴보는 것이 바로 단지의 선호도를 확인하는 과정이며 이 과정을 통해 내 상황에서 가장 좋은, 최선의 선택을 할 수 있습니다. 그리고 이 4가지가 바로 투자와 내집마련에 있어서 실패하지 않고 성공하는 공식입니다.
#후보 단지 비교 후 추리기
각 단지에 대한 입지 요소를 확인했다면, 이제는 여기서 비교를 한 다음 중요한 입지 요소가 가장 아쉬운 단지부터 소거를 해주는 과정이 필요합니다.
다시 이야기드리면 서울/수도권은 물리적인 위치&교통 → 환경 → 학군, 지방의 경우는 환경 → 학군 → 교통의 순서로 우선순위를 잡아서 비교를 하시면 됩니다.
바로 위에 있는 표를 보면 서울/수도권에 해당하는 단지이기에 위치와 교통을 우선해서 비교합니다. 3번째와 5번째 단지가 물리적인 거리와 지하철 소요시간이 긴 것을 확인할 수 있는데, 이 두 단지를 소거하는 거죠. 그렇게 처음 정리한 후보 단지들 중에서 입지적으로 더 좋은 단지들을 추려가는 것입니다.
이때 조금 헷갈리는 경우가 있는데, 예를 들어 강남까지 거리는 멀지만 지하철로 빠르게 접근이 가능한 단지와 강남까지 거리는 가깝지만 지하철로는 접근이 빠르지는 않은 단지가 대표적입니다. 이 경우에는 어느 정도 물리적으로 아쉬운 거리를 지하철로 커버할 수 있기에 비슷하다고 볼 수 있습니다.
대신 다음 환경으로 넘어가서 비교해보고 여기서도 비슷하다면 학군까지 순차적으로 확인하고 학군까지도 비슷하다면, 그 중 가격이 더 싼 단지를 선택하시면 됩니다.
물론 처음에는 어렵게 느껴지실 수 있지만 반드시 필요한 과정임을 알고 여러번 해보시보면 어게 느껴짐에도 재미를 찾으실 수 있을거라 생각합니다. 내가 살아야 하는, 내가 보유해야하는 물건을 사는 과정이니까요.
서두에도 이야기 드렸지만 이 과정은 내집 마련과 투자 모두에 있어서 정말 중요한 내용입니다. 번거롭더라고 이 과정을 놓치지 마시고 꼭 직접 해보시면서 여러분의 꿈으로 조금 더 빨리 다가가셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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