안녕하세요? 김제로입니다.
이번 2주차 강의는 ‘잔쟈니’님께서 지방 중소도시의 왕 이라 불리는 창원을 주제로 진행해주셨습니다.
할머니 댁과 친척집이 ‘창원, 진해’라서 어느 정도의 아는 거점을 가지고 강의를 들으니 너무 재밌었습니다.
사실 지투기를 수강하면서도 ‘광역시가 아닌 중소도시에도 투자를 해야할 이유가 있을까’라는 생각이 있었습니다.
하지만 창원에 대한 도시 개요와 이해도를 올리고 나니 충분히 매력적인 도시라는 생각이 들었습니다.
1. 6.27 대책 이후 지방 투자 메리트
6.27. 대책이 발표되고 2주 가량이 지났습니다.
여러 튜터님들의 전문가 칼럼과 강의에서 해주시는 이야기들을 통해 지방 투자에 대한 가능성을 열어두었습니다.
잔쟈니님께서는 수도권과 지방의 대출 정책 차이를 알려주시며
수도권과 달리 지방 투자 및 내집마련에 대한 여러가지 길이 열려있음을 알려주셨습니다.
▶ 정책에 대한 막연한 공포감을 갖지 말고, 확실하게 이해하고 이용할 수 있는 방향으로 최대한 이용하자
2. 중소 도시의 왕
창원이 큰 중소 도시라는 것은 알고 있었지만 부동산 투자 측면에서 어느 정도의 도시일지 감이 없었습니다.
강의를 통해 창원이 중소 도시 인구 1등의 100만 도시이며, 광역시 급의 수요를 가진 곳임을 알았습니다.
여러 지방 도시들의 리딩단지 전고점을 비교하면 대부분 인구수에 비례하는 모습을 보았습니다.
지방에서는 인구가 많을수록 수요가 많고 가격 상승의 힘이 크다는 사실을 데이터로 증명할 수 있었습니다.
그렇다면 울산과 맞먹는 인구를 가진 창원은 충분히 가격 상승 여력이 있는 도시임을 이해할 수 있었습니다.
▶ 지방 투자 조건의 0원칙은 인구 수 라는 것을 명심하자
3. 창원의 입지 분석
창원의 지역 개요 (위치, 사람)부터 창원의 입지(직장, 학군, 환경, 공급, 교통)까지 일목요연하게 정리해주셨습니다.
지역 개요
1. 위치: 지형적 특징부터 핵심 입지 요소가 어디에 있는지
2. 사람: 인구 분포부터 세대당 인구수, 경제 활동 인구 비율까지 어디서 찾을 수 있으며 어떻게 해석할 수 있을지
입지
1. 직장: 종사자 수와 대기업 수를 통한 일자리의 양과 질 비교법
2. 학군: 진정한 의미의 학군지 정의 (학교+학원가+커뮤니티)
3. 환경: 주요 상권 및 편의시설의 분포
4. 공급: 공급량과 미분양, 매매/전세지수를 연결한 그래프로 분석하는 방법
5. 교통: 주요 직장까지의 접근성
창원뿐만 아니라 적절한 비교평가를 위해 다른 지방들의 사례도 함께 첨부해주셔서 이해하는데 큰 도움이 되었습니다.
▶ ‘창원’의 입지 분석의 결과를 보지 말고 과정과 방법을 익혀 나의 앞마당에 적용하자
4. 창원의 투자 전략
모두가 알다시피 ‘신축, 학군, 환경’을 모두 갖춘 단지들은 이미 비싸고 투자하기 쉽지 않습니다.
우리가 현실적으로 투자할 수 있는 단지들 중에서 어떤 방식에서 투자 물건을 골라내야 할지 배울 수 있었습니다.
창원을 투자하기 위한 투자 전략을 ‘연식, 중심지 접근성, 학군’의 세 가지 측면으로 구분하여 접근해주셨습니다.
또한, 하락기에도 거래가 꾸준한지 확인(환금성, 안정적인 수요)하는 것도 중요함을 배웠습니다.
▶ 지역의 특성에 맞는 요소에 중점을 맞추며 개별 단지의 가치를 제대로 파악하자
5. 지방 임장의 중요성
수도권에서는 같은 생활권이라면 구축이라도 시세를 서로 영향 주고 받으며 상승할 수 있음을 알고 있었습니다.
하지만, 지방은 같은 생활권이라도 모든 단지가 오르지 않고 낡으면 다른 신축으로 대체된다는 것이 인상적이었습니다.
투자의 난이도가 상승한 기분입니다… ㅎㅎ
서울은 역세권이거나 입지 요소만 만족하면 두루 비슷하게 선호도가 있었는데
지방은 선호의 범위가 상당히 좁고 뾰족하게 특정 단지만 좋아한다는 것을 느꼈습니다.
그렇기 때문에 지방 임장은
‘제한된 시간 속에서, 도시별 특징을 이해하며, 생활권과 단지의 선호도가 다름을 이해’해야 하기에
난이도가 더 높다는 생각이 들었습니다.
▶ 지방 임장에서는 입지와 선호도를 직접 경험하며 더 실감나게 느낄 수 있도록 노력해보자.
6. 임장의 목표를 올바르게 설정하기
건물(시멘트)만 보고 오지 말라는 말씀을 들으며 정곡을 찔린 기분이었습니다.
이전 단임을 하며 ‘아이들이 얼마나 있는지’ 정도는 체크하였지만
그것 이외에는 온전히 시멘트만 쳐다보고 다니며 건물의 외형만 보고 있었습니다….
단임의 목적은 건물 체크가 아닌 단지 사는 사람들의 모습과 수요 크기를 보는 것이 핵심이라는 것을 알았습니다.
▶ 단지 임장의 핵심 대상은 ‘건물’이 아닌 ‘사람’
7. 투자의 성공을 위한 두 가지 마음
‘결과가 아닌 과정을 비교하는 마음’ 과 ‘제대로 된 효율을 추구하는 마음’
지방 투자를 목표로 하고 있지만 이 투자 한 번이 인생을 바꾼다는 과한 기대는 하지 말 것과
투자의 결과가 아닌 그 과정에서 실력을 갖추고, 그 실력이 인생을 바꿀 수 있다는 말씀이 기억에 남습니다.
한 번의 투자로 끝낸다는 생각이 아닌 실력을 길러나가는 과정이라는 생각으로 투자에 임하겠습니다.
효율만 찾으며 필요한 것만 찾다보면 오히려 실패할 수 있으며,
그 실수 한 번이 효율과 가장 멀어지는 길이 될 수 있음을 깨달았습니다.
천천히 가더라도 옳은 방향성을 갖고 언젠가 목표에 도달하는 것.
그것이 제대로 된 효율임을 알고 ‘잃지 않는 투자’를 하기 위해 노력하겠습니다.
▶ 실력을 길러 나가며 잃지 않는 투자를 하는 것 그것이 투자의 성공임을 잊지 말자.
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