2주차강의후기_마법의안경을쓰고빛나는돌을발견하자_[지투기 29기 8조 대구에서 2리터 땀흘려 9채 투자하고 8조 _ 나도언젠가]

“돌멩이처럼만 보이던 도시, 그 안에서 빛나는 돌을 발견하다”

처음 ‘창원’이라는 도시 이름을 들었을 때, 

저에겐 아무 감정도, 아무 기대감도 없었습니다. 

창원은 그냥 우리나라에 있는 수많은 도시 중 하나, 

제가 살아오면서 열 번도 채 들어보지 않은 이름이었고, 

그저 부산보다 조금 작은 곳 정도로만 생각되는 도시였습니다.

 마치 길가에 아무렇게나 흩어진 돌멩이들처럼, 그 도시가 가진 어떤 가능성도 상상해본 적이 없었습니다.

하지만 잔쟈니 튜터님의 강의를 들으며 제 눈에 하나의 ‘마법의 안경’이 씌워졌습니다. 

전과 똑같이 생긴 돌멩이더라도, 

그중 어떤 건 은은하게 빛을 뿜고 있다는 걸 보게 되었고, 그때 깨달았습니다.

특히, 5억대의 아파트를 비교하면서 저평가 시장에서는 비슷하지만 

나중에 서로 다른 상승세를 나타낼 수 있음을 배우며

꼭 반짝 반짝 빛나는 돌을 골라낼 수 있는 실력을 키워야겠다 생각했습니다. 

 창원이라는 도시라는 연습문제를 통해 지방 도시를 바라보는 방법을 배우면서

 지방은 수도권과 어떤 점이 구체적으로 다를 수 있는지,

 특히 임장할 때는 어떤 부분을 더 신경써서 봐야하는지 배울 수 있었고

 이제는 ‘그 안에 숨겨진 가치’를 읽어내는 눈을 갖게 된 것 같습니다. 

이 강의를 통해 제가 얻게 된 건 ‘창원’이라는 도시에 국한된 단순한 정보가 아니라,

 지방 도시를 보는 ‘방식’ 자체의 전환이었습니다.

그리고 그 마법의 안경을 쓰고 나니, 

저는 지방 임장과 지방 분석을 이전보다 조금 더 새롭게 접근할 수 있었고, 

업그레이드 된 것 같습니다.

 1주차 권유디님 강의에서 배운 ‘지방 투자 기준’에 살을 붙여나가는 느낌이 들었습니다. 

<잔쟈니 튜터님의 마법의 안경을 쓰고 변화된 시각>

1. 지방 임장 레벨업 : 수도권과는 완전히 다른 접근이 필요하다

수도권에서는 생활권이 하나로 연결되고, 

좋은 위치에 있는 아파트들은 시간이 지나면 순차적으로 함께 오르는 흐름이 있었습니다. 

낡았더라도 입지가 좋으면 결국 선택받는 구조! 

하지만 지방은 완전히 달랐습니다. 

같은 생활권 안에 있는 단지라고 해도 모두가 함께 오르지는 않습니다. 

오히려 지방에서는 ‘생활권이 좋고 위치도 좋은데 왜 이 아파트는 오르지 않지?’라는 질문이 생길 수 있는데, 

그 이유는 지방의 부동산은 수요자들의 ‘선호’가 매우 뾰족하게 작용하기 때문이라는 것을 

이번에 확실히 배울 수 있었습니다. 

지방은 아무리 입지가 좋아도 연식이 낡고 대체 가능한 단지라면 

선택받지 못하고 1등 생활권이라고 해서, 

대장 옆이라고 해서 무조건 좋은 평가를 받는 모습을 보여주지 않았고,

 단지의 상품성(연식, 브랜드 등), 주변 환경, 정서(부촌, 부자 커뮤니티)까지 

수도권과는 조금 다양한 요소가 지역별로 다른 비중으로 판단 기준이 될 수 있었습니다.

 이런 관점이 생기고 나니, 지방 임장을 갈 때마다 ‘무엇을 봐야 하는지’에 대한 기준을 정리할 수 있습니다. 

이번 주 대구 수성구 단임에서 이런 부분들을 계속 체크하면서 다녀봐야겠다는, 

또 다른 연습 문제에 적용해 봐야겠다는 생각을 해보았습니다. 

2. 분위기 임장 vs 단지 임장: 기존의 지식에 새로움을 더하다

이번 강의를 통해 분위기 임장과 단지 임장의 차이도 명확히 다시 정리할 수 있었고 보완할 수 있었습니다. 

