안녕하세요, 아트의 경지입니다.
지투기 1강 강의후기를 남깁니다.
A지역의 지방도시로서의 위상
A지역은 지방에서 학군이 형성된 지역으로, B지역, C지역, D지역과 함께 지방 도시 중 입지가 우수한 곳으로 평가됩니다.
환경적 요인 – 택지개발의 중요성
강의에서 강조한 것처럼 택지(아파트만으로 형성된 지역)는 동네의 수준을 높이고 사람들을 끌어들이는 핵심 요소입니다. A지역의 경우 백화점이나 대형마트가 부족하더라도 신축 택지를 거주지로 매우 선호하는 경향을 보입니다.
택지개발의 중요성은 A지역 내 다양한 택지개발사업이 진행되고 있다는 점에서도 확인할 수 있습니다. 중소도시 내에서도 택지의 위치를 확인하는 것이 중요하며, 외곽이더라도 너무 멀지 않다면 충분히 선호할 수 있는 지역이 됩니다.
공급물량의 절대적 영향
공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 미친다는 강의 내용이 현재 A지역 시장에서 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
A지역의 전세 물량은 2년 전 1만 7천여 개에서 현재 7천여 개로 57% 감소했습니다. 이러한 공급 부족으로 인해 전세가격은 지난해 6월부터 13개월 연속 상승 중이며, 전세수급지수는 129.3까지 상승했습니다.
2025년 A지역 신규 입주 물량은 9,400여 가구로 2024년 대비 41.8% 감소할 예정입니다. 이는 2009년 이후 16년 만에 가장 적은 수준으로, 공급 부족 현상이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
공급물량 분석의 중요성
강의에서 배운 대로 다음과 같은 분석이 필요합니다:
지역 전체 공급물량 확인: A지역 전체 미분양 물량은 2024년 5월 기준 5,496세대로 11년 만에 최대치를 기록했습니다
구별 공급물량 분석: a지역 1,241세대, b지역 814세대, c지역 549세대 순으로 미분양이 많습니다
3년 내 입주단지 위치 확인: 2025년 하반기 입주 물량은 3,200여 세대에 불과하며, 2026년에는 12,000여 세대로 증가할 예정입니다
대중교통의 지역별 차이
A지역은 대중교통이 의미 있는 지역으로 분류됩니다. 현재 A지역은 대중교통 수송분담률을 2030년까지 60%로 끌어올릴 계획입니다.
A지역의 지하철 운영은 만성 적자이지만, 시민들의 이용편익이 운영비용보다 1.19배 높아 공공성이 높다는 연구 결과가 있습니다. 이는 대중교통 접근성이 부동산 가치에 미치는 긍정적 영향을 시사합니다.
지역별 선호도 변화
강점이 명확한데 상대적 약점이 있는 매력적인 아파트를 찾아야 한다는 강의 내용처럼, 현재 A지역은 다음과 같은 양극화 현상을 보입니다:
신축 아파트: 여전히 높은 선호도를 유지하며 가격 상승
구축 아파트: 아파트의 55.1%가 20년 이상 노후화되어 가격 하락
1지역은 아파트 11만 9,267가구 중 77,880가구(65.3%)가 20년 이상 노후 아파트로, 노후화 문제가 심각합니다.
투자 전략
강의에서 배운 **"공급은 많은데 수요가 없는 곳에서 매물을 찾자"**는 전략이 현재 A지역 시장에서 유효합니다:
미분양 아파트 활용: 현재 5,496세대의 미분양 물량이 투자 기회가 될 수 있음
지역별 차별화: 1지역, 2지역 등 기존 선호 지역과 b지역, c지역 등 신흥 지역 구분 투자
이번 강의를 통해 A지역 부동산 시장의 구조적 특성과 현재 상황을 종합적으로 이해할 수 있었습니다. 특히 공급물량이 전세가격에 미치는 절대적 영향과 입지별 차별화된 접근의 중요성을 깨달았습니다.
A지역은 인구 감소와 고령화라는 구조적 문제에 직면해 있지만, 동시에 공급 부족으로 인한 전세 가격 상승과 선별적 투자 기회가 공존하는 시장입니다. 앞으로 단지별 선호도를 미리 파악하고 실행하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것으로 판단됩니다.
강의에서 배운 Top-down 방식의 구별 비교평가와 공급물량 기반 매수매도 시나리오 작성은 실제 투자 결정에 매우 유용한 도구가 될 것입니다.
마지막으로 유익한 강의해주신 권유디 튜터님 감사합니다.
댓글
