올림픽 파크 포레온 입주가 미칠 영향과 내집마련(투자) 기회

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

이런 이야기 한번쯤 들어보셨을 것 같습니다.

앞으로 서울 공급이 부족하다

물론 후분양으로 인해 아직 반영되지 않은 공급 물량이 있겠지 앞으로의 공급 물량을 살펴보면 이렇게 공급이 없었던 적이 있었을까 싶을 정도로 현저하게 줄어드는 것이 사실입니다.

향후 공급이 부족한 서울.​

이런 상황에서 올해 11월 약 12,000세대의 단지가 입주 예정입니다.​ 뜨거운 관심을 받고 있는 단지는 바로 올림픽 파크 포레온으로 이름이 정해지기 전 둔촌 주공으로 잘 알려진 단지입니다.

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​12,000세대의 규모에 대해서 대충 감을 잡아보자 잠실내 대단지인 엘스와 리센츠 두개의 단지를 합친 것보다도 큽니다. 1세대당 평균 3명이라고 가정했을 때 약 36,000명이라는 숫자가 나옵니다.

2인 가구라는 점을 감안한다고 해도 적어도 30,000명 이상의 사람들이 해당 단지내에 거주를 한다고 생각할 수 있습니다. ​이정도로 엄청난 규모의 단지가 입주를 하는 것입니다.

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이런 규모도 규모지만 입지면에도 빠지지 않다보니 많은 사람들이 관심을 갖고 있습니다.

​그리고 혹여나 관심을 갖고 있지 않았더라면 지금부터라도 관심을 가져야합니다.

그렇다면 왜 관심을 가져야하는 걸까요?

#올림픽 파크 포레온 입주에 관심을 가져야 하는 이유

일반적으로 우리가 아는 수요-공급 법칙에 따라 수요보다 공급이 많아지면 가격은 떨어지게 됩니다. 그렇다보니 입주장에서 전세가격은 입주장이 본격적으로 시작하기 전부터 마무리될 때까지 가격 변동 폭이 큽니다.

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하물며 12,000세대가 넘는 단지라면 그만큼 물량이 많이 쏟아져 나올것이고 전세 가격이 낮게 형성될 가능성이 큽니다. 실제로 현재 전세로 나와있는 매물은 2,000개가 넘으며 가격으로만 본다면 전용 59기준으로 5억 후반에서 6억이라는 가격을 보입니다.

불과 한달전만해도 6억 중반의 가격을 보였는데 가격이 많이 내려왔고 입주장이 점점 다가오면서 충분히 더 조정될 수 있습니다.

물론 한없이 떨어진다는 이야기는 아닙니다. 여러가지 이유로 급하게 전세를 맞춰야하는 사람들이 있고 그렇게 낮은 가격들이 나오고 쌓이면서 가격이 더 조정될 가능성이 높다는 것입니다.

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이렇게 입지가 좋고 신축인 대단지의 전세가격이 점점 낮아지게 되면 주변의 기축 전세가격에도 당연히 영향을 줍니다. 신축보다 돈을 더 주고 구축을 살 이유가 없기도 하고 차라리 돈을 조금 더 주더라도 구축보다는 신축을 선택하기 때문입니다.

그렇다보니 기축들의 전세가격에 영향을 주고 전세가격이 하락할 가능성은 매우 높아지게 됩니다. 여기에 전세가격이 하락하면서 오래 지속된다면 매매가를 받쳐주지 못하니 매매가 하락까지도 충분히 영향을 줄 수 있습니다.

하지만 지역 자체가 선호하는 곳이며 현재 인근 신축 가격(고덕 신도시 포함)이 충분히 싸다고 볼 수 있고 최근 거래가 계속되는 분위기상 오히려 매매가는 비슷하거나 상승하는 모습을 보일 수도 있습니다. 단적인 예로, 과거 상승장에서 동탄2 입주장때 많은 물량으로 인해 전세 가격은 크게 하락했지만 매매 가격은 오히려 계속 상승했음을 확인 가능합니다.

다만, 위와 같은 상황이 펼쳐진다고 해도 상대적으로 선호도가 떨어지는 단지들의 매매 가격은 영향을 받을 가능성이 높고 이는 기회가 될 수 있습니다.

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그리고 어디까지 영향을 주느냐에 따라서 영향을 받는 곳들에서도 미처 생각지도 못했던 다른 기회가 생길 수 있구요. 정리하면 올림픽 파크 포레온 입주에 관심을 가져야하는 이유는 바로 기회이기 때문입니다.

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그리고 그 기회를 잡기 위해서 우리가 알아야 하는 건 크게 세가지입니다.

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첫번째 어떤 영향을 줄 것인가?

두번째 어디까지 영향을 줄 것인가?

세번째 기회는 무엇이며 어떻게 잡을 것인가?

