안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
날씨가 부쩍 추워졌습니다.
지역마다 다른 모습을 보이긴 하지만
요즘 부동산 시장의 체감 온도는
추워진 날씨보다 더 차가운 것 같습니다.
지난 10월, 예상치 못하게 허를 찔렀던
‘10.15 부동산 대책(서울 전역 및 경기 12개 핵심지 토지거래허가구역 지정)’이
발표된 지 벌써 두 달이 지났습니다.
당시만 해도 "설마 서울 전체를 묶겠어?" 했던
설마가 현실이 되었고, 그 후폭풍은 생각보다 거센 것 같습니다.
급격하게 줄어드는 서울 아파트 거래량
서울 아파트 거래량을 살펴보면 11월 거래량의 경우
오늘 날짜를 기준으로 10월 대비 70%이상 줄어든 상황입니다.
아직 신고되지 않는 거래를 고려한다고 해도
지난달 거래는 50% 정도 줄어들 것으로 예상되며
이는 거래가 확실히 줄어들었다는 것을 알 수 있습니다.
물론 일부 상급지의 경우는 거래량이 많지 않더라도
신고가를 찍고 있는 곳이 있지만 전체적인 상황을 살펴보면
매수자는 대출 규제와 토지 거래 허가제로 인해 옴짝달싹 못 하고,
매도자는 받아줄 사람이 없어 어떻게 해야할지 고민하는
거래 절벽의 시간이 이어지고 있습니다.
반면 경기도의 경우는 비규제 지역을 중심으로
수요가 몰려가면서 지난날과 비슷하거나
조금 더 높은 거래량을 보일 가능성이 높습니다.
이런 상황에서 아래와 같은 기사가 나오기 시작하고 있습니다
토지 거래 허가구역 해제
바로 토허제 지역에 대한 해제 이야기입니다
토허제 및 규제 지역을 지정하는데는 기준이 필요한데
정량적으로 필요한 필수 조건은 다음과 같습니다.
- 투기과열지구: 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과할 것
- 조정대상지역: 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과할 것
지정 당시인 10월을 기준으로 직전 3개월인
7~9월을 살펴보면 서울 전체적으로 집값이 상승세였고
물가는 크게 변하지 않았던 상황이라
해당 요건을 충족했다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 2025년 12월 현재 상황은 어떨까요?
- 집값 상승 멈춤: 지역에 따라 다르지만 10.15 대책 이후 서울 아파트값은 보합 내지 하락 전환
물가 상승: 연말 시즌과 원자재값 이슈로 소비자물가지수(CPI)는 오히려 상승
한국부동산원과 통계청 최근 자료를 확인해보면,
흔히 말하는 상급지를 제외하고 노·도·강, 금·관·구 등
많은 지역들이 해당 기준에 한참 미달된 상황입니다.
즉, 생각보다 많은 지역들이 현재 법적으로
규제할 명분이 사라진 상황입니다.
여기에 건설사들의 PF 위기설까지 다시 돌면서
"거래라도 터줘야 한다"는 압박이 거세지고 있습니다.
어찌보면 해제는 '하냐 마냐'의 문제가 아니라
'언제 하냐'의 시간 문제가 된 상황인 것이죠.
토허제 해제 시나리오(뇌피셜 주의)
그렇다면 언제, 어떻게 풀릴까요?
2026년 6월에는 지방선거라는 거대한 정치 이벤트가 있어
지금처럼 무작정 묶어 두는 것은 어려울 수 있습니다.
하지만 한 번에 다 풀면 집값이 다시 급등하는 상황이 생길 수 있죠.
그래서 만약 토허제를 해제 한다면
단계적 해제 할 가능성이 가장 높습니다.
Step 1. 명분 쌓기용 해제
- 대상: 서울 외곽(노·도·강, 금·관·구, 은평 등) & 경기 비핵심지(수원 등)
- 이유: 법적 요건 미달이 확실한 상황으로 지역 거주민들이 반발이 거셈, 실수요가 중심인 지역
Step 2. 간 보기용 해제
- 대상: 마·용·성(마포/용산 일부/성동) & 경기 핵심지(분당, 과천, 하남)
이유: 투자 대기 수요가 많은 곳. 1단계 해제 후 시장 반응을 살피며 눈치 보듯 풀 가능성이 높음.
