[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 실준, 권유디님과 함께하는 강의 후기 가즈아!!

>Introduction&Conclusion

• 초보자의 목표는 모든 과정을 한번씩 접해보고 Complete 하는 것으로 어렵다고 생각하지 말고 일단 실행해보자는 마인드를 장착하여 완료까지 하는 것을 Mission 으로 생각하고 임해서 목표 달성해보겠습니다.
• 아는 것과 행동하는 것은 Different 하는 것으로 아는 것을 토대로 행동까지 반영하도록 하겠습니다.
• 12월까지 규제가 오히려 좋은 기회의 시기로 몰입하고 행동해서 투자까지 할 수 있는 Behavior 꼭 해내겠습니다.

• 뒤처지더라도 No Give up 하고 Challenge를 선택해서 포기하지 말고 한 걸음씩 이라도 나아갈 수 있는 도전을 해보는 것으로 Choice

  하겠습니다.

• 할 수 있는 범위까지 하고 그 순간 힘들면 Rest 하고 다음날 일어나 다시 또 Try 하면서 오래오래 해나갈 수 있는 전략을 수립하고 Perform 해나가겠습니다.
• 경험 해보고 그 간극을 깨닫고 Acknowledge 하여 그 Shortage를 발견하고 채워서 한발짝씩 Develop 해나가도록 Experience 해보고 복기 작업 해보겠습니다.
• 같은 가격으로 더 많은 돈을 벌기 위해서는 Value와 Price의 비교가 필요한 부분인 것을 알고 직장, 교통, 환경, 학군 순으로 입지가치를 파악하는 손품 잘 Collect 해보겠습니다.
• 임장보고서는 Necessary 하는 일이라는 패러다임을 장착해서 부담을 가지지 않게금 하되 작성하는 일이 당연시 될 수 있게 Easy 마인드로 임장보고서 접근해보겠습니다.

• 임장보고서 20개까지는 한 번에 한 지역만 제대로 Write 해보겠습니다.
• 지역 개요는 지도와 특징, 인구 현황, 가구 소득 Similar 여행갔을 때 그 지역은 어떤 느낌일까 처럼 개괄적 정보를 미리 Know 하는 거로 알겠습니다.
• 입지 분석은 직장, 교통, 환경, 학군, 공급 Similar 여행갔을 때 맛집, 쇼핑, 숙소를 알아보는 거 처럼 살고 싶은 곳인지 가치를 Check 하는 거로 알겠습니다.
• 시세 분석은 시세 입력, 시세 지도 Simliar 여행갔을 때 그 지역의 가격이 어떤지를 비교해보는 거 처럼 살 수 있는 Price 인지를 확인하는 거로 알겠습니다.
• 투자 결론은 단지 분석, 매물 검토와 투자 결론 Similar 여행갔을 때 이 여행지로 갈지 다른 여행지로 갈지 정하는 거 처럼 투자 여부 및 의사결정을 Decide 하는 거로 알겠습니다.
• 포기하지 않은 환경 즉 할 수 밖에 없는 환경을 Make 해서 어떻게든 꾸준히 해내서 완료주의로 거듭나 초보자는 잘하는 것보다 익숙해지는 Way로 나아가겠습니다.
• 카카오맵을 통해 행정구역 법정지역 즉 동별을 Divide 할 수 있어 분임할 때 Use 해보겠습니다.
• 지역 내 주민등록 인구 수 확인 하는 것은 거주 Demand의 크기를 확인하는 것이며 지역의 인구 증감 확인은 최근 10년간 인구가 Increase 하는지 확인하는 거로 알겠습니다.

• 많은 사람들이 살고 싶은 곳인지 판단 Standard로는 

  - 돈을 벌 수 있는 일자리 Such as 밥줄 = 직장

  - 출퇴근이 편리한지 Such as 날개 = 교통

  - 학교 보내기 좋은 곳인지 Such as 아이 미래 = 학군

  - 살기 좋은 환경 Such as 삶의 질 = 환경

  - 역세권, 매매 하락 Such as 선택권 - 공급

                                                                                     이렇게 Watch하겠습니다.

