[미생이] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

 읽고 싶었던 너나위님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라를 읽게 되었다.

평소에 책을 읽지 않은 나도 술술 잘 읽혔다.

어제 오늘 4시간 동안 140페이지를 읽었다. 

1. 인플레이션

인플레이션이란 용어는 많이 들었지만 이번에 제대로 정의하게 되었다. 

'통화량 증가 → 화폐가치 하락 → 같은 물건을 사는데 예전보다 돈 많이 듦 → 물가 상승' 일어나는 현상

통화량 증가는 자본주의 사회에서 은행의 기본 수익구조인 예대 마진으로 인해 자연스레 일어나는 현상

임. 즉 100만원을 예금하면 20만원을 제외하고 80만원을 대출해주면 시장에는 100만원이 아닌 180만원이 유통되는 것처럼 보임. 통화량 증대됨. 

거기에다 코로나 처럼 인위적으로 통화량 증가시 엄청난 물가 상승이 일어날 수 있음. 

현재가 딱 그러한 상태. 

이렇게 상승된 물가를 잡으려면 통화량을 낮추어야 함. 이미 푼 화폐를 거둘수는 없음. 그럼 처음으로 돌아가서 은행에서 대출되는 돈을 줄이면 통화량이 줄어듦. 대출을 줄이려면 금리를 올려야 함. 

즉. 인플레이션과 금리는 반비례 관계임. 

요즘. 가계부채가 늘어나서 금리를 낮추어서 가계나 부담을 줄여야 한다라는 기사는 엉터리임. 금리를 낮추면 대출을 더 

해서 통화량이 증가하고 물가상승을 유발하는등 인플레이션 기름을 붓는 거임. 인플레이션이 잡혀야 금리를 낮출 수 있음.

2. 자산의 우상향

자본주의 사회에서 인플레이션은 필연적이라서 화폐가치는 점점 떨어질 수 밖에 없음. 반대로 자산의 가치는 계속 우상향임.  현금을 들고 있거나 예금이나 적금은 바보같은 짓임. 자산을 모아야함. 

3. 노후대비

연금은 바닥을 보이고 돈의 가치는 떨어진다. 노후대비는 국가가 해주지 않는다. 보험회사가 해주지 않는다. 노후는 자산을 모아서 개인이 대비해야 한다. 일하지 않고도 돈을 벌 수 있는 시스템이 되어야 한다. 가만히 있어도 지금보다 현금이 쌓이는 자산을 모아야 한다.

4. 돈을 버는 방식

 1) 시간을 투입해서 돈을 버는 사람 : 근로 혹은 노동

 2) 시간과 무관하게 돈을 버는 사람: 투자

5. 돈을 쓰는 방식

 1) 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것: 생산자산  ex) 부동산, 주식, 펀드, 보험, 예적금

 2) 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져 버리는 것: 소비자산 물품, 여행

6. 포지션 전략: 직장인 투자자 → 자산가

시간을 투입해서 생산자산을 구입하는 직장인 투자자에서 시간과 무관하게 돈을 버는 자산가로 변해야 한다. 요즘 유행하는 경제적 자유. 몇년이 걸릴까? 너나위님은 10년이 걸리지 않았다. 7년 정도 걸린 거 같다. 난 10년이면 될까?

7. 돈을 버는 것보다 돈을 쓰는 것이 더 중요하다.

소비자산은 최대한 줄이고 생산자산에 돈을 써야한다.

8. 부동산 자산의 장점 of 생산자산

 1) 정보대칭: 가격적인 요소는 네어버부동산에 다 나옴. 매도자의 정보는 등기부등본, 부동산소장님에게서 얻을 수 있음. 주식의 세력이나 대주주의 비도덕성과 대비됨. 

 2) 레버리지 : 세입자의 전세금을 무이자로 빌릴 수 있음. 우리나라만의 부동산 제도임. 우리나라에서 여러 생산자산 중 부동산에 돈을 써야하는 이유임. 

9. 주식보다 부동산인 이유

 1) 국내주식: 정보대칭성에서 부동산을 따라갈 수 없음

 2) 미국주식: 미국주식은 정보대칭성이 국내주식과 확연히 차이가 남. 안정적으로 수익을 낼 수 있음. 그러나 미국주식은  양도소득세율 22%, 배당소득세율 15.4% 내야함. 부동산도 세금과 복비 등 기타 드는 비용이 있지만 무이자가 상쇄함. 미국주식을 대출해서 투자한다고 생각하면 1년 이자만 5%임. 거기에 양도소득세까지 다주택자의 취득세 8%, 12%와 막먹음. 

 3) 환금성이 떨어진다는 단점: 엉덩이가 가벼운 사람들에게 오히려 장점이 됨. 에코프로가 1년사이에 10배가 되었지만 과연 10배가 되어도 끝까지 안 판 사람이 몇명이나 될까?

