(잔금편) 실전반 경험없이 월부 들어온 지 7개월만에 소액으로 지방 광역시 투자하였습니다. [사비준론소]

안녕하세요~

직장인 투자자가 되고 싶은 사비준론소입니다.

폭염이 기승을 부리고 있는 요즘 잘 지내고 계신지요?

저는 저번주에 분임을 마쳤는데요.

여름임장이 처음이라 조금(많..) 힘들었지만 함께하는 동료들과 이겨내는 중입니다.

임장 하시는 분들 온열질환 발생하지 않도록 충분히 휴식하면서 임장하셨으면 좋겠습니다!

자! 그럼 저의 1호기 투자 마지막 단계인 잔금 경험담 시작해볼게요~

(많이 깁니다.. 주저리 주저리)

이전 경험담이 궁금하신 분들은

아래 링크 참고해주세요~

매수1편

https://weolbu.com/s/D41UYUftWw

매수2편

https://weolbu.com/s/D41gLNmdkU

전세

https://weolbu.com/s/FMj7RpTqVq

1장

준.완

전세 계약을 하고 한달하고 여러일이 지나 6월이 되었습니다.

저의 잔금일은 6월 말입니다.

전세빼기를 하며 여러 부족한 점들을 깨달으면서

잔금은 정말 철저하게 준비해야겠다는 마음을 먹었습니다.

잔금 전 체크사항은 크게 3가지로 볼 수 있을 것 같습니다.

1. 법무사

2. 준비물

3. 정확한 비용 계산

각 세가지 사항들을 제가 어떻게 체크했는지 볼게요!

1. 법무사

세금, 등기와 같은 꼭 필요한 법적 절차들을 매수인을 대행해서 처리해주시기 때문에

부동산 거래에 있어서 법무사님은 꼭 필요합니다.

하지만 법무사 비용은 잘 알지 못하면 많은 비용을 지불해야 될 수도 있기 때문에 꼭 확인이 필요합니다.

소액투자자인 만큼 부대비용도 투자금이라는 생각으로 아껴야 합니다.

저 같은 경우 세입자분이 대출없이 들어오시는 거라 부사님 추천 법무사님들과 먼저 접촉하였습니다.

하지만 제가 생각하기에 비싼금액이여서 부사님 추천 법무사님들과는 함께하지 못하였습니다.

일일히 검색하며 손품을 팔아보고~

법무통에도 견적 문의 남기고~

같은 지역에 투자한 동료분들에게 추천도 받아보고~

최종적으로 동료분의 추천 법무사님에게 의뢰하게 되었습니다.

세금, 인지대, 채권처분수수료 제외 부가세 포함 225,000원!

부사님 추천 법무사님의 보수 비용과 약 13만원 가량 차이나는 금액이였습니다.

김승호 회장의 '돈의 속성'이라는 책에는 이런 말이 있습니다.

손품 파는 과정이 귀찮을 수도 있지만, 부지런히 손품 팔아

돈을 아낄 수 있었다고 생각합니다.

비교적 작은 돈이지만,

이런 돈이 모여 저의 다음 투자금이 될 수 있기에

한 푼도 허투로 보낼 수 없었습니다.

2. 준비물

준비물은 비교적 간단합니다.

한달전부터 준비할 필욘 없고, 일주일 전에 준비하셔도 충분할겁니다.

필요서류

등본(상세), 초본(상세), 매매계약서 원본, 국세/지방세 납입증명서(세입자 보증보험)

준비물

도장(인감 아니여도 됨), 신분증

다만 서류가 조금씩 달라질수도 있기 때문에

꼭 부사님께 필요한 서류 확인하시기 바랍니다.

3. 정확한 비용 계산

마지막으로 정확한 비용계산을 하면서

투자금+부대비용의 합계를 확인합니다.

전세보증금,

투자금(매전차이금액),

세금(취득세),

각종 부대비용(복비, 법무사비, 선수지급예치금, 인지대, 증지대)

* 부사님이 간이과세자인지 확인하세요! 중개수수료가 달라집니다.

* 일반과세자 부가세 10%, 간이과세자 부가세 4%

채권매입금액은 날마다 달라지기 때문에 대략적으로 계산!

이렇게 비용계산까지 완료하면 모든 준비는 완료!

총 얼마의 금액이 1호기 투자에 들어가는지 정확히 파악할 수 있습니다.

2장

롸? 매도인이 인감도장을 잃어버렸다고?

드디어 잔금날 당일!

저는 새벽부터 KTX를 타러 가고 있었습니다.

너무 일찍 일어나다 보니 비몽사몽..

그래도 준비는 잘 했으니까 가서 잘하고 오자! 라는 생각으로

설렘을 안고 서울역을 가던 도중 이 문자를 받게 됩니다.