잔쟈니 튜터님께서 강조하셨던 것처럼,

 단지 임장을 할 때는 끊임없이 스스로에게 “이 단지를 실제로 수요자가 선택할까?”라는 질문을 던져야 한다는 점을

 다시 한 번 깊이 새겨볼 수 있었습니다. 

단지 내부 구조나 주차 편의성, 커뮤니티 시설 등은 물론이고, 

주변에 유흥 요소는 없는지, 기찻길이나 과도하게 넓은 도로 같은 단절 요소가 있는지를 

꼼꼼히 살펴보아야 한다는 점도 크게 다가왔습니다.

 단순히 아파트 외관이나 연식, 브랜드 이름만 보고 판단하는 것은 정말 위험하다는 사실을 체감하게 되었습니다.

그리고 무엇보다 새롭게 배운 점은 분위기 임장과 단지 임장은 

서로 다른 루트로 진행되어야 하며, 서로를 보완해주는 역할을 할 수 있다는 것이었습니다. 

그동안 저는 분위기 임장은 도시의 큰 그림을 보는 것, 

단지 임장은 구체적인 세부 요소를 보는 것이라고만 생각했는데, 

이번 강의를 통해 그 둘의 연결 고리를 새롭게 인식하게 되었습니다.

 단순히 나누어 생각할 것이 아니라, 

교차해서 확인하고 보완해가며 진행하는 것이 훨씬 효과적인 임장이 된다는 점이 인상 깊었습니다. 

분위기 임장을 하면서는 큰 도로와 상권, 중심 생활권만을 확인했다면, 

단지 임장에서는 분위기 임장에서 지나치거나 보지 못했던 골목길이나 실제 사람들이 사는 단지 중심부를 

의도적으로 살펴보는 것이 중요하다는 인식을 갖게 되었습니다.

 이런 차이를 의식하고 루트를 설계해야, 

이전보다 훨씬 실속 있는 임장을 할 수 있다는 점이 머리에 명확히 그려졌습니다.

3. 시세지도: 감으로 하는 임장이 아닌, 근거 있는 분석으로 가는 길

이번 주 시세분석을 앞두고 부담감이 많았는데, 

잔쟈니 튜터님의 강의를 들으며 시세지도의 필요성을 명확히 배우면서

 무엇을 해야할지 방향성을 정할 수 있었던 것 같습니다. 

시세지도를 통해 각 생활권의 대표 단지 가격을 비교하고, 

제가 현장에서 느낀 우선순위가 실제 시장에서 반영되고 있는지를 검증하려고 합니다.

 ‘이곳이 더 좋아 보이는데 왜 여기는 가격이 낮지?’, 

혹은 ‘생각보다 이 단지가 비싸네?’ 같은 의문이 생기면,

 그 이유를 다시 지역 선호, 입지, 상품성 측면에서 되짚어보는 과정을 거쳐서 

어떤 요소가 가격을 결정짓는 핵심인지도 파악할 수 있을 것 같아 기대가 됩니다. 

특히 창원에서 신축과 구축의 가격차는 연식이 10년 이내일 때는 신축 프리미엄이 강하게 작용하지만, 

그 이후로는 밀집도나 학군, 입지 요인이 더 중요해진다고 확인했던 부분이

 다른 지방 지역에서는 어떻게 적용될지 비교해보고 싶다는 생각이 들었습니다. 

4. 투자 전략 없이 지역 분석은 없다 : 창원을 통해 배운 실전 투자 전략의 필요성

이번 강의를 들으며 확실하게 깨달은 것이 하나 있습니다. 

지역 분석은 그 자체로 목적이 되어서는 안 된다는 것, 

그리고 투자를 전제로 한다면 반드시 먼저 나만의 전략이 세워져 있어야 한다는 점이었습니다.

 (저번 주 나의 임보가 생각나며 숨고 싶어졌…. ㅠ.ㅠ) 

그 전략이 있어야 지역을 어떻게 바라봐야 하는지도 달라지고, 

무엇을 우선으로 보고 무엇을 배제할 것인지도 명확해질 수 있다는 것을 다시금 배우게 되었습니다. 

창원을 포함하여 지방을 처음으로 공부하면서 막연했습니다.

 그런데 강의를 들으며 전략이라는 틀을 통해 도시를 해석하는 법을 하나하나 배워가기 시작했습니다. 

창원은 그 과정에서 ‘연식’, ‘중심 접근성’, ‘학군’이라는 세 가지 키워드가 자연스럽게 제 머릿속에 남게 되었습니다. 

