안녕하세요 월부를 통해 공부하면서 1호기를 이번에 매수하게 되었습니다
현재 상황
25년 6월 초에 서울아파트 갭투자로 매수
잔금일은 9월 15일이고 집주인이 거주하고 있고 다른 곳으로 이사계획이 있습니다
겨우 세입자를 구했는데 9월26일 입주가능하다고 합니다
집주인과 상의 후 지연이자를 내고 26일에 잔금을 치루기로 협의하고 계약서 수정하기로 했습니다
구해진 세입자가 전세 대출을 받아야 하는 상황인데 현재 조건부 대출이 많이 막혀서 전세 대출 실행 후 등기를 변경하는 경우 3주~4주 정도 텀을 두어야 한다고 합니다. 그런데 그러면 3~4주 정도동안 잔금을 다 치른 상태에서 소유권이 넘어오지 않은거라서 너무 불안합니다
질문
1. 계약서 수정하면 6.27정책에 문제가 없는걸까요?
2. 계약서 수정할 때 어떤 조항을 추가하면 안전할 수 있을까요?
3. 조건부 대출이 아직 안 막힌 은행이 있을까요?
나름 열심히 공부해서 투자를 했다고 생각했는데 막상 매수하고 보니 모르는게 너무 많아서 막막한 하루하루 입니다. 조언해주시면 감사하겠습니다.
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댓글
조우아님 안녕하세요. 매수 후 임차 마무리를 향해 가고 계신 듯 합니다. 질문을 통해 어려움을 해결해 가시려는 노력 멋지셔요..! 우선 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 627 규제는 628부터 체결된 계약들로 적용되어 시행되는 것으로 알고 있는데 6월초 계약건이라면 괜찮으실 것이라 생각은 됩니다만, 이는 매수자 입장으로서 주담대 등을 일으킬 때 이야기이고, 전세 계약은 627 이후에 체결된 것으로 보여지는 바 아무래도 적용 대상으로 생각은 됩니다. 어떤식으로 계약서를 수정하려 하시는 부분인지 정확히 알 수 없으나 등기를 조우아님께서 받아오신 이후에 전세대출을 실행하는 방식으로 수정을 해 보실 수도 있고(매도자와의 협의도 필요하겠습니다.) 아니면 현재 매도인과 전세계약을 체결하고 조우아님께서 추후 그 계약을 승계하는 방식으로도 풀어가 보실 수 있습니다.(이 역시 매도인과의 협의가 필요 할 수 있습니다.) 전세 계약을 627 그 이전에 체결하신 것으로 바꾸려고 하시는 것이라면 이 부분은 실거래 신고 등 계약금 이체 등 증빙이 가능해야 하는 것으로 알고 있습니다. 다만 이 모든 과정에서 임차인의 전세대출 취급 금융기관에 자세하게 상황을 공유하시고 세칙이 어떠한지 검토한 후에 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다. 임차인께서 하시겠지만 저라면 제가 직접 챙겨 알아봐 둘 것 도 같습니다. 조건부 대출 규제는 시행중에 있습니다. 이와 관련된 회피 방법들을 정부에서 인지하였는지 좀 더 타이트하게 적용 가이드 라인을 좁힌다고도 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 시행 방법과 관련하여 매도인과 전세 계약 체결 후 그 계약을 승계하는 방식의 낀매물 같이 만들어 거래하는 경우에 대하여 은행별로 또 상품별로, 날짜별로 적용 기준이 차이가 있는 것으로 저는 알고 있습니다. 마무리까지 힘내시고 CEO마인드로 잘 해 나가실 것이라 생각합니다 화이팅입니다!
안녕하세요 조우아님^^ 갑작스런 대출규제에도 방법을 찾으시고 대응하나시는 점 대단하십니다! 매도인과 세입자분이 전세계약을 먼저 작성하야 전세대출을 받고 난 다음 승계방식으로 매수하는 경우에 대해 여쭤보시는 것 같습니다. 1. 먼저 전세대출 실행 후 소유권 이전이 3~4주 정도 텀을 둬야하는지 은행에 먼저 여쭤볼 것 같습니다. 전세대출 이후에 소유권 이전 되는 것이 전세 대출과 무관한 은행도 있어 세입자분이 대출받으시려는 은행 지점에 전화하셔서 정확하게 여쭤볼 것 같아요! 또는 그런 은행을 찾아서 세입자분에게 소개해드릴 수도 있을 것 같습니다. 2. 세입자분에게 이자 비용을 드리고 매매 잔금일 이전에 이사+전세대출 가능하신지 먼저 제안드려볼 것 같습니다. 3. 주인 전세로 소유권 이전 이후에 조우아님과 전세입자 분이 전세 계약서를 작성하는 방법도 있으나 은행에 따라 소유권 이전 3~6개월 이후에 전세대출이 나오는 곳도 있습니다. (은행마다 다르니 직접 확인해보셔야합니다. 소유권 이전 이후에 바로 전세대출 가능한 은행 찾아보시면 이 방법으로 진행하실 수 있습니다.) 4. 잔금과 동시에 소유권 등기 신청을 하지 않을 경우 매도자가 악의적으로 본 물건을 다시 매도하여 매매대금을 이중으로 챙기는 등의 위험도 있습니다. 잔금과 동시에 소유권 이전 등기를 해야 법적으로 소유권을 보호받을 수 있습니다. 해결 과정이 쉽지는 않겠지만 충분히 하실 수 있는 일이니 하나 하나씩 잘 풀어가시길 응원드리겠습니다 조우아님! 혹시 더 궁금한 점이 있다면 댓글 남겨주세요.