부사님이 전해준 매도자의 문자내용

문자가 올 당시 서울역을 향해 버스를 타고 가고 있었는데

신호가 계속 걸리고, 버스도 느리게 가는 터라

기차 시간에 간당간당하게 도착할 것 같아 살짝 쫄리는 상태였습니다.

그런 상태에서 저 문자를 보게 되니,

멘붕이 오더라구요..

"어떤것부터 대응해야 되는거지..?"

너무 일찍일어난 탓에 머리는 안돌아가지..

서울역엔 늦을거 같지..

그때 당시엔 엄청나게 스트레스를 받았습니다.

일단 버스안에서 부사님께 전화를 드려 자초지종을 설명들었습니다.

먼저 매도인은 저와 같은 투자자로 제가 투자하는 지역사람이 아닌

저와 같은 타지역 거주자 입니다.

그렇기 때문에 인감증명서를 발급받고 잔금을 하러 오려면 꽤 많은 시간이 필요했습니다.

제가 매수한 물건은 공동중개 물건이라

매도인이 저희 부사님이 아닌 타 부동산 손님이였어요.

그래서 저희 부사님이 매도인과의 직접 통화가 어려운 상태였습니다.

사비 <> 부사님 <> (매도) 부사님 <> 매도인

대략 이런 상황..

그래서 부사님도 상황을 파악하기 어려운 상태셨습니다.

다시 통화하자고 말씀드리고,

겨우 늦지않게 기차를 타게 됩니다.

기차에서 혼자 생각을 해보았습니다.

"어떤 상황이 가장 최악일까?"

1. 계약 파기

매도인이 배액배상을 하며 계약을 파기한다.

저와 전세입자분(전세승계) 모두에게 배액배상 하는건

매도인으로써도 리스크가 크다고 생각했기 때문에 실현 가능성은 낮다고 생각했습니다.

2. 잔금일 연기

부동산 계약은 여러건이 맞물려 있는 경우가 많기 때문에

한쪽에서 문제가 생기면 연쇄적으로 문제가 생길 수 있습니다.

현재 살고 계신 세입자분이 잔금일에 이사를 가고

새로 들어오시는 세입자분도 잔금일에 이사를 들어오신다면

잔금흐름이 막혀 여러가지로 문제가 발생 할 수 있었습니다.

하지만 여러명이 얽혀있기 때문에 실현 가능성 낮다고 판단했습니다.

“그럼 일어날 수 있는 현실적인 문제는?”

1. 당일 잔금시간 연기

매도인이 인감증명서를 발급받고 오려면 최소 13:30은 되어야 하는 상황

기존 약속시간이 11:00 였기 때문에 시간이 뒤로 밀릴 수 밖에 없었습니다.

현세입자분(매도자의 세입자)/들어올 세입자분(나의 세입자)이

당일 입주를 해야되는 상황만 아니라면 잔금시간 연기는 충분히 가능하다고 봤습니다.

등기도 당일 16시전에만 접수한다면 문제 없었습니다.

잔금(전세보증금)의 흐름

들어오실 새로운 세입자분 > 매도인 (매도 후 나에게 전세승계)

> 현세입자분 > 현세입자분의 새로 들어갈 집의 매도자

위에서 보듯 매도인쪽에서 흐름이 막히면 이사가 이루어 질 수 없는 상황이다.

천만다행인건 세입자 두분 모두 오늘 이사를 들어가진 않는다는 소식..!

부사님께서 이른 아침부터 고군분투하며

현세입자, 새로 들어오실 세입자분에게 상황 설명을 잘하시는 바람에

11:00 였던 잔금 일정을 13:30 으로 미룰 수 있었다.

"내가 해야되는건 무엇일까?"

잔금시간이 미뤄져 저의 당일 스케쥴도 당연히 미뤄질수 밖에 없었습니다.

제가 할 수 있는 일은 2가지 였습니다.

1. 법무사님께 양해 구하고 스케쥴 미루기

2. 서울로 가는 기차시간 미루기

법무사님께 최대한 일찍 연락드려 자초지종을 설명하고 다행히 스케쥴을 미뤘습니다.

하지만 기차시간이 문제였어요 ㅎㅎ

잔금 당일이 금요일이였는데

서울로 올라가는 기차는 모두 매진이였고,

가장 빠른게 22시 기차.. 하하

하지만 잔금을 못하고 미루는것 보단 작은 문제니

크게 신경쓰지 않았습니다. (구해지겠지? 라는 마음)

(남는 시간을 활용해 겨우 기차표를 구할 수 있었습니다.)

별거 아닌 문제일 수도 있지만

첫 계약을 하는 저에겐 꽤나 신선한 충격이였습니다.

어떻게 할지 몰라했고, 당황했었습니다.

