#4. 전주, 울산.. 다음은 여기!? 상승 전조현상으로 보는 지방 상승 후보 2개 [하하옷]

옷쓰기 #4.

전주, 울산.. 다음은 여기!?

상승 전조현상으로 보는

지방 상승 후보 2개

오늘은 '지방투자'에 대한

이야기를 해보려고 합니다.

요즘 지방에서 돈을 벌어

수도권으로 갈아탔다는 동료들을 보면

전주 또는 울산이 가장

많은 것 같습니다. ㅎㅎ

지방은 돈 안되지~ 라는

사람들 입을 꾹 닫게 만들어준

두 도시의 상승을 보면서,

기분이 좋기도 합니다 ㅎㅎ

그러나

"지방에서 돈은 저렇게 버는구나" 에서

멈추는 게 아니라

이 도시의 상승 전조현상을 분석하고

현재 23년 상승 전

울산의 모습을 보이고 있는

지역이 어디인지?

고민하고 행동하는게 중요합니다.

특히, 소액으로 투자를 준비하는 분들이라면

지금 바로 행동할 때입니다.

#전주는 왜,

폭발적인 상승을 했을까?

먼저 전주에 대해 이야기해보겠습니다.

'전주'는 어떻게

대부분의 지방 지역이 하락하는 가운데

혼자만 상승을 할 수 있었을까요?

1) 공급 절벽의 시작

전주는 2020~2022년 완공된

에코시티와 만성지구 등

신축 대단지가 집중 입주를 한 뒤에

신규 입주가 23년부터 거의 없었습니다.

특히 새로 들어온 전주 완산·덕진·에코시티권은

전북 내에서 가장 선호되는 지역이나

공급 공백으로 인해 희소가치가 급상승하며

빠르게 상승전환을 하는 모습을 확인할 수 있었습니다.

2) 전세물량의 감소-> 매매 전환

공급이 없으니 물량이 없고

그러다보니

23년 초 하락장에서도

잠시 주춤거리다

빠르게 치고 나가기 시작합니다.

전세가율의 변화 보이시나요? ㅎㅎ

매물증감표와 단지 하나를 뽑아

한번더 보면, 어떻게 전세가 매매가를

밀어올리는지 더욱 정확히

확인할 수 있습니다.

22년 12월말 1천개 정도의 전세물량이

23년 4월 900개 정도로 줄어들고

23년 7월이 되자 빠르게 500개 정도로

줄어듭니다.

전주 덕진구로 살펴보면

전세물량이 빠르게 사라지는

모습을 확인할 수 있는데요.

그럼, 매매가는 어떻게 될까요?

"전세가 매매를 밀어올린다"는 이야기,

강의에서 많이 들어보셨을겁니다.

전세가격이 오르기 시작하자,

매매가가 얼마 버티지 못하고

올라가기 시작합니다.

전세가가 매매가보다

비쌀수는 없으니까요 ㅎㅎ

그리고 이러한 상승을 멈추게 할

추가공급이 없다면,

마치 출발버튼이 눌린 로케트처럼

결국 멈추지 않고 상승 그래프로 쏘게 됩니다.

3) 거래량 증가 + 지역 신고가 등장

이렇게 전세물량은 없고,

매매가는 상승되기 시작하면

그 뒤에는 어떻게 될까요?

실거주자들이 움직이기 시작합니다.

전세로 들어갈 집이 없으니

매매 전환되는 실거주자들이

많아지는 겁니다.

그리고, 하루가 다르게 뛰는

매매가격을 보면서

"어? 이러면 전세/매매 가격 차이도

크지 않은데 매매가 더 낫겠는데?"

라는 생각을 하게 되는 겁니다.

내가 보고 있던

단지의 실거주 실거래량이 증가하고

실거래가가 뜨는데

조금씩 상승하는 분위기가 보여진다면

한번, 해당 지역의 전수조사를 하면서

분위기전환이 일어나고 있는지

확인해보면 좋겠습니다.

그리고 좋은 신축 부터

신고가가 나타나기 시작한다면 ㅎㅎ

흐름이 어디까지 왔는지 확인하면서

투자 단지를 타겟해보면 좋을 것 같습니다.

#23년 울산의

상승 전조현상

울산은 어땠을까요?

전주의 사례를 울산에 적용해서

울산의 상승 전조현상을

확인해보겠습니다.

1) 공급 절벽의 시작

울산은 2020~2022년

중소형 신축이 대거 입주한 후

2023년 하반기부터

입주 물량이 급격히 감소했습니다.

앞으로도 공급이 많지 않음을

확인할 수 있습니다.

(전주와 같네요?! ㅎㅎ)

2) 전세물량의 감소-> 매매 전환

23년 여름까지도 울산은

전세가 안나가서

전세 전단지를 돌리는 동료들이

정말 많았는데요.

23년 하반기

입주물량이 급격하게 줄어들자

상황이 급변하기 시작합니다.