먼저, 사람들이 얼마나 신축을 선호하는지를 다시 느낄 수 있었습니다.

출퇴근 거리에서 아주 벗어나지만 않는다면,

 결국은 새 아파트의 쾌적함과 상품성을 더 중요하게 생각하는 수요자들이 많다는 걸 알게 됐습니다.

이전에는 입지만 좋다면 구축도 선택 받을 수 있지 않을까 막연히 생각했는데,

 실제로는 연식이 주는 이미지와 거주 만족도가 굉장히 크게 작용하고 있다는 걸

 이번에 확실히 체감했습니다.

 (대구 수성구는 이 부분이 다른 것 같아 이 부분도 재미있습니다. 다음 주 강의에서 확인해보려고 합니다. ^^)

두 번째로 배운 것은 중심지 접근성의 힘이 생각보다 훨씬 크다는 점이었습니다.

지하철이 없는 지역에서의 교통, 직주근접에 대한 부분이 늘 궁금했는데

‘지하철이 없는 지역에서 중심지를 기준으로 사람들이 어떻게 생활권, 

단지를 선택해 나가는지’를 구체적으로 이해할 수 있었습니다.

전 지방은 교통은 선호도에 영향을 주는 비중이 적을 것이라 예상했었는데,

 대로, 터널, 대교 등등 각 지역의 연결 교통에 대한 설명이 무척 재미있었습니다. 

세 번째로는 학군이라는 요소를 바라보는 시각 자체가 달라졌습니다.

지금까지는 그냥 ‘학군이 좋다’는 게 공부 잘하는 학교가 있다는 뜻으로만 이해했는데,

 이번 강의에서는 그보다 더 깊이 있는 시선을 배울 수 있었습니다. 

지방 도시에서도 학군은 곧 부촌과 연결되어 있고, 

결국 자녀 교육에 투자하려는 실수요자들이 몰리는 구역이라 학군이라는 요소는 

단순한 학교 평가 이상의 의미를 지닌다는 걸 알게 되었습니다. 

그리고 그 범위가 굉장히 제한적이기 때문에

 오히려 투자의 범위를 좁히는 기준으로도 작동한다는 점도 새롭게 인식할 수 있었습니다. 

이렇게 잔쟈니 튜터님이 세운 세 가지 키워드 중심의 전략을 따라가다 보니, 

‘어디가 좋을까’를 막연히 따지는 것이 아니라, 

‘어디를 봐야 할까’, ‘어디는 제외해야 할까’라는 방향이 점점 명확해졌습니다.

 입지가 좋은 신축은 최우선이고, 입지와 커뮤니티 요소를 두루 갖춘 일부 구축도 예외적으로 가능하다는 것. 

그리고 신축은 아니지만 입지와 상품성이 좋은 준신축까지는 

전략적으로 고려할 수 있다는 흐름까지 정리되기 시작했습니다.

 이 기준에서 벗어나는 곳은 과감히 투자 우선순위에서 제외해야 하는 중요한 부분도 배웠습니다. 

투자 전략 없이 지역을 공부하면 끝없는 정보의 늪에 빠질 수 있다는 점, 

그리고 전략이라는 프레임을 세우는 순간부터

 모든 판단의 기준이 달라진다는 사실을 아주 분명하게 느낄 수 있었던 시간이었습니다. 

특히 지금 제가 앞마당으로 삼고 있는 대구 수성구의 투자 전략은 무엇이 될 수 있을지를 

창원과 비교해보며 고민할 수 있어서, 더욱 유의미하고 흥미로웠고, 재미까지 더해진 시간이었습니다. 

<잔쟈니 튜터님의 마법의 안경을 쓰고 변화된 시각으로 구체적인 도시 ‘창원’ 바라보기>

‘지역개요: 도시의 구조와 사람을 통해 큰 그림을 이해하다’

창원은 마산, 창원, 진해 세 도시가 통합된 ‘통합 창원시’로, 

외형은 하나의 도시지만 실제로는 생활권과 정서가 단절되어 있다는 점이 인상적이었습니다. 

산과 바다로 둘러싸인 분지(도넛)형태의 지형은 단지 도시의 분위기를 넘어서 

교통, 주거, 인프라 확산에도 영향을 주고 있었고, 

이로 인해 각 생활권이 독립적으로 움직이는 모습을 보였습니다.

특히 성산구는 전체 인구도 많고, 세대당 인구수도 높은 편으로

 완성형 가족이 많이 거주하는 지역이라는 사실이 눈에 들어왔습니다.