하지만 일은 벌어졌고, 최대한 대응하려고 노력했던 것 같습니다.

아직 일어나지 않은 일에 대해 너무 큰 걱정을 하지 않으려고 노력했습니다.

결국 매도인의 인감도장 분실 해프닝은 잔금 시간을 조금 미루기로 하고, 해결 되었습니다.

저는 앞으로 매도인이 타지역 사람일 경우

부사님을 통해 인감도장 확인은 할 것 같네요..!

3장

매임 때 집을 정말 꼼꼼히 봐야하는 이유

오랜만에 1호기 투자지역에 도착하여 부동산으로 향했습니다.

부사님을 오랜만에 만났는데요~

안부도 묻고 새벽에 있었던 이야기를 하며 이야기를 나누던 중

새로 들어오실 세입자분이 오셨습니다.

아! 이미 현세입자분은 짐을 모두 빼신 상태였어요

그래서 저랑 새로 들어오실 세입자분은 함께 빈집을 보러가기 위해 조금 일찍 만났습니다.

3개월전 매임 이후 집을 보게 되었는데요.

이제 제 집이라고 생각하니 기분이 묘했습니다.

공실인 집을 보고 난 후 느낀건

매임 때 집을 더 꼼꼼히 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

물론 중대 하자는 없었지만, 집 상태가 좋다고 생각했던 저에게는

소소한 하자와 얼룩들이 발견되었습니다.

물론 현 상태에서 거주하기엔 무리가 없을 것 같지만,

최소 2년 후 매도시 매수자 입장에서 걸고 넘어질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

이제부턴 매물을 조금 더 꼼꼼하게 확인해야되겠다는 생각을 했고,

지방투자에 있어서 매도는 필수이기 때문에

매도 시점까지 생각해서 상태를 봐야겠다는 생각을 했습니다.

4장

돈으로 살 수 없는 값진 경험

다행히 매도인께서 조금 일찍 오셨고,

모두 한자리에 모여 계약을 잘 마무리 할 수 있었습니다.

1호기는 누구에게나 기억이 많이 남을 겁니다.

1호기를 통해서 매수 - 전세 - 잔금 + (수리) 이라는 과정을 처음으로 경험하게 되기 때문이죠.

저에게도 1호기는 그렇습니다.

1호기 투자하면서 많은 것을 배우고,

성장 할 수 있었던 것 같습니다.

강의에서 배웠던 것, 공부하면서 익혔던 것

이 모든 것들을 실제로 행하면서 제 것으로 만드는 과정이였다고 생각합니다.

순탄치는 않았지만, 이 과정을 겪으면서 한단계 더 성장했던 것 같습니다.

강의에서 강사님들, 튜터님들이 꼭 투자를 해야 한다고 하는 의미를 깨달았습니다.

두려움은 무지에서 비롯된다고 생각합니다.

막상 마주치고, 겪어보면 생각했던것보다 두려움은 크지 않는것 같아요.

투자는 대응의 영역이라는 걸 1호기 투자를 하면서 찐하게 느끼게 되었습니다.

1호기 투자를 위해서 오늘도 전화돌리고, 매물보러 가시는 모든 분들 응원합니다.

꼭 좋은 물건 투자하시길 진심으로 바랄게요!

5장

등속운동

1호기를 하고나서 유난히 동력이 떨어진다는 주변 이야기를 많이 들었습니다.

물론 저 또한 그렇습니다.

하지만 우리는 1호기만으로 원하는 부를 축적할 수 없습니다.

꾸준히 계속 나아가야 된다고 생각합니다.

저의 경제독립기념일을 축하하기 위해선 아직 갈길이 머네요.

저도 언제 2호기 투자를 할지 모르겠어요~ ㅎㅎ

하지만 투자를 하지 못하더라도

언제든 투자할 수 있는 상태를 만들어 놓아야

시장에 휘둘리지 않고 빠르게 선점할 수 있지 않을까요?

저는 7월 한달 지방투자 실전반에서 뜨거운 여름을 느끼고 있습니다.

이번 여름은 유난히 뜨겁고 습한데요.

그럼에도 불구하고 여전히 임장하고 임보를 쓰며 지역과 단지를 이해하고 있습니다.

많은 분들이 이 뜨거운 여름날 밖에서 장시간 임장을 하고,

잠을 줄이며 임보를 쓰고 계실겁니다.

제가 감히 이런말을 드려도 되나 모르겠지만,

모두 의미 있는 행동일 겁니다.

저도 그렇게 믿고 그냥 하고 있어요!

잘 되실겁니다.

잘 될 수 밖에 없습니다.

무더운 여름 함께 땀흘리며 고생하는 동료분들

마음속으로 항상 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

사비 WILL RETURN.