[부동산기초챌린지] 매매가와 전세가 추이를 분석하는 방법이 헷갈려요

안녕하세요

챌린이 중 한 명입니다.

이번에 1억으로 투자할 수 있는 물건을 파악하는 방법을 알려주셨는데요

그걸 해보면서 여러 아파트 단지의 매매가와 전세가의 흐름을 보았습니다.

매매가가 내려가는데 전세가가 올라가는 경우는

1. 실수요인 전세가가 상승하므로 향후 매매가를 끌어올릴 가능성이 있다고 보아 매매 적정 매물로 봐야하는지
2. 전세가가 오르는것을 감안하더라도 매매할 가치가 없는 매물이라서 그런거라고 봐야하는건지 궁금합니다.

혹시 이런 상황에 정답이라는게 없다면 어떤상황이면 1번으로 보고 어떤상황이면 2번으로 봐야할까요?

매매 매물은 넘쳐나는데 전세 매물이 없는 아파트들은 어떤 사유들이 있을 수 있나요? 실수요가 없는 곳으로 봐야하는걸까요?

부동산 하락장에서 겨우겨우 벗어나고 있다는 가정하에 다른 아파트들과 달리 전고점을 돌파하지 못하고 하락된 가격을 유지하는 매물이 있다면 그걸 기회로 봐야하는건지, 이 매물은 앞으로도 같은 하락장이 반복될때 회복이 쉽지 않은 곳으로 보고 투자하지 말아야하는 단지로 보아야하는건지 판단 기준이 궁금합니다.

긴 질문 봐주셔서 감사합니다.