#올림픽 파크 포레온 입주로 인항 영향과 그 범위

올림픽 파크 포레온의 영향력과 범위를 어떻게 가늠해 볼 수 있을까요?

과거 시장을 통해서 어느정도 알아볼 수 있습니다.

바로 2018년 12월 송파구에 입주한 약 10,000세대의 헬리오시티를 통해서 입니다.

먼저 2018년의 시장 분위기를 살펴볼게요.

2018년도는 상승장이 이어지는 가운데 부동산 규제 정책이 나오기 시작했습니다.

8.27 부동산 대책으로 투기 지구를 추가, 9.13 부동산 대책은 대출 규제 및 2주택 이상부터 종합부동산세를 인상했습니다. 그리고 2018년 헬리오시티 입주가 시작됩니다. 규제가 나온 상황에 대규모 공급이 겹치면서 상승세를 보이던 전세가격에 먼저 영향을 주기 시작합니다.

위와 같은 분위기에서 어디까지 영향을 주었는지 지역별 개별 단지들의 매매/전세 가격 변화를 확인해 볼 수 있습니다.

아파트 가격의 경우 주요 지역을 중심으로 큰 흐름을 타고 움직이는 경우가 많은데 송파의 경우 경부라인에 속해 있기에 강남 > 송파(강동) > 성남(분당, 구성남) > 수원, 용인 순서로 확인해보면 영향을 어디까지 받았는지 알 수 있습니다.

그리고 강건너 인근 지역인 광진구, 조금 더 넓혀 성동구까지 살펴보면 과거 영향을 줬던 범위를 확인할 수 있습니다.

가장 먼저 강남.

생각보다는 그래도 영향이 없지 않았을까 생각했지만 실제로 그 시기의 변화를 살펴보면 영향이 있습니다.

19년 2월 개포에 약 2,000세대의 래미안블레스티 입주가 있었지만 해당 단지 입주에 대한 영향보다는 헬리오시티로 인한 이유가 크지 않을까 싶습니다.

다음은 같은 지역인 송파.

아무래도 해당지역에 들어오다보니 가장 크게 영향을 받을 수 밖에 없습니다.

약 1억원 정도의 전세가격의 조정이 있었고 매매 가격까지도 영향을 준 모습입니다.

인접 지역인 강동구는 역시나 전세가격이 크게 조정되었습니다.

강 건너 광진구의 경우에는 그래도 강동보다는 여파가 크지 않지만 그렇다고도 영향이 없다고 말하기 어렵습니다.

다음은 거리가 조금 있는 성동구는 개인적으로 영향이 없을거라 생각했지만 그래도 영향이 있었습니다.

마지막으로 살펴볼 구성남을 보면 전세가격이 큰 폭의 조정은 아니지만 하락 내지 보합인 상황으로 봤을 때는 영향이 크지는 않지만 그래도 어느 정도 영향권내라는 것을 가늠해 볼 수 있습니다.

정리해보자면 헬리오시티의 입주는 생각보다 영향에 대한 범위가 컸습니다. 그리고 입주장의 영향은 1년 정도 이어졌고 이후 회복하는 모습을 보였습니다.

여기서 한가지 주의해야할 건 그래프를 길게 놓고 보면 전세 가격만 영향을 받고 매매 가격은 오른 것 처럼 보이는데

기간을 2018년도 2월부터 2019년도 2월까지로 설정한 것은 감안해야합니다. 실제 2018년은 상승장이었기에 계속해서 가격이 상승했습니다.

그렇기에 실제 매매가격에 미치는 영향을 보기 위해서는 조금 더 범위를 좁혀서 확인 해야합니다. 이 기준으로 살펴봤을때 많은 단지들이 9월 이후로 가격이 일시적으로 조정되는 모습을 보이는데 규제 정책이 나온 영향이 크겠지만 헬리오시티 입주의 영향도 무시하기는 어렵습니다.

#올림픽 파크 포레온 입주로 생기는 내집마련/투자 기회

이렇게 된다라는 예측의 관점이 아니라 발생할 수 있는 다양한 케이스를 통해 어떤 준비를 하는 것이 필요할지를 알아보는 관점으로 어떤 기회가 있을지 한번 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

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먼저 앞에서 언급했던 이야기지만 다시 한번 더 짚고 넘어가겠습니다.

과거를 통해서 확인했지만 헬리오시티의 입주의 영향은 전세가에 큰 영향을 주게 됩니다. 그리고 일반적으로 전세가격이 약세인 경우 매매가격은 대부분 약세를 보이는 경우가 많습니다.

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과거 헬리오시티 입주시 실제로 신축, 구축 상관없이 매매가격이 꽤나 조정된 것을 확인했으며 다만 항상 매매가격이 하락한다고 보기는 어렵습니다.

