[꾸오 투자#9] 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 3편 : 갈아타기 성공, 이 순서대로만 하세요.

25.07.17

안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 “꾸오” 입니다.

정세가 안정되고 금리가 낮아질 만하니 찾아온 6.27 대출 규제 앞에

부동산 투자를 준비하는 저와 같은 많은 분들께서 많이 힘든 하루를 보내고 있네요.

그럼에도 불구하고,

지금처럼 꾸준히 공부한다면 모두에게 좋은 일이 있을 것이라고 생각합니다.

항상 공부하는 여러분들을 함께 응원하겠습니다.

갈아타기의 마지막 편, <매수> 에 대한 글을 써보고자 합니다.

갈아타기는 결국 투자의 취지에 맞게 ‘더 나은 자산 구조로의 이동’ 을 목적으로 합니다.

이 과정에서 앞서 살펴본 매도는 갈아타기의 절반에 해당하는 전략이고,

매수는 갈아타기 전략을 완성 시키는 종착점이라고 할 수 있겠습니다.

많은 분들이 묻습니다.

‘어디가 좋아요?’

‘지금 사도 될까요?’

하지만 그보다 더 먼저 필요한 건 매수 전략 이라고 생각합니다.

‘어떻게’ 를 알아야 ‘어디’ 를 매수할 지 볼 수 있습니다.

제가 실제로 해왔던 방식 그대로,

시세 트래킹 → 지역 선정 → 단지 조사 → 매물 확보 → 협상 → 매수

에 이르는 과정을 구체적으로 정리 해보고자 합니다.

Step1. 시세트래킹으로 지역 좁히기

앞마당이 적다면 전 지역을 전수조사 하면 좋겠지만

앞마당이 많아진다면 독서/강의/임장을 병행하면서 전 지역을 전수조사 할 수 있을까요?

앞마당이 10개, 20개가 넘어간 뒤로

전수조사하는 데 어려움이 생겼습니다.

전수조사 할 지역이 너무 많아지다 보니

전수조사 하다가 좋은 지역의 물건을 놓칠 까봐 걱정이 들고,

전수조사 할 단지가 너무 많아 투자하기가 부담이 되기 시작했습니다.

그래서 시세트래킹을 통해 저평가 된 지역을 좁혀 나가기 시작합니다.

시세트래킹은 시세를 선도하는 단지를 지역 별 생활권에서 각각 1개 씩 뽑아 매달 앞마당 시세의 흐름을 파악하는 과정을 의미합니다.

(게리롱 튜터님의 시세트래킹 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/9165829)

앞마당에서 시세를 선도하는 단지들의 가격을 조사한 뒤

가격대를 묶어서 앞마당들의 단지들 간 가치와 가격을 비교합니다.

(게리롱 튜터님 칼럼 읽어보시길 추천드립니다.)

이 과정에서 저평가 단지로 뽑히는 지역이 많은 곳들이 곧 저평가 된 지역 을 의미합니다.

더불어, 전 달 대비/3개월 대비/ 6개월 대비

전세가가 얼마나 상승했는지 매매가가 얼마나 하락했는지 등

‘가격이 더 싸지고 있구나, 투자금이 줄어들고 있구나’ 를 생각해보면

시세의 흐름을 파악하기 수월해집니다.

전세가가 오르고 있다면 투자금이 줄고 있다는 신호
매매가가 빠지고 있다면 싸게 잡을 기회입니다

시세트래킹과 더불어 가장 유의미한 건, 랜드마크 단지의 흐름입니다.

이 단지는 해당 지역의 ‘체온계’ 같은 역할을 합니다.

6개월 간 랜드마크의 시세 변화를 보면서 내가 보는 시세의 흐름을 점검합니다.

이렇게 저평가 된 지역들을 파악한 뒤에

매매가와 전세가 차이가 종잣돈 + a 안에 들어오는 지역들 중 가장 좋은 지역 top3 를 선정합니다.

시세트래킹은 서울, 수도권만 진행하였습니다.

투자금 상황 상 지방은 다소 아쉬운 느낌이 들었습니다.

자산을 더 좋은 자산에 장기적으로 묻어두기 위한 투자를 하고 싶었습니다.

