비선호지역 분양권 보유상태 중 내집마련 계획수립에 대해 조언 요청드립니다.

안녕하세요!

7월 내집 마련 기초반 수강중이며, 강의를 들으며 과제를 하는 도중에 궁금증이 생겨 두가지 문의드립니다.

1. 현 상황에서의 내 집 마련 방향성 설정

   저는 현재 인천 (미추홀구 제물포역) 에 분양권 (40평형, 7억 2천) 을 가지고 있는 상황입니다. 실거주를 고려하고 있지 않기에 처분하고 싶은데, 입주 마감이 8월말이라 매도 실패 시 등기비용까지 손해액이 더 커집니다. 매도를 강력히 희망하고 있지만 안그래도 선호지역이 아닌데다 최근 대출규제 상황에 매도가 쉽지 않습니다. 매수 문의가 워낙 없어서 계약금 1.4억 중 최대 5천만원까지 마피를 감수하기로 결정하고 매물 가격을 낮췄습니다.

   최근 대출규제로 인해 일시적 2주택 전략도 활용할 수 없기에, 내집마련을 위해서는 반드시 분양권 처분이 선행되어야 하는 것 같습니다.  현재 입주장인 탓에 매물들은 가격경쟁을 하고 있는 상황인데, 손해액을 더 키워서라도 처분을 서두르는 것이 맞는지, 손해액의 상한선을 설정 한 채 매매가 되지 않으면 등기 후 입주장은 우선 넘긴 후 매도가능한 시점까지 기다릴지, 차라리 전세를 주고 버티면서 매도자를 기다려야할지 등 여러 고민이 있습니다.
   강의를 들으면서 현재 거주중인 서울에 내집마련 계획을 하고 있는 상황에서, 인천 분양권이 정리되지 않은 상황에서라도 현재 보유중인 자산과 가능한 대출로 내집마련을 우선 하는 것이 맞는 선택인지 고민입니다.

   오프닝 강의 자음과 모음님 말씀에 의하면, 이러한 비선호 주택은 팔기만 하면 그 자체가 잘파는 거다 라고 하시던데 안그래도 자본금도 적은 상황에서 손실규모를 생각하지 않을 수가 없네요.

    

   손해액 상관없이 등기 전 분양권 처분  Vs 손해액 상한 설정 후 매도 실패 시 우선 등기, 뭐가 맞을까요?? 도와주세요ㅜㅜ

    

2. 강의별 과제 수행 중 종잣돈 판단

   수강 후 과제수행을 위해서는 내 자본금 및 현금흐름에 대한 명확한 인지가 있어야만 내가 살 수 있는 최선의 주택을 판단할 수 있다고 보는데요. 

   1번 고민의 연장선에서, 분양권이 처분된 상황을 가정하고 매물을 알아보는 것이 좋을지 (자본금 규모 4.5억), 처분되지 않은 자본금 규모 (2.9억 수준, 매도 실패시 계약금 및 등기비용 규모 차감) 로 매물을 알아보는 것이 좋을지 의견 부탁드립니다. 자본금 규모뿐만 아니라, 등기 후 잔금대출 상환비용으로 인해 현금흐름도 차이가 커집니다. 
   자세한 자산 및 현금 흐름 상황은 아래와 같이 차이가 납니다.

    

   <분양권 처분 가정>

   

    

   <분양권 미처분 가정>

   

   *가정: 분양권 주택 등기 시 비용 주담대 5.8억, 연이율 4%, 30년 만기로 설정 후 계산된 원리금 상환액만큼 현금흐름에서 차감.

    

   물론 두 경우의 수 다 할 수 있지만 제한된 시간안에 최선의 집을 찾는데 경우의 수가 많다보니 집중이 어렵습니다. 

   가장 최선의 내집마련을 위해 어떻게 하면 좋을지 조언해주시면 감사하겠습니다!