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최근 올림픽 파크 포레온이 위치하고 있는 지역인 강동구내 신축들을 살펴보면 선호단지를 중심으로 거래가 많이 되었습니다.

현재 강동구 대장이라고 볼 수 있는 고덕 그라시움 59가 한달전만 해도 12억대로 접근이 가능했지만 최근에는 13억 중반 정도까지 호가가 올랐습니다. 분위기가 이렇다보니 입주를 한다해서 매매 가격에 영향을 크게 주지 않을 수도 있습니다.

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[내집마련]

그렇기에 먼저 내집마련을 고민하고 앞두고 있는 실거주자 입장에서는 두가지를 생각해야합니다.

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첫번째, 전세가격이 조정되면서 매매가격이 하락하는 상황이 온다면 인근 지역의 단지뿐만 아니라 영향권 내에 있었던 지역내 단지들까지도 지금 가격보다 더 싸지게 됩니다.

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최근 매수세로 인해 상승한 가격이 비싸다고 느껴지거나 생각했던 금액대 이상이 되어버린 상황에서 다시 가격이 조정되며 원래 내가 생각했던 혹은 그보다 더 싸게 살 수 있는 기회가 다시 찾아오게 됩니다.

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그렇기에 내가 내집마련으로 관심있는 지역이 올림픽 파크 포레온의 입주 영향권에 있다면 매매 가격의 변화를 잘 지켜봐야 합니다.

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두번째는 반대 상황으로 전세가격이 조정됨에도 불구하고 내가 보고 있던 단지의 매매가격이 큰 조정이 없거나 혹은 상승하는 모습을 보일 수 있습니다.

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이때는 애써 기다린 시간과 오른 가격을 아깝다고 생각하는 것이 아니라 오른 가격임에도 불구하고 가격이 싼지 비싼지를 판단해야 합니다. 그 다음 내 상황에 감당 가능하다면 결정을 내리는 것이 필요할 수 있습니다.

(매물 코칭을 통해서 꼭 확인을 하시는 것 잊지 마시구요)

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[투자]

내집 마련의 목적이 아니라 투자를 염두한다면 다음과 같이 기회를 잡을 수 있습니다. 과거 헬리오시티 입주 여파가 마무리되는데 약 1년이라는 시간이 걸렸습니다.

물론 현재 전세 물량 자체가 18년에 비해 적지만 비슷한 시간이 필요할 가능성이 높습니다. 즉 1년이라는 기간동안 전세 가격은 하락 또는 보합의 가능성이 높으며 상승하기에는 어려울 수 있다는 이야기가 됩니다.

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​24년 11월이 입주임을 가늠하면 25년 하반기까지는 전세가격에 어느정도는 영향을 줄 수 있습니다. 그렇기에 전세 재계약 시점에서 기존에 높은 전세가격으로 계약이 되어있어 역전세로 인해 급하게 팔아야하는 물건을 협상을 통해 더 싸게 살 수 있는 기회를 만날 수도 있습니다.

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당장 들어가는 돈이 클 수 있지만 그만큼의 가치가 있고 싸게 살 수 있다면 가치 성장 투자 혹은 거주분리 측면에서 좋은 선택이 될 수 있을거구요.

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또는 이렇게 생각해볼 수도 있습니다.

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매매 가격이 조정된 상황에서 올림픽 파크 포레온의 전세 가격 혹은 전세 매물 갯수등을 파악하며 전세 가격의 동향을 눈여겨 봅니다. 그리고 전세 매물 갯수가 줄어들면서 가격에 대한 변화가 생길때 해당 단지가 아니더라도 가격이 조정된 매매가격에 인근에 선호도 높은 단지를 매수를 하고 잔금을 길게 맞추는 방법이 있습니다.

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다만 전세가격이 매물이 줄어든다고 바로 드라마틱하게 오르지 않을 수 있기 때문에 리스크를 줄이는 것이 필요하다고 판단되면 일정 가격 수준 이상 거래가 된 다음에 생각해 볼 수도 있습니다.

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다만, 전세 가격이 올라올때까지 매매가격이 기다려줄지는 알 수 없기에 인근 생활권내에 단지들의 전세가격과 매물 갯수를 계속해서 지켜보는 것이 반드시 필요합니다.

현재 투자금이 많이 든다고 미래도 투자금이 많이 드는 것은 아닙니다.

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특히나 25년 이후 공급이 절대적으로 부족한 서울 시장에서는

당장의 투자금이 많이 들어가는 것처럼 보여도

생각보다 빠르게 회수될 가능성이 매우 높습니다.

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그리고 중요한 핵심은 가치 있는 물건을 저렴한 가격에 사는 것입니다.

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최근 가격 상승으로 놓친 것 같았던 기회를

다시 잡을 수 있는 시기가 다가오고 있다는 것을

꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

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