저평가 되어 있지만 가치가 높아 매력적이라고 생각한 앞마당은

공급이 많지만 조금씩 해소 되면서 전세가가 올라오면서 투자금을 줄이고 있는 지역

공급이 없고 학군 등 거주 만족도가 높아 전세가가 매매가 대비 치고 올라오면서 투자금을 줄이는 지역

공급이 없지만 주변 지역에서 공급이 많아 매매 및 전세가가 관망세인 지역

다양한 특징을 갖고 있었습니다.

그 중에서도 투자금 + 5천만원을 해서

투자금 내 들어오는 지역들 중 가장 가치가 높은 A,B,C 세 지역에서 투자하기로 결정하였습니다.

Step2. 전수 조사를 통한 투자 후보 단지 15개 선정

TOP3 지역 안에서,
모든 단지들을 전수 조사합니다.
그리고 지역 별로 Top5 단지를 추려내 총 15개의 단지를 최종 선정합니다.

지역 내에서 단지 간 선호도 파악은 임장보고서를 작성하며 이미 해놓았기 때문에 '저평가 단지 중 가장 좋은 top5 를 뽑아 내는 것이 비교적 수월합니다.

그 다음, 15개 단지를 다시 비교 평가 합니다.

문제는 지역 간 비교 평가가 훨씬 더 까다롭다는 것인데,

그렇기 때문에 단지의 가치를 파악할 수 있는 명확한 기준이 필요합니다.

너나위 멘토님, 김인턴 튜터님, 재이리 튜터님께 배운

다음 6가지로 단지 간 비교 평가를 진행합니다.

강남 및 한강과 물리적 거리가 얼마나 가까운지
강남까지의 지하철 접근성
단지 주변에 유해 시설이 존재 하는 지
단지 주변에 선호 시설이 존재하는 지 (초등학교, 공원, 대형마트, 학원가)
호재가 있는지
아실 기준 시세 데이터 (전고가, 전고 대비 하락률, 전저 대비 상승률)

특히 1번과 2번 위치와 강남까지의 접근성은 서울, 수도권에서 가장 핵심적인 단지 가치 선별 기준으로 두고

나머지는 순서 별로 차등 선호도를 가중 하여 보고 있습니다.

위 이미지는 이해를 돕기 위해 TOP3 지역에서 TOP5 단지를 뽑았던 예시를 가져왔습니다. 매매/전세 가격은 예시입니다.

전수조사를 A,B,C 각각의 지역에서 진행했습니다.

네이버 매물을 보고 너무 터무니 없는 가격은 제외하고 (월세낀물건, 출발이 어려운 물건, 저층 물건 등)

합리적인 가격 중 가장 저렴한 가격으로 기재했습니다.

가격은 헷갈리면 전화임장을 통해서 정확한 가격을 살펴보았습니다.

가치를 비교할 때는

너나위님이 알려주신 가치 판단 방법이 매우 큰 도움이 되었습니다.

그렇게 모든 단지들의 나래비를 세우고

투자 우선순위 TOP5 를 선정하게 되었습니다.

이 때 갈아타기 2편, 내 상황 점검에서 얘기한

투자전략도 고려가 되었습니다.

전수조사 후에 저평가 된 매물을 솎아내고

투자금 + 3천만원 안에 들어오는 단지들을 필터링하고

가치가 가장 좋은 것들 순으로 나열한 뒤

가치가 비슷하다면 현금흐름을 만들 수 있는 단지를 우선 보았습니다.

예를 들어,

수도권 4급지 신축과 서울 4급지 구축이 투자금에 들어온다면

수도권 4급지 신축을 먼저 보았습니다.

장기적인 관점에서 서울4급지 구축이 더 가치가 높았지만

투자금을 회수하여 추가 투자를 하기 위한 선택을 하였던 것 같아요.

그렇게 투자우선순위 단지 TOP5 를 뽑았습니다.

Step3. 매물 털기 : 실전 매수 준비

이제 단지의 우선 순위도 추려 졌기 때문에

가장 좋은 단지부터 매물을 털러 가기 시작 합니다.

네이버 부동산에 들어가

가장 저렴하거나 2. 상태 대비 가격이 낮은 매물 3. 조건이 좋은 매물 선정하여

매물을 2~3 시간 단위로 예약 합니다.

매물을 보고 난 뒤에 남은 시간 동안에는

주변 부동산에 방문하면서 그 보다 좋은 매물이 없는 지 워크인으로 방문합니다.

'사장님, A단지 xx동 xx호 00억 봤는데, 혹시 이보다 조건 더 좋은 매물 있을까요?'

