2호기 투자 후기 : 공급이 주는 통제 가능성

2024년 10월, 1호기 투자 한 지 약 1년정도 되었을 때, 

아파트 2호기 투자를 진행했습니다.

이번 투자는 저 혼자만의 판단이 아닌, 함께 미래를 설계할 배우자의 

의지가 더해진 중요한 결정이었습니다.

결혼을 준비하는 과정에서 우리가 함께 내리는 첫 번째 

'경제적 선택'이라는 점에서 의미가 컸습니다.

1호기 투자 경험을 통해, 시장을 바라보는 나름의 기준이 생겼습니다.

지역 분석, 단지 비교, 리스크 감수 범위 등 다양한 판단 요소들이 보다 선명해졌고, 

이번에는 더 전략적인 시각에서 접근할 수 있었습니다.

선택의 기준: 저평가와 공급의 균형

투자 지역으로는 중소도시의 신축 택지지구를 선택했습니다.

이 도시는 투자 당시에 선호 단지들은 상승 흐름이 보였지만, 

그 외, 저평가된 흐름을 여전히 보이고 있었고, 

택지지구 내에서는 비교 우위를 가진 단지가 분명히 존재했습니다.

커뮤니티, 평면, 입지, 브랜드 등 여러 요소를 비교해 본 결과, 

해당 지역 내에서 가장 가격 경쟁력 있는 아파트를 선택할 수 있었습니다.

무엇보다 중요한 기준은 ‘공급’이었습니다.

해당 지역은 신규 공급이 거의 없었고, 이는 전세 수요와 매매 안정성 측면에서 

분명한 강점이었습니다.

‘투자 3채까지는 반드시 안정적으로 가야 한다’는 원칙을 세우고 있었기에, 

공급 중심의 구조를 갖춘 지역을 고르는 것은 무엇보다 중요했습니다.

규제 속 투자, 해법을 찾다

다만 당시 시장 상황은 쉽지 않았습니다.

전세자금대출 규제가 강화되어 전세를 끼고 매입하려는 

투자자들에게는 진입 자체가 어려운 시기였습니다.

많은 투자자들이 발을 빼고 시장이 조용해졌지만, 

그 안에서도 길은 존재한다고 믿었습니다.

부동산 전문가였던 부사장님과 상담을 통해, 

전세계약 선 체결 → 계약 양도 방식이라는 해결책을 찾게 되었습니다.

새로운 세입자와 전세계약을 먼저 체결하고, 

해당 계약을 매매계약과 함께 넘겨받는 구조입니다.

이 방식이라면 세입자는 전세대출이 가능하고, 

저는 세입자의 보증금으로 잔금을 안정적으로 치를 수 있는 구조가 만들어집니다.

문제는 ‘세입자를 어떻게 구할 것인가’였습니다.

그래서 저는 부사장님께 이런 제안을 드렸습니다.

“매도자와의 매매계약 이전에, 세입자가 확보되면 매수하겠습니다.”

일반적인 거래에서는 받아들이기 어려운 조건이었지만, 

다행히 부사장님은 긍정적으로 대응해주셨고, 실제로 이틀 만에 

세입자를 확보할 수 있었습니다.

그 덕분에 불확실성을 통제하면서 안정적으로 거래를 마무리할 수 있었습니다.

놓치지 말아야 할 아쉬움

이번 투자에서 배운 점도 많았지만, 아쉬움도 남았습니다.

당시에는 시간과 여건의 제약으로 인해 한 곳의 부동산 중개업소에만 

의존하여 매물을 검토하게 되었습니다.

그 결과, 빠른 의사결정과 무난한 거래는 가능했지만,

‘만약 여러 중개업소에 매물을 더 폭넓게 확인했더라면, 

조건이 더 나은 매물을 찾을 수도 있지 않았을까’ 하는 아쉬움이 있습니다.

시장에 있는 정보는 한 곳에 모여 있지 않기에,

정보 탐색의 폭이 넓을수록 선택지는 많아지고, 협상력도 높아집니다.

이 점은 다음 투자에서 반드시 보완해야 할 중요한 포인트입니다.

이번 투자에서 얻은 핵심 교훈

이번 경험을 통해 다시 한번 느꼈습니다.

좋은 투자란 단순히 가격이 낮은 물건을 사는 것이 아니라, 

구조를 통제할 수 있는 조건에서 매입하는 것이라는 점입니다.

시장 상황이 어렵든, 규제가 강하든

공급이 부족한 지역에서는 오히려 투자자가 주도권을 가질 수 있습니다.

이번 투자에서는 그 구조를 이해하고, 제한된 상황 안에서도 

유효한 해법을 찾아낼 수 있었던 경험이었습니다.

지금 이 시기를 지나는 투자자분들께

저는 2호기 투자를 진행할 당시, 전세대출 규제라는 큰 벽을 넘는 경험을 했습니다.

그리고 지금, 새 정부 들어 비슷한 규제가 다시 시행되고 있습니다.

전세를 끼고 아파트를 매입하려는 투자자들에게는 

또 한 번 높은 진입장벽이 형성된 상황입니다.

하지만 그때처럼 지금도 길은 있습니다.

전세계약 선체결 → 계약양도 방식은 여전히 유효한 전략이며,

공급이 제한된 지역(수도권)에서는 투자자가 협상 테이블에서 

유리한 위치를 점할 수 있습니다.

이 글이 지금의 시장에서 망설이고 계신 분들께

하나의 구조적 대안이자, 실질적인 도움이 되었으면 합니다.

규제가 시장을 막는 것처럼 보일 수 있지만,

그 안에는 오히려 시장의 빈틈과 기회가 숨어 있을지도 모릅니다.

다음은 광역시

이제 다음 목표는 광역시 투자입니다.

시장도 크고 변수도 많겠지만, 1호기와 2호기를 통해 얻은 기준과 실행 전략을 바탕으로

조금 더 큰 무대에서 새로운 도전을 해보려 합니다.

리스크를 피하기보다는 이해하고,

정보를 좁히기보다는 확장하며,

한 걸음씩 더 나아가겠습니다.

디온아 가즈아!!