안녕하세요, 겨울내 인내 하여 펴, 한약재에서 중요한 역할을 하는 약재 금은화 처럼
성장하고 싶은 약장속의금은화 입니다
비가 많이 왔는데,
많은 동료분들께서 별 탈 없이 지나갔기를 진심으로 소망 합니다
주말에도 많은 비가 예정 되어 있기에
임장 시 안전하게 다니길 바랍니다 :)
오늘은 공급 많은 지역에 투자한 두 명의 투자자 이야기를 통해
지방투자 방향에 대해 이야기 해보려 합니다
#절대적 저평가 지방 시장! 가치와 함께 봐야하는 공급
22년 말 23년 초
고금리,전쟁 등 여러 복합적인 요인으로
매 주 ,매매가와 전세가는 동시에 몇 천씩 빠지던 시기를 지나
23년 봄 쯤 특례보금자리론과 이미 하락한 가격이 익숙해진 투자자,실수요들이
물건들을
매수하게 되면서 매매가와 전세가가 반등하게 되었습니다
지방은 전세가가 먼저 올라오면서 서울,수도권 보다 먼저 소액 투자의 기회를 열어주었습니다
반등하였지만, 매매가는 여전히 쌌기에
지방은 형님,아우 가릴 것 같이 절대적 저평가 시장이었습니다
그 중에서 저는 중소도시에서
대기업 일자리를 기반으로 소득이 탄탄하고,
인구수 85만 수요의 힘을 가진 A도시
신축 74 3.5/3.0(임의 가격)
vs
일자리는 상대적으로 아쉽지만,
거점도시 역할을 하는 63만 B 도시
준신축 84 3.5/3.0
두개의 도시의 단지들 중 투자를 고민 하고 있었습니다
비슷한 가치의 단지를 유심히 고민하다가
양질의 직장,수요의 힘을 고려 하면
A도시가 낫다 판단하여 매물코칭을 넣었습니다
매물코칭에서 통과가 되어
A도시 물건에 투자를 하게 됩니다
(동시에 다른 앞마당을 추천 해주셨지만…
1호기를 미루면 안될 것 같아 투자를 했는데
돌이켜보면 아쉬운 선택입니다 ㅜㅜ)
A도시 공급양
B도시 공급양
2년이 다 되어가는 시점에서 복기를 해보면
가치 있는 물건은 A도시가 맞지만,
공급에 따라 정직하게 움직이는 지방 특성상
매전은 B도시가 먼저 움직여서
B도시에 투자한 동료들은 투자금 회수를 하여
수도권 투자를 고려하는 분들이
속속히 나오고 있습니다
물론 A도시도 24년은 외곽에 주로 공급이 있었고, 임대양이 많았기에
신축이 부족함에 따라
매전이 올랐지만, B지역 만큼 상승의 기운이 돌지 않아
투자한 단지까지는 오지 않았습니다
다만,
B지역에는
25년 부터 공급이 쏟아질 걸 아는 실수요 분들은 전세로 돌아서면서
전세가가는 2천 정도 올랐습니다
저는 이 경험을 통해
지방은 가치가 있는 도시가 먼저 오르지 않을 수 있다는 점
상승이 오더라도 선호도가 떨어지면, 흐름이 오기까지 시간이 걸린다는 점
공급예정 된 도시는 실수요가 전세로 돌아서면서 전세가 오르면서 소액투자의기회를 준 다는 점이었습니다
제가 투자한 단지도 가치가 있기에
예상 수익률 만큼 오를 수 있지만,
싱글투자자로써 빠른 투자금 회수가
우선적이기에
다음 투자는 공급이 없는 지방에 투자를 하겠노라 복기를 했습니다
겨울학기에 투자할 수 있는 상황을 만들게 되어
1년을 앞당겨 투자를 진행하게 되었습니다
저는 상대적 저평가 시장인 도시로 가서
상대적으로 싼 물건을 찾아 투자를 하였습니다
이미 한 칸 오른 지역이었지만,
그 안에서 싼 물건이었으며, 투자금이 적게 들었고,
향후 3년 이내 공급이 없어
빠른 투자금 회수를 기대 할 수 있는 지역이기 때문이었습니다
실제로 공급이 없는 시장이어서
투자한 2달만에 매전이 오르는 모습을 보여주고 있습니다
