안녕하세요.
전세 입주를 앞두고 있는 30대 직장인입니다.
최근 **서울 신축 아파트(미등기 상태)**에 전세 계약을 고려 중인데, 보존등기 전이라 전세보증보험 가입이 당장은 안 된다고 해서
불안감이 있어 문의드립니다.
구체 상황은 아래와 같습니다:
- 입주지정기간은 끝난 상태이고, 집주인은 잔금 완납한 것으로 추정되나
(공식 서류는 아직 확인 전) - 건물 자체는 임시사용승인만 난 상태,
구청에 문의하니 보존등기까지는 최소 내년 초~중반 예상이라고 하더라고요. - 전세금은 4.5억이며, 해당 세대엔 근저당 없음 (다만 집주인 본인의 다른 부동산에 최근 9억 근저당 설정된 건 확인함)
- 계약 특약으로는 소유권 이전, 보증금 반환, 가압류 등 기본적인 안전장치 조항은 꼼꼼히 넣을 예정입니다.
다만,
등기 전까지 보증보험 미가입 리스크와
임대인이 갭투자 성격일 경우, 채무 문제 발생 시 대응 가능성이 심리적으로 찝찝하게 남습니다.
혹시 비슷한 구조로 계약해보신 분 계실까요?
- 보존등기 전에 전세 계약하신 분
- 보증보험 미가입 상태로 거주하신 분
- 혹은 이런 상황이라면 어떻게 리스크 관리하셨는지
고견 나눠주시면 정말 감사하겠습니다.
(*특약에 어떤 내용 꼭 넣어야 한다 같은 실무 팁도 환영입니다!)
댓글
안녕하세요 볼볼님 :) 보통 자금이 부족하거나 투자 목적으로 분양권을 매수한 경우, 실거주가 어려운 경우 등 다양한 이유로 집주인들이 전세보증금으로 분양 잔금을 치르고 등기를 치르는 경우는 흔한일입니다. 미등기 상태라 전세대출이 어려울 수도 있다는 점, 전세 보증보험 가입이 등기전까지는 어렵다는 점 등 때문에 시세보다 더 저렴하게 전세를 구할 수 있다는 이점도 있어요. 하지만 리스크가 있을 수 있기 때문에 말씀하신 것처럼 몇가지 유의사항과 특약으로 리스크를 대응하실 수 있을 것 같은데요. 1. 특약: 계약서에 '전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다'라는 특약을 넣어 최소한의 법적 근거를 만드셔야 합니다. 보증금을 받은 집주인이 분양 잔금을 내지 않아 분양계약이 취소되거나 분양권 상태에서 전매를 해서 집주인이 바뀌면 보증금을 자칫하면 떼일 수 도 있는 리스크가 발생할수도 있기 때문이예요. 그래서 반드시 위와같은 특약을 넣고 분양잔금을 치뤘는지 확인을 해야합니다. 2. 분양계약서상 동일인 확인: 전세계약 전, 분양계약서 수분양자와 임대인이 같은 사람인지 신분증을 확인하셔야 하구요. 만약 분양권 전매로 중간에 소유자가 바뀐것이라면 승계자란에 나오는 원분양자를 확인하시면 됩니다. 3.소유권 관계 확인: 분양계약서 상 가압류나 가처분이 걸린게 없는지 시행사 또는 시공사를 통해 확인해보세요! 4.보증금 넣는 계좌도 임대인 실명계좌로 입금하도록 합니다. 5.그리고 평일에 전세계약을 한 후에 집주인이 보증금으로 바로 분양 잔금을 내고 등기를 치는지 확인하셔야 합니다. 6.미등기 아파트도 (임시)사용승인 후에는 전입신고와 확정일자를 받을 수 있기 때문에 계약 후 확정일자, 잔금일 전입신고까지 잊지말고 꼭 챙기시길 바랍니다. 답변이 되셨으면 좋겠어요 :) 안전한 계약 하시길 바래요 볼볼님!