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책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영
읽은 날짜 :
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :
1. 저자 및 도서 소개
■ 저자 소개
부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 《부동산 투자 인사이트》는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극했다.5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 특히 우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다. 이런 공부가 탄탄하면 유동성이 극심한 시장에서도 보다 현명한 선택을 할 수 있다.저자는 오랫동안 부동산 투자를 하면서 ‘정도’에서 벗어난 투자가 얼마나 위험한지를 경험적으로 배워왔다. 그래서 혼자 수없이 많은 논문을 읽고 현장을 누비며 자신만의 탄탄한 지식을 쌓았고, 그 결과 흔히 말하는 경제적 자유를 누릴 수 있게 됐다. 그리고 자신의 성공의 기초가 된 부동산 공부를 더 나은 미래를 위해 노력하는 사람들에게도 전파하고자 강의와 집필 등의 활동을 하고 있다.더투자부동산연구소를 통해 부동산에 대한 수준 높은 강좌와 스터디를 운영하고 있으며, 네이버블로그와 더투자밴드, 유튜브 등을 통해서도 많은 투자자, 독자들과 소통하고 있다.
■ 책 소개
부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.
최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.
이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.
이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.
2. 내용 및 줄거리
집값은 이렇게 만들어진다.
부동산은 해당 부동산이 생산하는 전세와 월세 가격으로 그 가치를 평가합니다. 흔히 전세가격이 오르면 매매가격을 밀어 올린다고들 합니다. 그것은 단순히 매매가격과 전세가격의 갭이 적다는 의미만은 아닙니다. 부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다.
전세가격이 올랐을 때, 이를 월세로 전환한다면 더 높은 수익을 낼 수 있습니다. 즉 현금흐름이 좋아졌다고 할 수 있습니다. 수익이 늘어난 기업의 가치가 오르듯이 수익이 올라간 부동산도 가치가 높아지는 것입니다.
💡 이 책을 읽으며 가장 인상 깊었던 건, 부동산 가치평가의 본질이 ‘수익’이라는 점이었다. 단순히 주변 시세나 호가를 따라가는 것이 아니라, 그 부동산이 만들어내는 현금흐름, 즉 전세나 월세 같은 사용료를 중심으로 바라봐야 한다는 관점이 명확했다. 전세가격이 오른다는 건 단순한 가격 상승이 아니라, 그 부동산의 수익성이 좋아졌다는 신호로 받아들여야 하고, 결국 그건 자산가치 상승으로 이어진다. 기업의 이익이 늘면 주가가 오르듯, 부동산도 그 ‘사용가치’가 높아질수록 본질적인 가치가 높아진다는 말이 이해가 되었다.
매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있습니다. 기대수익인 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율로 나타나게 됩니다.
서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 반면 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세 성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가율이 높게 형성되어 있습니다.
💡 매매가격은 결국 전세가격의 상승률을 미리 반영한 ‘기대수익’이라는 점이 인상 깊었다. 전세가격이 많이 오를수록 매수자 입장에서는 미래 수익이 크다고 보기 때문에 현재 매매가격도 높아진다. 그래서 서울처럼 전세가 상승률이 높은 지역은 기대 수익이 더 크기에 전세가율은 낮게 형성된다. 반대로 전세가 상승 여력이 적은 지역은 매매가격도 낮아져 전세가율이 높게 나타난다.
지난 2009년에 부산, 대전, 울산 등 지방에서부터 주택가격이 상승했고, 2013년에는 수도권으로 이어졌습니다. 이 과정을 돌아보면 주택가격의 상승은 임대료 상승에서 시작되었고 이후 2019년부터는 저금리에 의한 자산가치의 변화가 크게 일어났습니다. 또한 2020년 하반기에는 임대차 3법(임대차신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제)으로 인해 전세가격이 큰 폭으로 상승하며 또 한 번 매매가격을 자극했습니다. 하지만 2022년 하반기부터는 급격한 금리 인상으로 수익률이 크게 훼손되면서 매매가격을 끌어내리게 됩니다. 과거를 돌아봐도 매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다.
💡전세가격이 상승하면 해당 부동산의 수익성이 개선된 것으로 평가되어 매매가격이 오르게 되고, 반대로 금리가 인상되면 투자자 입장에서는 이자 비용이 늘어나 월세 수익률이 악화된다. 이로 인해 투자자의 기대 수익이 줄어들고, 결과적으로 매매가격 하락으로 연결된다는 구조가 인상 깊었다. 부동산 투자의 성패를 좌우하는 주요 요인으로 전세가격과 금리라는 두 가지 요소를 항상 고려해야겠다.
부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
소득의 증가나 통화량 증가 등 장기적으로 움직이는 것을 가지고 단기 전망에 사용할 수 없다는 것입니다. 인구감소 역시 지속적인 문제이고 장기적으로 수요의 감소에 영향을 줍니다. 하지만 단기적으로는 늘어나는 가구수 그리고 수급 문제가 더 큰 변동성을 일으킵니다.
또 금융환경에서 보면 점진적인 유동성 증가, 금리 하향 추세와 같이 긴 시간에 걸쳐 자산시장에 영향을 주는 것을 단기 전망에 사용할 수 없습니다.