라는 식으로 매물을 보면서

현장에서 사장님들 만의 장부 물건, 내가 놓친 물건들을 찾으러 다닙니다.

괜찮은 매물을 발견했다면,

매도자의 상황을 파악해 네고 가능성을 점검합니다.

그리고 충분히 투자 가능하다고 생각되는 매물이라면

목표 매수가에 맞춰, 투자금 내 들어오도록 조건을 맞추기 위한 협상을 진행합니다.

협상을 하는 와중에도 꾸준히 다음으로 좋은 단지로 넘어가서

위에서 진행한 동일한 과정을 반복하여 투자 후보 매물을 탐색합니다.

이 때 목표했던 조건과 가격에 부합하는 물건을 만나면

바로 매수할 수 있어야 합니다.

가장 좋은 단지 부터 매물을 털었기 때문에

지금 보고 있는 매물이 가장 좋은 매물일 가능성이 높습니다.

TOP15의 우선 순위를 메겨 가장 좋은 단지 부터 매물을 털기 시작합니다. 매매/전세 가격은 예시입니다.

가장 좋은 단지부터 매물 털기를 진행했습니다.

A,B, 단지는 사실 가치가 비슷했고

B 단지가 오히려 현재 가치가 더 좋았지만

장기적인 관점에서 A 단지의 호재가 있어

A 단지를 먼저 매물을 털었습니다.

그 과정에서 2개의 매력적인 매물을 만났습니다.

덜 선호되는 동 로얄층 가장 저렴한 가격대 물건

선호되는 동 로얄층 로얄동 특올수리 +3 천만원 가격대 물건

두 물건다 목표 투자금 안에는 들어오지 못하였고

당시 앞마당에서는 공급이 없고 주거 만족도가 높아 전세가가 높게 형성되어 있었지만

세입자들도 당시 전세가가 높다는 것을 인지하여

들어오기 망설이고 있었습니다.

투자는 가능하되

잔금을 치룰 수 없었던 상황에서

전세를 빨리 빼고 편안한 투자를 하고 싶었기에

전세가를 지금 시세 보다 1천만원 정도 낮게

조정하여 빨리 빼고 싶었고

따라서 가격을 더 네고 하고자 하였습니다.

하지만 두 물건 다 협상이 잘 되지 않았고

원하는 목표가를 던저놓고

대신 중도금을 많이 주는 조건을 협상 조건으로 부른 뒤

다음 단지인 B 단지도 매물을 털기 시작했습니다.

그리고 B 단지에서 운명처럼 투자한 매물을 만나게 됩니다.

Step4. 가격을 깎는 전략

협상 과정에서 정말 다양한 전략이 나올 수 있습니다.

매도자의 상황을 파악해 협상 가능성을 점검해야 하는데

아래와 같이 3가지 관점에서 접근합니다.

① 가격 ② 가치 대비 좋은 상태 ③ 투자금

① 가격을 깎는 전략

매도자의 니즈를 파악해야 합니다.

시기가 좋아서 자금을 마련해 투자를 하려고 하시는 분들,

자녀의 교육 때문에 이미 계약을 한 집,

상속 받은 물건으로 재산을 분할하기 위해 매도하는 자녀분들,

대출이 많이 껴 있어 이자가 부담되 매도하고 대출을 상환하려는 노부부 등

상황에 따라 상대방이 정말 원하는 것은 무엇일까

생각해보고 부동산 사장님과 많은 얘기를 통해

매도자의 니즈를 파악하는 것에 집중합니다.

“매도자는 진짜 뭘 원하는 걸까?”

역지사지로 생각해보면

어떻게든 돌파구가 보이기 마련입니다.

② 가치 대비 좋은 매물 확보

다치 대비 좋은 매물을 매수하는 방법은

수리를 요청 드리는 방법입니다.

하자 있는 부분을 발견하고

먼저 가격을 깎아보길 시도하지만 잘 안되는 경우

수리를 요청해보는 것도 협상의 방법이 될 수 있습니다.
단, 누수·결로는 제외. 경험 상 다른 매물을 보는 게 낫겠습니다..

③ 투자금 줄이기

매매가 깎기 어려울 땐 전세를 높여 투자금을 낮추는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
하지만 전세금을 올려 투자금을 낮추는 것은 리스크가 있는 전략입니다.

