[지투기 2열치열 9르면서 10억 만들조 인생탐험 깔짝이] 분임 후 지방투자에 혼란 왔었는데 조큼 극뽀옥! 감사합니다 잔쟈니강사님!

안녕하세요-!

지방투자에 감을 아주 조금씩 조금씩

쌓아가고 있는 인생탐험 깔짝이입니다-!

바다출동 중 찍은 석양입니다 ;-)

지난 주 분위기 임장을 다녀온 후

꽤 좋은 상권인데 구축이라 가격 영향이 없는건지!

신축인데 불구하고 상권이 없고 나홀로 단지면 선호도가 약한건지!

처음인데도 잘하고 싶었는지

아직은 감이 잘 안 와서 조금은 마음이 불편했다..!

이전 서투기나 실준반 수강 때는

투자할 지역이 아니라는 생각에

강의 들을 때  마음 편하게 즐기면서 듣다가~

지방투자기초반 강의는

올해 안에 내 매물을 찾고 싶다는 굳은 의지가 있다 보니

강의를 들을 때마다 어려운 점이 계속 생각나고

잘해내고 싶다는 생각에 또 어려움이 느껴지곤 한다!

하지만, 잔쟈니 멘토님이 말씀해주신대로

결과가 아닌 과정 비교하는 마음!

→ 투자할 수 있는 실력 갖추고 내 인생 바꾸는 것!

제대로 된 효율 추구하는 마음!

→ 투자에서 가장 효율적인 건 실패하지 않는 것!

위 글에 포커싱을 맞추고~

처음이니 어려운게 당연한거고

1호기는 경험이니 꼭! 홈런치듯! 성공해야 한다는 마음보다는

천천히 번트치며~ 경험 쌓아본다 생각하고 

마음을 편하게 먹어야겠다!

 

세대 당 & 연령별 인구 수

 

세대당 인구 수

세대당 인구 수에 대해 깊게 생각해본 적이 없었는데

잔쟈니 멘토님 덕분에 BM하고 싶어졌다!

세대당 인구가 많다는 것은!

자녀를 키우며 사는 가족들이 많다는 것을 의미하기 때문에

완성형 가족이 많아서 

받아줄 수요가 있고 

환금성까지 연결이 되기 때문에

지방에서는 꽤나 중요한 요소라 생각 든다!

또한, 동별 세대당 인구수가 2.5명 이상이면

아이를 키우고 사는 가정이 많은 것이니

내 앞마당 입지 분석 때 꼭 참고해봐야겠다!!

연령별 인구 수

연령별 인구는 실준 때 배워서

꾸준히 나름 넣고 있긴 했다~

하지만! 잔쟈니님의 업그레이드 버전!

20~50대 연령대에 포커싱!

일하는 사람이 많고 아이를 많이 키우는 나이이며

가장 중요한 것은 경제활동 인구 비율이 높은 연령대이다!

이를 파악할 때

주변 광역시와 비교해보도록 해야겠다!

사람을 보면서 어디에 모여 사는지~ 살고 싶어 하는 곳은 어딘지~

파악을 해보는게 중요할 듯 하다!

이 또한, 아직은 어렵지만

차근차근 여러 앞마당을 쌓아가다 보면

분명 보일 것이다!!!

아자아자

댄아님께서 10개 앞마당 쌓이면

보인다고 하셨으니까,,,, 

10개까지 조급함 갖지 말고

차근차근 쌓아가쟈 ;-)

 

아이 키우기 좋은 환경

 

아이 키우기 좋은 상권

왠지 모르게 난 아이 키우기 좋은 곳을

제일 좋은 입지라고 생각을 한다!

엄마의 입장에서(아직 엄마가 아니지만..^^)

아이를 키우기 좋아 보이는 곳에

투자를 하고 싶다…!!

그래서, 상권을 볼 때도

항상 유흥상권이 혼재되어 있는지부터 확인하게 된다!

내가 지금 임장하고 있는 광산구에서도 환경을 파악할 때

병원, 학원 상권에 유흥업소(모텔 등)이 혼재되어 있는지부터

확인하게 된다!

잔쟈니 멘토님이 알려주신

아이 키우기 좋은 환경 특징~

빵집! 학원! 병원! 몰려 있는 상권

특히 학원도 그냥 학원이 아닌

논술, 발레, 입시컨설팅, 수능학원, 영어리딩클럽, 키즈수영장, 과학 논술 …

앞으로는 이런 학원의 질도 생각하면서 임장해봐야지!!

번외로,

동물병원이 크게 있다면

경제적 여력이 있다~소득이 높다~

 생각할 수 있다!

초등학교 학급당 학생수 체크!

초등학교 학급당 학생수까지 체크하기에는

아직까진 여유가 없었지만

다음부터는 꼭 해보고 싶다!

지방 도시에서 학군은 커뮤니티 환경과 연관이 있으니 

중요할 듯 하다!

학급당 23명 이상이면 많은 편이란걸 생각해야겠다!!

거주만족도가 좋으면 오래 살고 싶으니~

그렇게 수요가 있는 곳은 투자하기 좋을테니~

학급당 학생수 또한, 옆 생활권과 비교를 해보자!

학업성취도와 학구열!

학군으로 유~~명한 곳이 아니라면

비록 학업성취도는 낮지만

좋은 학원가 형성과

 아이를 양질의 교육시키고 싶어하는 학구열이

높을 수 있다!

내 앞마당에서도

학업성취도는 많이 낮은데

학원가가 크고, 아이들이 학구열이 높대서

의아했는데

이 강의를 들으니 이해 완료!!