 이는 곧 이 지역이 살기 좋은 곳으로 인식된다는 것을 의미하며, 

향후 투자 시 수요를 안정적으로 받을 수 있는 기반이 된다는 점에서 유의미했습니다.

또 하나 흥미로웠던 건, 

창원은 제조업 기반의 도시로서 일자리 수가 많을 뿐 아니라 

양질의 대기업 일자리 비율도 높은 편이라는 점이었습니다. 

이처럼 젊고 경제활동이 활발한 인구 구성은 지방 도시에서 찾아보기 어려운 특성 중 하나로 느껴졌습니다.

‘입지 분석: 투자 판단을 위한 질문을 던지고, 그에 대한 답을 찾는 방식’

직장 질문

“창원 사람들의 주요 일자리는 어디에 있는가?”

“그 일자리들은 양적으로 많고 질적으로 좋은가?”

“고소득 직장인들은 어디에 살고 싶어할까?”

배운 점

직장 분석은 단순히 종사자 수를 넘어, ‘대기업 수’를 함께 보는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다. 

단순히 일자리가 많은 것이 아니라 

월소득이 높은 질 좋은 일자리가 집중된 지역은 자연스럽게 주거지 수요도 집중된다는 점이 인상 깊었습니다. 

성산구의 특정 산업단지와의 거리, 접근성이 입지를 판단하는 핵심 기준이 된다는 것을 배웠습니다.

학군 질문

“창원의 학군 수준은 외부 도시와 비교해 어떤가?”

“창원 내에서 학군지로 인식되는 곳은 어디인가?”

“학군이 가격에 미치는 영향은 어느 정도인가?”

배운 점

지방도시에서는 ‘학군’이 곧 ‘부촌’과 연결되는 경향이 강하다는 점이 흥미로웠습니다.

 즉, 단순히 공부를 잘하는 학교의 문제를 넘어서, 

비슷한 사회경제적 배경의 커뮤니티를 원하는 수요가 형성된다는 것입니다. 

학군의 영향력이 모든 지역에 광범위하게 퍼져 있진 않지만,

 특정 소수 단지에는 대체 불가능한 프리미엄 요소로 작용할 수 있다는 점이 

실전 투자에선 매우 중요한 포인트로 느껴졌습니다.

환경 질문

“창원에서 가장 큰 상권은 어디이며, 사람들은 어떤 환경을 선호할까?”

“생활 편의성과 주거 쾌적성은 어떤 입지를 통해 판단할 수 있을까?”

배운 점

창원은 주요 상권이 각 생활권마다 분산되어 있지만, 

고급 상권의 형태는 아니며, 실수요자들은 신축 대단지가 밀집한 곳을 더욱 선호한다는 점이 인상적이었습니다. 

상권의 크기보다는

 신축 단지들이 형성한 생활의 질과 편의성이 중요한 선택 기준이 된다는 것을 알게 되었습니다. 

공급 질문

“창원과 인근 지역의 공급 상황은 어떤가?”

“공급으로 인해 입지 순위가 바뀔 수 있는가?”

“투자 리스크는 어떤 방식으로 점검할 수 있을까?”

배운 점

창원은 공급량에 따라 전세가와 매매가가 정직하게 반응하는 도시라는 점이 눈에 띄었습니다. 

공급은 가격의 직접적인 변수이지만, 동시에 입지의 상대적 가치도 바꿀 수 있다는 걸 배웠습니다. 

지방은 공급이 밖으로 퍼져나가다가 더 이상 나갈 수 없으면 

중심으로 들어오면서 특히 재개발, 재건축이 진행되는 중심지에서 공급이 이루어지면 

기존보다 더 강한 선호지역으로 변모할 수 있다는 가능성이 재미있었습니다. 

교통 질문

“지하철이 없는 창원에서 교통 입지는 어떻게 판단해야 하는가?”

“창원 사람들이 ‘교통이 편하다’고 느끼는 기준은 무엇인가?”

배운 점

교통 분석에서 단순히 노선이나 역세권 여부가 아닌, 

주요 직장까지의 실제 소요시간을 중심으로 봐야 한다는 점이 실전적인 기준으로 다가왔습니다. 

창원은 자동차 중심의 도시로, 주요 도로망과 터널, 다리의 위치가 거주지 선택에 절대적인 영향을 미치고

 이를 통해 투자 시 자차 기준의 이동 시간을 직접 측정하거나 

데이터로 확인하는 것이 필수임을 느꼈습니다.

