1. 매매 / 전세 물건 수
매매 물건은 23년도 부터 계속 쌓이고 있어 현재 약 8천여개의 매물이 여전히 시장에 남아 있습니다.
전세 물건은 23년도 부터 계속 줄어들기 시작해 현재 약 700여개의 매물이 남아 있는데 아직까지는 시장의 반응은 전세 품귀 까지는 아닌듯 보입니다.
2. 매매 / 전세 거래량
매매와 전세 거래는 큰 변화 없이 평균정도 선에서 이루어지는것 같습니다.
3. 공급 / 미분양
해당 지역이 전세 매물이 감소하고 있음에도 전세 품귀 현상이 일어나지 않고 있는 것은 여전히 많은 공급이 남아 있기 때문인 것으로 보이는데요
25년도에 약 3천 가구 그리고 27, 28년도에도 공급이 계속 남아 있고 대규모의 단지가 폭탄처럼 터지기 때문에 해당 단지들의 입주가 시장에 영향을 주는지 지켜보면서 기회를 잡아야할 것 같습니다.
4. 동별 시세트래킹
1. 학군과 신도시 택지로 압도적인 선호도를 가진 A생활권 먼저 살펴보겠습니다.
해당지역구에서 가장 좋아하는 생활권의 단지들임에도 불구하고 아직 매매가격은 멈춰 있는듯 보입니다.
일부 단지들은 하락한 단지들도 있으며, 현재 보합상태인것으로 보입니다.
전세가 역시 큰 움직임이 없는데요. 상대적으로 전세가가 낮았던 구축 단지들은 상승했지만, 이미 높은 전세가가 형성 되어 있는 신축 준신축, 단지들은 심리적 저항선이 있는듯 큰 변화가 없습니다.
2. 확장을 앞두고 있는 신축택지 B 생활권 살펴보겠습니다.
24년 입주한 신축 단지가 지난해 11월에 비해 무려 1.7억이나 오른 가격으로 호가가 형성되어 있는데요
해당 가격에 거래가 실제로 이루어 지지는 않는것으로 보아 야망 호가인것으로 보입니다. 좀 과하네요
전세 호가 역시 지난해 11월에 비해 시세가 높게 형성 되어 있습니다. 다만 해당 단지의 전세 실거래가 갭이 크기 때문에 상승했다 라고 보기는 아직 어려울것 같네요
해당 생활권에서 사람들이 가장 선호하는 단지도 매매호가는 충격적이게도 오히려 감소…했는데요
인근에 신축 단지 입주와, 주변에 멀지만 대규모 공급이 예정되어 있어, 가격을 유지하지 못하고 던지는 매물이 조금씩 시장에 나오고 있는것으로 보입니다.
전세 호가와 실거래가는 모두 지난해 11월과 같은 가격으로 변화가 없습니다.
전체적으로 해당 생활권의 단지들은 움직임이 없고, 지난해 11월 시장 상황이 안좋아 주변 시세에 비해 저렴하게 풀렸던 신축 단지가 지금은 키 맞추기를 해서 가격이 비슷한 상황입니다.
3. 여전히 선호도 있는 구축 택지 C 생활권
해당 생활권에서 선호도 있는 준신축 단지의 매매와 전세 모두 하락했습니다.
매매호가 기준으로 4천만원이나 하락한 단지도 있었는데요.
워낙 신축들이 많고, 신규 공급이 계속 예정되어 있어, 기존 택지의 단지는 이주 수요가 많이 발생하는듯 합니다.
소액으로 투자할 수 있는 생활권이지만, 중소도시이기 때문에 더욱 보수적으로 접근해야 하지 않나 라는 생각이 듭니다.
4. 구축 택지와 신축으로 나뉜 D 생활권
해당 생활권은 위치에 따라 선호도가 많이 달라지는 곳인데요
소액투자할 수 있는 단지들이 많이 있는데요. 지난해 11월 지금 가격이 바닥이 아닐까? 이미 너무 저렴한데 라는 생각을 했었는데, 그 말이 무색하게 매매가격은 더 하락했습니다.
반면 전세가격은 보합하거나 상승 했는데요 다만 구축 단지들은 전세가도 같이 하락하는 모습을 보여줬습니다.
5. 나머지 생활권
선호도가 많이 떨어지는 생활권들이기에 연식이 좋아도, 신축이어도
대부분의 단지가 가격이 하락했는데요.
다만 신축 단지의 경우 전세가는 일부 상승했습니다.
가격 자체가 많이 낮기에 대부분의 단지가 소액투자로 투자가 가능한 시점이지만
지금 같은 시장에서는 더욱 신중해지는것 같습니다.
특히 구도심과 같은 생활권의 단지들은 거의 가격에 변화가 없어
저환수원리 기준에 부합하는지 살펴봐야 할 것 같습니다.
7월 2주차 시세트래킹 복기
서울, 경기, 광역시, 중소도시를 복기해보니 정말 움직임이 너무 다르고,
특히 이번에 중소도시를 시세트래킹 하면서, 전세 물량이 줄어들고 있어도 공급이 여전히 많이 남아있다면
선호도 있는 생활권의 선호도 있는 단지도 가격이 움직이지 쉽지 않다는것을 알게 되었고,
지난해 11월 이곳의 가격이 바닥이라고 생각했는데 그 이하로 내려갈줄은 정말 예상치 못한 일이었던것 같습니다.
주변 지역도 앞마당으로 만들어서 비교해보면 정말 좋을것 같은데 당장은 어려워서 아쉽네요
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