좋은 환경, 커뮤니티에서 아이들을 키우고 싶어하는

엄마들의 마음을 이해해보기~

 

생활하기 편리한 거주환경 갖춘 곳

 

최근 5년 간 최고가 단지를

지도 위에 올려보면서 

그 특징들을 파악해 보는 것이 중요한 듯 하다!

 

지방에서의 공급

 

공급 파트는 제일 쉽다고 생각했는데

잔쟈니 멘토님의 강의를 듣고 보니

만만하게 생각해서는 안되겠다 느꼈다!

내 앞마당 지역이

공급 물량 따라 가격이 정직하게 반응을 하는지!

시기별로 공급과 미분양 등을 파악하면서

전세가격이 상승했는지 

인기좋은 구축 그래프 vs 공급 그래프

비교하면서 꼭 파악해보면 좋겠다!

아직은 어려운 듯 하지만,

언젠가 꼭 익숙해져야 한다 생각 든다!

공급량, 미분양, 매매/전세 지수 파악!

여기서 내가 꼭 기억해야 할 포인트는

전세가는 공급과 정직하게 흡사하다는 점이다!!

앞마당 지역의 공급의 위치를 확인하면서

지도상에 그려서!

분석해온 입지 포인트와의 거리를 살펴보는 것도 포인트!

 

투자 가능 지역 찾아보는 방법

 

가격이 10% 이상 빠졌으면서~

전세가율 7~80% 로 높을 때~

소액 투자 가능하다고 생각!

구별 대표 신축들의 하락율과

구별 대표 구축들의 하락율을 확인하며

절대가 자체가 싼지,

저렴한지, 가격 편차가 적으면 위아래가 없는 것이니

더 좋은 가치 잘 찾으면 수익률을 더 높일 수 있다는 것을

생각하면서 투자 가능 지역을 찾아보면

좋을 듯 하다!

또한, 1등 생활권에서 1~3등까지의 동네를 내가 매수할 수 없다면

4등을 매수하기 보다

2등 생활권의 1-2등을 매수하기 위해 노력해보면 좋겠다!

 

투자전략 핵심 키워드 뽑기

 

사실 아직까지는 제일 막막한 것이 이것이다!

내가 핵심 키워드를 뽑기 위해서는 어떻게 해야할지 잘 몰랐다.

아예 모르기 때문에 지역 특강을 다 들어야 하나 고민할 정도였다 ;-)

하지만 잔쟈니 멘토님이 

키워드를 뽑는 방법에 대해 알려주셨기 때문에

찬찬히 그 방향대로 지방 임장을 해보고자 한다!

분위기 임장

생활권별 특징 파악

→  지도 위에 사진과 키워드로 정리!

→ 사람들이 선호하는 요소 얼만큼 가지고 있는지 체크!

→ 그에 따른 생활권별 순위 매기기!

단지 임장

개별 단지 특징 파악

→ 특출난 상품성 = 개인기를 부리며

자신의 약점 보완하는 단지 있음! 

그것들을 파악해보기

ex) 1군 브랜드 초신축

조경(외관 길쭉~, 분수 등)

커뮤니티센터(수영장 등)

차량 외제차

신축 같은 경우

그 생활권에 신축이 없어서

희소성을 가졌을 때 

더 특별한 개인기가 된다!

X 건물 시멘트만 보지 않기 X

사람들의 모습 & 수요 크기 파악하자!

상품성, 거주민 유투 등 구매력 있는 사람들인지 파악!

시세 지도

가격결정요소 파악

→ 생활권 우선 순위 확인

생활권 간 대표단지 가격비교를 통해

분임, 단임에서 매긴 생활권 우선순위가 맞는지 확인!

1) 전고가 같은 단지끼리의 비교

2) 현재 매매가가 같은 단지끼리의 비교

3) 같은 투자금인 단지끼리의 비교

4) 같은 전세가 단지끼리의 비교

→ 가격 영향 주는 결정 요소 확인

생활권 내 단지간 가격비교!

1) 생활권 내 단지간 가격 비교

연식 / 밀집 / 직장접근 / 학군 등 비교

2) 10년 내 신축 아니라면 연식보다는 밀집도와 학군 중요할 수 있음.

10년 내 신축이라면 다른 가격 결정요소 뛰어넘을 수 있음!

 

잔쟈니 멘토님 BM 리스트 

 

잔쟈니님이 추천해주신대로 

1강 들을 때마다

사소하더라도 임보 BM 할 것들 리스트를 작성해야겠다!

그리고 임보 첫 장에 꼭 넣어놓고

내가 잘 BM을 하고 있는지 확인 해야겠다!

일단, 다음 지방 임보에는 서울과의 위치 & 주변 인구 넣기!

호갱노노 분위지도를 통한 신축 모인 곳 등 연식 파악!

세대당 인구수 확인 후 임장 다닐 때 생활권 별 입지 차이 확인!

(학원, 병원, 빵집 먹거리 등)

각 입지분석 별 질문리스트를 첫 페이지에 넣고 입지분석!

초등학교 학급당 학생수 체크!

인기 좋은 구축 그래프 vs 공급 그래프 비교를 통한

공급물량에 따라 가격이 반응하는지 확인!

가격 총 정리를

구별 or 생활권별의 카테고리와

신축, 구축의 카테고리

가격별 카테고리로 나누어 총 정리!

오잉? 후기를 작성하다 보니

꽤나 정리가 잘 된 느낌이다…!

잔쟈니님의 매직?

감사합니다 ;-)