‘창원을 통해 배운 도시 분석의 방법론’

– 비교하고, 질문하고, 해석하는 힘

이번 강의에서 창원을 다룰 때 가장 인상 깊었던 점은 '창원 자체를 분석하는 방식'이 아니라, 

창원을 다른 도시와 비교하며 맥락 속에서 바라보는 방식이었습니다.

 저는 한 도시를 분석할 때, 그 도시 안에서만 정보를 수집하고 수치를 해석하려 하는 것 같습니다.

 예를 들어 인구 수, 공급량, 직장 분포 같은 데이터들을 단편적으로 모은 후

 “좋다/나쁘다”로 단정 지으려 했던 것 같습니다. 

그런데 잔쟈니 튜터님의 분석을 보며 그 사고가 굉장히 좁고 고립된 시선이라는 걸 느꼈습니다.

튜터님은 늘 주변 도시와의 비교를 통해 상대적인 위치와 의미를 도출하셨습니다. 

예를 들어, 창원의 직장 수와 대기업 수를 언급하면서도 그 자체만으로 판단하지 않고, 

광주나 울산, 대전과 비교하여 창원이 ‘제조업 기반 도시’로서 갖는 위치를 설명해주셨습니다. 

이 비교 덕분에 단순히 “직장이 많다”는 수치가 아니라,

 “인구 대비 양질의 일자리가 많은 지방 도시 중 하나”라는 맥락 있는 해석이 가능해졌습니다.

 숫자에는 언제나 기준이 필요한데, 

그 기준을 외부에서 가져와 상대화할 줄 알아야 해석의 힘이 생긴다는 것, 

이번 강의를 통해 처음으로 제대로 느꼈습니다.

또한, 입지 분석 과정에서 특히 배움이 많았습니다. 

이전까지는 ‘직장’, ‘학군’, ‘환경’, ‘공급’, ‘교통’이라는 항목을 나열하듯 체크하고 끝나는 경우가 많았습니다. 

그런데 잔쟈니 튜터님은 각 항목에 대해 먼저 질문을 던지고, 

그 질문의 답을 찾기 위해 데이터를 수집하고 해석하는 방식으로 접근하셨는데

앞으로 저도 입지를 분석할 때마다 튜터님처럼 먼저 ‘좋은 질문’을 던지고, 

그에 대한 답을 찾는 구조로 사고하는 연습을 계속해보고 싶습니다. 

이 분석 태도야말로 제가 이번 강의에서 가장 벤치마킹하고 싶은 부분입니다.

저는 ‘임보’의 필요성과 구조에 대해서도 큰 인사이트를 얻었습니다.

 이전에는 임보를 그냥 ‘기록’의 개념으로만 생각했다면, 

이번에는 임보가 곧 질문을 통해 얻은 정보의 정리 도구이자, 

투자 판단을 위한 가설을 검증해 나가는 구조화된 사고의 틀이라는 것을 다시 한 번 알게 되었습니다. 

이 과정을 거치며, 앞으로 내가 분석할 도시를 볼 때도 “이 수치가 의미하는 바는 무엇인가?”, 

“이 현상은 인근 도시와 비교했을 때 어떤 맥락을 갖는가?”, 

“결국 이게 수요자에게 어떤 선택으로 이어질 수 있는가?”를 

끊임없이 질문하고 기록해 나가야겠다고 느꼈습니다.

이번 강의에서 저는 도시를 해석하는 눈을 배웠습니다.

이제는 도시 하나를 볼 때 그 도시만 보지 않고,

반드시 주변과 비교하면서 상대적인 가치를 찾아보겠습니다.

입지를 볼 때도, 단편적인 체크리스트보다 질문을 통해 구조화된 해석을 시도하고, 

그 해석을 임보에 명확하게 담아 투자 판단까지 연결할 수 있어야 한다는 것을 확실히 배웠습니다.

* 참고 - 본 후기는 강의에서 배운 것들 중에 

큰 부분(임장진행하는 법, 임보쓰는 방법, 투자전략) 부터 작은 부분(지역분석)으로 정리하면서 써내려가다보니 

실질적으로 진행되는 강의 순서와는 역방향으로 작성되었습니다.

잔쟈니 튜터님~ 

튜터님의 강의를 통해 

지방 도시를 보는 눈이 달라졌고, 이제는 숫자를 보는 게 아니라 ‘질문을 던지는 법’을 알게 됐습니다.
‘정보’가 아니라 ‘해석’이 남는 강의, 
이제 임보 쓸 때마다 튜터님의 목소리가 들릴 것 같아요. ^^

끝까지 깊이 있게 이끌어주셔서 감사합니다!