Step 3. 최후의 보루
- 대상: 강남 3구(강남/서초/송파) + 용산 핵심지
- 이유: 대한민국 부동산의 핵심. 이곳을 푸는 순간 "정부가 집값 상승을 용인했다"는 잘못된 시그널을 줄 수 있어 집값을 완전히 잡았다는 확신이 들기 전까진 끝까지 묶여있을 가능성이 높음.
다만 시기적으로 언제가 된다라고는 단정지을 수 없으며
무엇보다 시장의 분위기가 가장 중요할 것 같습니다.
토허제 해제시 대응 전략은?
그렇다면 이런 상황에서 토허제 해제를 기다려야 하는 건지,
토허제 해제시 어떻게 대응해야 할까? 라는 생각이 드실 것 같습니다.
이때 바뀌는 상황보다 중요한 것은
본질적으로 바뀌지 않는 원칙을 기억하는 것입니다.
그리고 원칙은 다음과 같습니다.
사기 쉬운 집을 사는 것이 아니라
내가 감당 가능한 범위 내에서 가장 좋은 집을 사는 것
이 원칙을 생각하면서 내집 마련과 투자의 결정을
내리는 것이 중요합니다.
1. 객관적인 비교
단순히 그냥 해제가 된다고 해서
그리고 서울이라고 해서 무작정 선택을 하는 것을
조심해야한다는 이야기입니다.
실제로 현재 토허제로 지정된 지역들 중에는
비규제 지역보다 입지적으로 아쉬운 곳들이 있습니다.
그렇기 때문에 내집마련과 투자에 있어서
객관적인 비교는 반드시 필요합니다.
규제가 있든 없든, 결국 부동산은
입지 가치대로 움직일 것이기 때문입니다.
2. 미루기 보다는 지금 할 수 있는 최선의 선택을
마냥 토허제가 해제되는 것을 기다리기 보다는
현재 할 수 있는 최선의 선택을 하는 것은 필요합니다.
정량적으로 규제 해제에 대한 조건이 충족되더라도
그 시기를 가늠하기는 어렵습니다.
그리고 그 시기까지 시장이
어떻게 변화할지는 그 누구도 알기 어렵죠.
그렇기에 때문에 막연한 미래에 내 선택을 맡기기 보다는
현재 할 수 있는 최선은 무엇인지 고민해보고
그에 맞는 행동을 해가야 합니다.
3. 상황 변화에 따른 준비는 미리
1) 내집마련
- 내집 마련을 준비하고 있는 분들은 토허제 해제시 내가 감당 가능한 대출 범위가 어떻게 달라지는지 미리 확인해두는 것이 필요합니다.
- 그리고 그 금액대로 살 수 있는 아파트가 어디에 있는지 미리 알아두어야 합니다. 설령 당장은 어렵더라도 말이죠.
2) 투자
- 토허제에 지정되어 당장에 투자가 어렵다고 해서 보고 있지 않거나 놓친 지역이 있다면 다시 확인하셔야 합니다
- 언제든 투자를 할 수 있는 준비가 되어 있어야 합니다. 항상 내 손에 투자 후보 리스트를 쥐고 있으세요.
마지막 공통적인 한가지,
토허제 해제로 인해 수요가 해제된 지역들로 움직이면
지금 사람들이 관심있게 보는 비규제 지역들 중에서
입지가 좋은 지역들이 오히려 기회가 될 수 있습니다.
다만, 다시 한번 더 이야기를 드리지만
막연하게 해제가 되는 시기를 기다리는 것은 아니라
내집마련이든, 투자든 현재 할 수 있는
최선의 선택을 하는 것은 중요합니다.
그리고 그 선택을 위한 준비 과정에서
어떻게 다가올지 모르는 변화에 대응하기 위해
준비라는 것은 반드시 필요하다는 것을 기억하셨으면 좋겠습니다.
여러분의 현명한 내집 마련과 투자가
인생의 턴잉포인트가 되기를 진심으로 응원합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