울산 남구로 살펴보면

전세물량이 빠르게 사라지는

모습을 확인할 수 있는데요.

현재 울산 남구 전체 ㅎㅎ 합쳐서

전세가 186개라니 ㅎㅎㅎ

2년만에 변화가 놀랍지 않으신가요?

그럼, 매매가는 어떻게 됐을까요?

전세가 상승과 함께

매매가를 다지고 그 뒤에

밀어올려 상승하고 있는 것을

확인할 수 있습니다.

3) 거래량 증가 + 지역 신고가 등장

이렇게 전세물량은 없고,

매매가는 상승되기 시작하면

그 뒤에는 어떻게 될까요?

아까 전주 사례에서 배웠쭁? ㅎㅎ

실거주자들이 움직이기 시작합니다.

22년 전세 거래만 가득했던 단지가

23년 1년도 안되서 ㅎㅎ

매매 거래량만 가득해지는 게

재미있지 않나요? ㅎㅎ

거기다 전주사례에서 말했던 한가지!

지난 장에 가지 못했던

좋은 신축단지부터 신고가를 찍기 시작합니다.

(예시) 문수로대공원에일린의뜰

전주와 울산 모두

시기는 다르지만

데깔코마니처럼 상승 전조현상을 가지고

그 뒤에 폭발적인 상승력을 보여주는 모습,

너무 신기한데요!!ㅎㅎ

재미있는 사실은

전주와 울산 모두,

신축부터 상승을 시작하지만

시간이 갈수록

생활권 내 선호도 높은 준구축, 구축까지도

상승 흐름이 번져나간다는 겁니다.

99년식 신정현대홈타운은

23평도 상승을 시작하고

거래가 꾸준히 되고 있는 모습을

확인할 수 있네요.

#넥스트 전주&울산은

어디?

자, 이제 이 글을 읽은 분들이

가장 궁금할 이야기 ㅎㅎ

그래서~ 다음 상승예상지역이

어딘데?!!!!

위에서 이야기한

전주와 울산의 상승 전조현상을 가지고

비슷한 흐름으로 가고 있는

지역들을 꼽아보겠습니다.

1. 부산

먼저 부산입니다.

부산의 공급이 드디어 ㅎㅎㅎ

정상범주 안에 들어왔는데요.

신기하게도,

공급폭탄이 끝나자마자

전세지수가 올라오기 시작했습니다.

전세물량이 빠르게 줄고 있는 것을

부산 앞마당 체크를 하면서도 느낄 수 있는데요.

부산수영구의 전세물량이 급감하는 속도만 봐도

놀라울 뿐입니다.

23년 3월 1400개에서

23년 8월 거의 절반으로 줄고

현재는 400개 정도로

정말 전세가 씨가 말랐습니다.

부산 인구를 생각하면 ㅎㅎ

진짜 전세물량 대박이네요.

거기다 현재,

사람들이 좋아하는 신축부터

전세 신고가를 쓰며 전세 상승 전환이 되고 있는

상황입니다.

전세가의 상승전환과 함께

매매가도 조금씩 움직이고 있는 것을

확인할 수 있습니다.

사람들이 좋아하는 단지도

아직 회복이 제대로 되지 않았다는 점이 ㅎㅎ

정말 투자로 매력적인 것 같습니다.

2. 창원

다음은 창원입니다.

25년 현재, 가음정 등 입지 좋은 곳들에

입주가 있지만

25년부터 입주가 급격히 감소하는 것을

확인할 수 있습니다.

현재 창원 감계·봉암동 등,

신축 미분양 대부분이 해소되고 있습니다.

(1) 전세 물량이 어떻게 변해가는지,

(2) 사람들이 좋아하는 신축부터

실거래 흐름을 확인하면서

매매 찍히는 양이나

가격흐름이 어떻게 가고 있는지,

(3) 지역 내에서 최고가를 찍는 단지들이

어디부터 나타나고 있는지,

이런 것들을 앞마당 시세트레킹할 때

살펴보면서 투자 기회를 잡아보면 좋겠습니다.

창원과 부산을 예시로 말씀드렸지만,

그 외에도 현재 전세 하락을 멈추고

조금씩 상승전환이 되고 있는 지역들이

있습니다.

울산과 전주사례를 보면서

나는 왜 돈버는 투자를 못할까?

생각만 하기보다

넥스트 울산, 넥스트 전주가

누가 될 까 고민하면서

지금 바로

행동하는 투자자가 되면 좋겠습니다.

투자 빠이띵!!❤️

[옷쓰기]

부동산에 대한 궁금한 내용을 끄적여요🤗

#1. 규제 전과 규제 이후, 시장 호가변화는 어떻게 달라졌을까?

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#2. 같은 1기신도시 '선도지구'인데 왜 가격흐름이 다를까?

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#3. 집을 안보고 매수하면 어떤 일이 생길까? 

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