• 대출 규제로 매매 수요가 Down 되고 있는 시점에 은행에서는 대출 실적을 채워야 해서 전세 대출로 눈길을 돌려야 하고 그쪽에 Focus를 맟춰 이자도 낮추면서 전세 대출 수요가 Up 될 수도 있다보니 역전세는 당분간 일어나지 않을 거라고 Predict 해보겠습니다.
• 종사자수가 많은 지역(강남) 일수록, 대기업은 입사 후 쉽게 퇴사를 하지 않으니 정착률이 High 하여 소득이 높은 일자리가 Lots of 할 수록 구매력도 높고 집값에 Impact 하는 것을 알고 구 단위로 종사자수로 양적 평가 하는 것을 Work 볼 때 판단해보겠습니다.
• 주요 일자리가 많은 강남 지역에 Fast(1시간 이내) 한지 Easy(지하철로 편리하게) 하게 갈 수 있는 곳일수록 선호도의 수요가 높다는 것을 Transportation 볼 때 판단해보겠습니다.
• 어느정도 생활에 안정이 되고 아이들 학교 보내기 좋은 지역은 장기적 거주 Demand가 높다보니 집값 상승의 힘이 Strong 하고 전세 수요가 많아 전세가도 상승이 되고 학군은 한 번 형성이 되면 크게 바뀌지 않은 Trend 하다는 것을 알고 Education 볼 때 판단해보겠습니다.
• 구(시) 단위 평가 기준으로 구(시)내에 있는 Total 개수로 지역 간 위상을 보고 생활권, 단지 평가 기준으로 생활권 내 가장 좋은 학군과 단지에 주로 배정되는 수로 Count해서 지역 내 생활권, 단지 선호 비교해보겠습니다. 

• 환경은 아파트가 밀집된 동네의 쾌적함도 거주 만족과 가격 상승에 Impact 되니 상위,편의시설 확인하겠습니다.
• 지적편집도 분홍 Color로 된 부분 위주로 분위기 임장해보겠습니다.
• 과잉 공급시 전세가가 하락하면 매매가도 하락하는 Risk가 있다는 것을 알고 초보는 수익 보다는 리스크를 감수하는 방향으로 Setting 하겠습니다.
• 입지 좋은 곳은 공급이 많아 신축 입주로 거주 환경이 좋아져서 장기적으로 환경이 Improve 되지만 입지 독점성이 약한 곳은 신축으로 Leave 할 수 있으니 지방에서 중요하게 검토하겠습니다.
• 3년간 공급 물량을 보는 Reason은 투자 시점에 전세 세팅에 영향을 미치고 그 다음해는 적정 수요 공급이 그 다음해에 영향을 미치고 그 다음해에는 만기 시점 공급 영향으로 과잉시 역전세가 올 수 있다는 것을 Know하겠습니다.
• 가치와 가격의 변별력이 보합 되는 시장에서 가치 비교를 위해 임장 보고서를 Write하겠습니다.
• 교통 호재로 강남 및 주요업무지구 접근성이 혁신적으로 개선되어 삶의 Quality가 실질적으로 개선되면 자연스레 단지의 가치가 Up 된다는 것을 알고 있겠습니다.
• 규제로 인해 가격이 Down되고 그것을 사서 추후 대지 상승이 되었을 때 확 올라간다는 것을 인지하겠습니다.

• 이 지역을 사람들이 좋아할지 아닐지 판단하는 Behavior / 환경, 단지 분위기가 좋은지? 상권모습이 어떤지? 집의상태는 점유자 상황 즉 어떠한 State인지를 확인하는 분위기 임장으로 Start 해보겠습니다.
• 위성 사진을 통해 모자이크로 네모된 부분은 Empty 땅으로 파악해서 여기보다는 안쪽으로 투자해보겠습니다.
• 네이버지도에서 굵고 반듯한 Line은 아파트이고 얇고 복잡한 Line은 구도심이라고 생각하겠습니다.
• 구도심과 기존 택지인 구축, 신규 택지인 신축 + 사람의 모습과 분위기를 Catch 해보겠습니다.
• 분임은 지역을 익히고 입지를 파악하는 것으로 분위기가 Different 반전되는 지점과 지역 주요 시설을 기억할 수 있도록 돌아다니면서 생활권을 구분하고 생활권별 Preference를 더 좋아 덜 좋아 기준으로 구분짓겠습니다.
• 생활권을 구분하고 싶은 동네를 정하여 Walk 하면서 아파트 주변상권 분위기를 느껴 우선순위를 정해보겠습니다.
• 카카오맵에서 지역 검색(법정구) 하는 지역 Location 확인하고 지적편집도에서 주거지역과 상업지역 분홍색으로 표시된 지역 위치를 파악해보고 Station 위치 파악해서 상업지역과 지하철역을 파악해보겠습니다.
• 상업지역과 지하철역을 골고루 Mix 해서 루트를 짜보면서 중간에 서서 복기도 할 수 있는 입체적 동선도 구성하여 Remind 해보겠습니다.
• 지역의 법정동 명칭 및 개수 확인하고 지도를 확인하여 시작점 임장 순서를 확인해서 Route를 그리면서 소요시간이 얼마나 걸리는지 Check해보겠습니다.
• 귀가길에 임장 순서대로 다시 봐서 다녔던 경로와 광경을 Match하면서 Review 작업도 해보겠습니다.
• 지리 위치를 익히고 사람과 분위기로 지역을 구분 짓고 어느 곳이 비교우위인지 열위인지를 Grip하겠습니다.
• 지리 + 생활권 구분 및 입지 + 투자 우선순위 3가지를 정리할 수 있게 스스로 Explain 하고 Answer 내볼 수 있도록 꼭 Arrnage 하겠습니다.