💡소득 증가나 인구 감소, 유동성 증가 같은 장기적인 요인을 단기적인 부동산 시장 전망에 그대로 적용하면 안 된다는 사실을 깨달았다. 그동안 많은 전문가들이 시장을 예측할 때 제시한 요인들이 장기적인 것인지, 아니면 단기적인 영향을 주는 요소인지 명확히 구분하지 못했다. 이제는 부동산 시장의 단기적 움직임이 가구수 변화, 공급 문제, 금리 변동과 같이 보다 직접적이고 즉각적인 요인들에 더 크게 좌우된다는 점을 분명히 알게 되었다. 앞으로 투자자로서 시장을 분석할 때는 장기적 요인과 단기적 요인을 확실히 구분해서 해석하고 적용할 수 있어야겠다.
짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다는 점입니다. 반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다. 시장은 이런 식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답은 없습니다. 또한 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능합니다. 그래서 전세가격의 변화에 초점을 맞추어 시장을 전망하는 경우가 대부분입니다.
💡짧은 기간에 금리가 급격히 오르내리는 환경에서는 매매가격의 변동성도 커지게 된다. 반대로 금리가 천천히 변하면서 안정적인 시기에는 전세가격이 주로 수요와 공급에 따라 움직인다. 결국 시장 전망은 금리나 수급과 같은 특정 요소에 초점을 맞추는 방식일 뿐, 절대적인 정답은 없다. 또한 금리의 변동성이나 방향을 모두 정확히 예측하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에, 내가 할 수 있는 것은 전세가격의 변화를 중심으로 접근하는 것이라는 것을 깨달았다.
움직이는 수요, 어떻게 파악할까
신규공급과 신규수요가 자가 주거를 찾아가는 과정은 오랜 시간이 필요하며, 균형을 찾는 과정이 반복되는 것이 주택시장입니다. 즉 신규공급이 없으면 재고주택의 거래량이 늘어나고, 신규공급이 늘어나면 재고주택의 거래가 줄어들게 됩니다. 이처럼 주거용 부동산의 시장은 신규공급과 거래를 통해서 균형을 잡으려는 특성이 있습니다. 그리고 이러한 균형을 잡아가는 과정에서 과다공급과 과소공급이 반복적으로 나타나게 됩니다.
3년 누적 공급량을 보면 조금 더 쉽게 분석할 수 있습니다. 3년간의 수요가 축적되어 움직이는 공급시장이기 때문입니다. 그래서 3년 누적 공급량으로 수급과 매매가격의 상관관계를 어느 정도 정확하게 파악할 수 있습니다. 특히 지방의 시장은 예측이 맞을 확률이 좀 더 높아집니다.
💡신규공급이 줄어들면 재고주택의 거래량이 늘어나고, 신규공급이 늘어나면 재고주택의 거래가 줄어들면서 균형을 찾아가는 것이다. 그래서 공급을 분석할 때는 30년 평균 공급량을 기준으로 과다공급인지 과소공급인지 파악하는 것이 중요하다. 조금 더 디테일한 분석을 위해서는 3년 누적 공급을 통해서 전세가의 단기적인 흐름도 예측할 수 있다.
공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미치지요. 공급이 선행하는 시장입니다. 반면 서울·수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다.
서울·수도권은 입주한 물량이 후행해서 이러한 환경을 지속적으로 만들어가는 반면, 지방은 다가오는 3년 누적 공급량에 바로 영향을 받으며 다가오는 3년 누적 공급량에 가장 먼저 반응하는 것이 전세의 수급환경입니다.
💡기존에 알고 있던 서울·수도권과 지방의 시장 사이클이 다르다는 이유를 제대로 알게 되었다. 공급이 시장에 미치는 영향은 지역의 규모와 밀집도에 따라 달라지며, 지방은 시장 크기가 작고 분산되어 있어 3년 누적 공급량만으로도 전세 수급과 매매 시장에 빠르게 반응한다. 반면 서울·수도권은 입주 후에도 재고주택으로 지속적으로 시장에 영향을 주기 때문에 장기 누적 공급량을 기준으로 시장을 해석해야 한다. 이처럼 공급 데이터를 해석할 때도 지역별 특성과 시장의 구조적 차이를 고려해야 한다는 점을 기억하자.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
'결국엔 오르는 집값의 비밀'을 읽으며 가장 유용했던 점은 집값을 결정짓는 핵심 요소가 전세가격이라는 사실을 명확히 이해하게 된 것이다. 전세가격은 부동산의 수익성을 나타내는 지표이며, 이는 곧 매매가격에 반영되는 '기대수익'이 된다는 구조를 책을 통해 체계적으로 정리할 수 있었다.
또한 부동산 시장에 영향을 미치는 요인은 소득 증가, 유동성, 인구 변화 등 장기적인 흐름도 있지만, 단기적으로 시장을 움직이는 가장 실질적이고 예측 가능한 지표는 바로 공급에 따른 전세가의 흐름이라는 점이 특히 와닿았다. 서울·수도권과 지방의 시장 반응이 다른 이유, 장기 누적 공급량과 3년 누적 공급량의 해석 방식 등도 함께 익히며, 앞으로 부동산 투자를 이어가는 데 있어 전세가를 중심으로 공급 흐름을 분석하는 것이 올해 새로운 투자를 준비하는 나에게 시장 변화의 흐름을 예상해보고 투자의 확신을 얻는데 큰 도움이 되었다.
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