#나와 다른 투자를 한 B 동료 이야기
얼마 전,
저와 같은 B 지역에
투자한 동료와 투자 이야기를 나누게 되었습니다
동료도 저와 같은 겨울학기를 수강 하였고,
같은시기에 2호기 투자를 진행 했습니다
2년 전,
같은 지역, 같은 시기에 투자한 동료였지만
동료분께서
공급 많은 지역으로 가서
투자를 진행 했다고 하셨습니다
우리가 투자한 B지역에 한 채 더 하고 싶지만,
리스크를 우려하여 하지 못 해 아쉬운 마음도 있다고 했습니다
동료분은
상대적 저평가 시장에는 투자자가 몰려
투자할 매물이 없자
공급이 많아 매전이 하락하여
투자자들에게 소외 받는 지역에서
상위 생활권에서 선호도 높은 단지를
협상 하여 좋은가격에 샀다고 했습니다
저는 복기를 통해 빠른 투자금 회수와 공급 리스크를 지고 싶지 않은 생각으로 투자를 진행 했다면,
동료분은 공급 많은 곳은 절대적 저평가 시장에서 투자자들도 적기에 좋은 물건을 투자해
좋은 수익을 낼 수 있는
투자를 했다고 생각 합니다
방법은 다르지만 ,
결국 투자를 했기에 둘 다 돈 버는 투자를 했다고 생각 합니다
#지방에서 같이 고려 해야 할 것
저와 동료의 투자경험을 바탕으로 정리하자면,
지방은 가치도 중요하지만,
투자자의 상황에 따라
시장상황과 공급상황을 고려하여 투자를 진행 해야 합니다
싱글 투자자로써
빠른 투자금 회수를 해야하다면
공급이 적은 곳이 상대적 저평가라면
그 안에서 싼 물건을 투자를 할 수 있습니다
(한 칸 오른 시장에서도
그 안에서 싼 물건,적은 투자금 )
부부 혹은 투자금 회수 보다 수익을 내고 싶다면,
공급이 많은
절대적 저평가 시장에서 좋은 물건을 투자하여
좋은 수익을 기대 할 수 있습니다
다만,
전세셋팅기한을 조절하거나,
역전세를 일시적으로 감당 할 수 있다면 ,
투자를 할 수 있습니다
#결국 지방도 돈 버는 투자 할 수 있는 시장
실수요 뿐 아니라
투자자분들도 지방에서 돈을 벌 수 있는지
의심 할 때도 있을 것 같습니다
인구 9만 정도 되는 대천 대장 아파트 입니다
대천은 저의 부모님이 사는
소도시로 젊은 인구가 떠나가고
인구감소를 우려하는 곳 입니다
그렇기 때문에 공급도 원할하게 되지 않아 신축이 귀한 동네 입니다
양질의 직장도 없고,
인구 감소 하는 곳의 대장 아파트도
공급이 줄면서 전고점을 회복하는 모습입니다
해당 단지는 하락장에서 플피 투자도 가능했고,
1억 이상 오른 모습을 보여주고 있습니다
극단적인 예시이지만,
지방의 여러 지역의 모습을 보면서
지방도
돈을 벌 수 있는 시장임을 확신을 얻었습니다
서울,수도권 투자를 모두가 하면 좋겠죠
하지만 모두가 할 수 있는게 아니기에
지방투자를 해아하는 사람,해야만 하는 그런 사람을 위해서
지방투자 강의를 하는 겁니다
-프메퍼 튜터님-
인구감소해서 지방투자를 하면 안된다는 이야기
그런 곳에도 투자를 해? 선입견을 가진 이야기
이제는 남들의 이야기 보다는
제가 월부에서 배운 것,
시장 안에서 살면서
배우고, 느끼면서 복기 할 것을 믿으면서
투자를 해나가려고 합니다
동료분들 또한
지금의 노력이 헛되지 않을까
지방투자 망하는거 아니야
의심이 들 때,
현장에 가서 보고 것들은 것들을 믿고
성과를 낸 튜터님,멘토님의 인사이트를 믿고
해나가셔서
좋은 성과까지 이어지길
진심으로 응원 하겠습니다
오늘도 단 한 분이라도 도움이 되길 바라는
마음을 담으며 마무리 합니다 :)
댓글