그럼에도 불구하고 투자금을 줄이는 방법이 좋은 점은

저축한 투자금으로 추가 투자를 할 수 있으며,

본인이 매수할 수 있는 자산 가치보다 더 높은 자산 가치의 매물을 투자할 수도 있습니다.

다만, 우리는 보수적인 투자자이므로

리스크를 최대한 줄여 투자를 해야 하고 (리스크가 적을 수록 편안한 투자가 가능합니다)

역전세가 난다고 해도 감당이 가능한지 파악해야 될 필요가 있습니다.

전세가가 더 이상 떨어지지 않을 지

지역 공급 상황을 파악하고

공급이 없는 지역에서

투자 단지 보다 선호 단지에서

전세 상승 흐름이 아래 단지들로 퍼지고 있는 지

볼 수 있는 안목도 있어야 합니다.

과도하게 투자금을 줄이려는 행위는

오히려 과도한 역전세를 불러 일으킬 수 있으므로

욕심을 부리지 않고 투자금 안에 들어온다면

매수할 수 있는 아량이 필요합니다.

조건이 맞는다면,

망설이지 말고 바로 매수하는 것이 중요합니다.

B 단지에서 찾은 매물은

자녀 교육을 위해서 송파 gfdtx 에 세 끼고 미리 계약을 한 상황이었고

중도금을 넣기 위해 매도를 진행하고 있었습니다.

자녀가 중학생이 되기 전 2년을

주전세로 살고자 하시는 분이었습니다.

동이 그렇게 선호되는 동은 아니었지만

주인 수리가 되어 있었고

주전세도 목표했던 금액보다 높게 살아주는 조건을 내걸었습니다.

하지만 매도자분도 투자를 많이 해오셨던 지라..

투자금을 적게 들이는 대신 매매가를 고수하셨는데요.

너무 높았던 매매가로 인해서

투자가 망설여 지기 때문에 매매가 대비 5천만원 협상을 요청드렸습니다.

협상은 2주 넘게 진행되었었는데

그 사이 주변 물건들이 다 나가고

그 물건만이 매매가를 고집하며 나가지 않고 있었습니다.

그 상황에서 gfdtx 중도금 납부 시기가 도래하고 있다는 것을

저는 계속 물건을 보여주신 사장님과 친해져 알고 있었고

당시 상황상 미래가 어떻게 될 지 모르기 때문에

빠르게 계약하고 중도금을 납부하는 게 어떨지 문의드렸습니다.

원하는 목표가 까지는 네고를 해주지 않으셨지만

부동산 사장님이 대신 복비를 깎아주겠다고 말씀하셧고

그러면 목표했던 투자금 안에 들어오고

충분히 매력적인 가격이라고 생각해서 투자를 진행하게 되었습니다.

그리고 최근 잔금을 치루면서

호가를 다시 확인해보니

당시에는 매력적이지만 아주 싸지는 않다고 생각했지만

많이 오른 가격을 확인할 수 있었습니다.

이번 투자로 인해서

부동산 투자는 큰 사이클 상

저렴한 시기에는 매수하는 행위 자체가

중요할 수도 있겠다는 깨달음을 얻습니다.

🧾 요약하면 이렇게 진행됩니다.

1. 시세트래킹으로 저평가 지역 3곳 선정
2. 투자금+a로 들어갈 수 있는 지역만 선별
3. 전수 조사 후 Top15 단지 선정
4. 6가지 기준으로 단지 간 비교
5. 우선순위 단지부터 매물 털기
6. 협상은 가격, 가치, 투자금 세 축으로 진행
7. 조건 맞는 물건을 만난다면 바로 매수!

부동산 갈아타기는

자산을 퀀텀 점프 시킬 수 있는 획기적인 투자 전략임과 동시에

투자에서 가장 어려운 전략이라는 생각이 들었습니다.

갈아타기를 준비하는 모든 분들이

체계적이고 꼼꼼하게 준비하셔서

확신을 갖고 자산을 퀀텀 점프 시킬 수 있기를 간절히 바라겠습니다.

지금 시장에서 투자하기가 쉽지 않지만

그만큼 투자를 이루어 낼 수 있다면 정말 좋은 기회를 잡은 것이라 생각됩니다.

시장에 휩쓸리지 마세요.

기준대로 전략대로 배운대로 나아간다면

그러면 시장이 아니라 내가 기회를 고르게 될 것입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.