안녕하세요
끝까지 멈추지 않는 투자자 마르코89 입니다.
지방투자실전반 2주차 강의에서는
지방에서 선호도 있는 단지 투자하는 방법을 배웠습니다.
프메퍼님이 하는 모든 과정을 처음부터 끝까지 알려주신 2강
본 것과 적용할 점을 차례로 복기해보겠습니다.
PART 1 선호도 있는 단지 고르는 임장/임보
분위기 임장 = 이 지역 선호 요소를 찾아내는 1차 필터, 지역에 대한 편견을 내 발로 벗겨내는 시간
나무위키는 지역만의 특징, 도시의 구조를 파악하고 의문을 갖는 것
위성지도는 아파트가 얼마나 모여있는지 연식이 어떤지 파악하고
사람들이 좋아하는것,안좋아하는 것 상상하기
지적편집도는 주요 상권과 직장의 위치, 랜드마크, 생활권 확인
분임은 상권, 사람들의 모습, 생활군 구분하는 것
분임 후에는 생활권 요약과 선호도 정리(+백지도 그리기)
임장후 생활권 한장 정리
단지임장 = 이 지역의 선호요소를 포함한 단지를 찾아내는 과정
단임은 단지 관리상태와 주차상태 동간거리 등을 보고 사람들이 선호하는 지역의 핵심요소 찾기
단지의 선호도를 공감해야 단지의 가격도 이해됩니다.
선호요소/비선호요소와의 거리 체크도 필수입니다.
임장 후 시세지도에는 단지 가격뿐만아니라
임장느낌, 가격분석, 투자분석, 아실그래프, 생활권 선호요소가 들어가 있어야합니다.
지방에서 단지분석을 더 뾰족히 하려면
주장:투자와 연관된 가설/근거:데이터찾기/결론:데이터 해석/적용:현재 투자에 적용
매물임장 = 나에게 맞는 최대 수익을 가져다 줄 1개의 매물을 찾는 과정
현재의 투자후보 매물 + 미래의 투자 후보매물
3억,4억,5억대 저평가 단지 5개씩 + 랜드마크
매임전 체크리스트 : 매매/전세 실거래가, 전세개수, 타겟가격
매임중 체크 : 어디로 이사, 왜 매도하는지, 수리해야할 사항(네고티켓)
이렇게 임보를 쓰는 일련의 과정이 이유, 그리고 해야할 것들을 알려주셨습니다.
그동안 제가 해오던 임보의 의미와 투자로의 연결에 대해 다시 한번 생각해볼 수 있었습니다.
PART 2 단지별 비교평가로 투자하는 방법
비교평가의 잘못된 편견은 전고점만 보는 것, 아실 그래프 간 비교평가만 하는 것
비교평가를 잘한다는 것은 명확한 투자 기준 + 투자 우선순위
지역의 선호도에 대하여 명확하게 이해하고 있는가
투자 범위와 우선순위를 잘 알고 있는가
수치와 공식이 아닌 본질을 보고 있는가
>> 즉 사람들이 더 갖고 싶어하는 단지들을 선택하고 내 투자에 적용할 수 있는가
지방투자의 특징은 연식+지역선호도+환경 핵심 3요소
지역 내 비교평가는
지역별 특징을 확인한다 Ex) 연지자이(11), 개금롯케(10) 롯케라센트(23)
연지자이>개금롯케(입지가 좋은것), 연지자이=롯케라센트(가격이 싼것))
비교하는 지역별 특징을 고려하여 비교하는 단지마다 다르게 적용(환경좋은 신축VS환결 덜좋은 신축)
지역 간 비교평가
같은 규모끼리는 생활권 순위, 생활권내 순위를 파악하여 가치가 더 좋은것 혹은 가격이 더 싼것
규모가 다를 때는 지역별규모, 생활권 순위, 생활권내 단지순위를 파악해서 가치가 더 좋은것 선택
도시의 위상을 충분이 파악한 뒤 비교평가를 해야합니다.
투자 후보를 찾기위해서는
나의 앞마당을 정리하고 요약합니다.
앞마당을 복습하면서 한달에 한번씩 숙성 시키는 것이 중요!!
시세트레킹에서는 생활권별 선호도 상/중/하 단지를 선정하고
공급과 전세물량을 아실 매물 증감을 통해 파악해야합니다.
그리고 5분위 시세표를 업데이트 합니다.
먼저 절대가 5개 단지 선정
투자금 5개 단지 선정
절대가 투자금 +_ 위하래 비교
주자 가능선과 투자 우선순위 확인
기존 투자 물건과 비교확인
매매가를 깍거나 전세가를 높일 방법을 고민하는 것이 중요
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