• 시세를 Watch 하고 입력하는 것을 시세 딴다고 표현한다는 것으로 인지하겠습니다.
• 전세가가 올라와 점점 투자할 수 있는 가능성이 늘려나갈 수 있으니 시세를 Once a Month 확인해보겠습니다.
• 매매 호가는 1~3층/저층/탑층을 제외하고 Low 값으로 잡겠습니다.
• 전세 호가는 층이랑 상관없이 차이가 없으므로 최저가로 Setting 하겠습니다.
• 기준가는 전고점 대비 15% 하락한 가격으로 Standard 삼겠습니다.
• 초보자는 아실에서 최고가 21.1~22.12 사이 가장 비싼 아파트인 대장단지 부터 Basic 하고 300세대 이상인 아파트를 전수조사 하도록 Search 해보겠습니다.
• 덜 좋은데를 싸게 사는 것은 Safe/전고점이 높은 비싼 곳은 대지 상승시 더 큰 Up 될 수 있다고 알겠습니다.
• 전세가가 내려도 안 팔린 것을 보면 투자하는 것에 Carefully 하면서 히스토리를 파악하도록 하겠습니다.
• 시세 지도를 통해 아파트의 입지, 위치, 가격을 지도 위에서 Draw 하면서 익혀나가 시세를 Catch 해보겠습니다.

• 앞마당 5개 이상 만들면 생활권 Preference 부터 정하겠습니다.
• 생활권에서 가장 Expensive 단지와 매매와 전세 차이가 종잣돈에서 플러스 1억으로 해서 단지 중 눈에 들어오고 Satisfaction한 단지 시세트레킹 양식에 넣겠습니다.
• 최소 월 1회 매매가 및 전세가를 Tracking 하고 앞마당 늘리면서 Repeat 하겠습니다.
• 매매와 전세 차이값이 줄어들어 투자 기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면 Value가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수 Search 하겠습니다.
• 25년 7원 매매가의 상승세는 주춤해졌지만 전세가는 여전히 Up 되고 있으니 정성 들여 만든 앞마당을 눈으로만 보지 말고 Chance 라고 여겨 활용하겠습니다.
• 앞마당 단지들의 시세를 꾸준히 모니터링 해서 반드시 투자 TIming이 온다는 것을 꼭 몸소 느껴보도록 하겠습니다.
• 포기하지 않고 의지력을 갖출 수 있는 환경을 구축해서 더 소중한 사람들과 함께 Happy 해지기 위해 잠깐 노력하는 것 뿐이라는 생각으로 독강 Reading Books&Lecture 하면서 꾸준히 임해보겠습니다.

>Impressive

• 접해서 완료해보기
• 행동까지 해보기
• 포기 대신 도전
• 할 수 있는 데까지 하고 쉬고 그 다음날 또 해보고 하기
• 가치와 가격의 비교
• 임장보고서 패러다임 

• 임장 보고서 순서
• 우선순위로 같은 값이면 뭐부터 살지 결정
• 포기하지 않은 환경 조성
• 잘하기 보다는 익숙해지기
• 직장과 거주 거리 직주접 기능 

• 입지 기준
• 전세 대출 수요 증가 예상
• 직장
• 교통
• 학군

• 입지 분석 중 환경
• 초보자는 수익 보다는 리스크를 감수
• 적정 공급량은 지역 인구의 *0.005
• 3년간 공급 물량 확인
• 변별력이 보합된 시장에서 가치 비교를 위해 임보 작성
• 규제로 인해 가격 하락한 것을 사서 대지 상승시 가치 업

• 분위기 임장
• 생활권 구분
• 생활권 우선순위 정하기
• 지하철역과 상업지역 섞어서 루트 짜기

• 시세 딴다는 의미
• 기준가
• 최고가인 대장 아파트부터 파악
• 300세대 이상 아파트 전수 조사
• 호가의 가격 수준을 파악
• 히스토리 파악
• 시세 지도를 통해 시세를 알고 익히는 과정에 익숙해지기

• 앞마당
• 생활권 우선수위
• 한달마다 시세트레킹
• 포기하지 말자
• 의지력을 갖출 수 있는 환경 구축
• 독강
• 더 소중한 사람들과 함께 행복을 누리기 위해 잠깐 노력하는 인내의 시간을 걷고 있을 뿐