10. 똘똘한 한채 vs 다주택자

 1) 매매가 10억 전세가 6억: 매전금액 4억 + 취득세 0.27억(3%) + 복비0.05억(0.5%) = 투자금 4.32억  

 수익률 100% 14.32억, 수익률 200% 18.64억, 수익률 300% 22.96억(229.6%상승)

 2) 매매가 3.5억 전세가 3억: 매전금액 0.5억 + 취득세 0.42억(12%) + 복비0.014억 = 투자금 0.934억

수익률 100% 4.434억, 수익률 200% 5.368억, 수익률 300% 6.302억, 수익률 400% 7.236억(206%상승)

 (다주택자로 간다고 쳤을때 4주택자 세율로 계산해봤다. 4주택자여도 매매가가 2배 상승시 수익률에서 다주택자의 상승률이 높다.)

 3) 하락장의 경우 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락폭이 크다. (하락률이 아니다. 하락하는 금액이다.)

*투자자에겐  제일 중요한 것은 더 많이 오르냐보다 잃지 않는 투자가 제일 중요하다. 그리고 자기 집 외에 첫 투자 2번째 주택부터 성공할 확률이 과연 몇 %가 될까? 투자를 많이 할 수록(경험이 많을 수록) 잃지 않고 수익률. 저평가된 아파트를 찾는 눈이 길러질 것이다. 잃지 않는 투자로 2주택, 3주택, 4주택 다주택자로 가야 되지 않을까?

11. 수도권의 입지요인: 일자리, 교통, 환경, 학군 (지방은 학군)

12. 인근지역의 재건축수요는 전세가 상승이나 상승은 오지 않더라도 전세 빼기 유리해진다.

13. 전세가 나가지 않는 상황을 대비해 잔금여력이 있어야 한다.(똘똘한 한채의 리스크가 여기서 터진다.)

내상황: 현금2.4억 +대출2.1억 = 4.5억 

비규제 다주택자 LTV 60% 안전하게 8억까지

매매가 (역전세 리스크 비용 1억) 7억이 안전선 

*7억이하 갭 1.9 이하 아파트가 내 사정권: 세금, 복비, 수리비 5천은 내 현금에서 제외함.

14. 중개인(부사)분들은 동반자이다. : 거래가 끝날때 작은 선물, 자주 연락

15. 투자결정시 순서

 1) 현재 저평가되었나?( 잃지 않는 투자의 선결조건) : 앞마당을 통한 비교평가를 통해서 판단할 수 있음.

     유튜브, 투자카페 등을 통해 알 수 없는 앞마당을 늘려 시세트래킹을 통한 비교평가만이 답이다. 앞마당은 발품. 시세트래킹은 손품이다. 둘다 해야 한다. 유튜브, 투자카페 등 시간낭비는 이제 그만.

 2) 수익성이 좋은가: 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 할 수 있나?

 3) 잔금, 역전세 대비하여 자금 동원령이 되는가? (13번 참고)

16. 투자자로서 해선 안되는 행동

 1) 호재만 믿고 투자. 특히 엄청난 호재여도 이미 부동산 가격에 반영되어 저평가 상태가 아니라면 더욱 더 투자해선 안된다.

17. 일년 중 투자 적기

 1) 여름 비수기: 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철 8월 중순까지  

 2) 겨울 비수기: 수능 11월 초부터 설 명절이 있는 1월말까지

 3) 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있음. 매수자 우위. 네고가 쉬움. 한달 남았다. 불태워보자.

18. 부동산 전세투자 시 일반적인 거래순서

 1) 매매 가계약 체결 (통상적인 200-500만원. 급한 매도자에게 2-3천만원의 가계약금 네고의 수단이 됨.)

 2) 매매 계약 체결 : 매매금액의 10%

 3) 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급 :  신규임차인이 매도자에게 통상 200-500만원. 1차 매매 중도금이 됨.

 4) 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급 : 매도자와 신규임창인이 만나 전세 계약서 작성. 임차인이 전세금액의 10%지급. 2차 매매 중도금이 됨.

 5) 매매 및 전세 잔금 지급 : 매도자, 매수자, 신규 임차인 만나 임차인 전세 잔금+나머지 매수 잔금(매수자가 마련)으로 매매 잔금 지급

19. 전세 투자 시 투자의 정석

1) 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부시기를 가을로 맞추는 것: 6-8월에 계약 후 10월에 잔금

2) 겨울에 물건을 매입한 후 잔금 납부시기를 겨울로 맞추는 것: 11-1월에 계약 후 2월에 잔금 

* 2) 계약 - 잔금 납부 기간이 짧고 2월 이사 하는 사람 거의 없음. 봄, 가을에 이사 많음. 1)번이 최고임.

  내 1호기는 2024년 6-8월?

20. 대출로 잔금 치를 때 좋은 점

수리를 진행할 수 있음. 특히 구축의 경우 천만원 수리시 천만원 전세금 더 받는 것은 쉬운 일임. 투자자 입장에서 투자금은 똑같음. 그리고 잔금을 치르는 경우 네고나 매수할 집이 늘어남. 내 잔금 여력을 필히 알고 있어야 함. 

21. 인근 입주물량이 전세가 아닌 매수자에게 미치는 영향 (무조건 안 좋은가?)

입주물량 늘어남 → 전세가 하락 → 투자금 많아짐 → 투자자 수요 줄어듦 → 매수세 줄어듦 → 매수자 우위 시장이 됨.

좋은 물건 싸게 살 수 기회. 투자금은 많이 드나 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 절호의 기회. 다들 힘들다고 할때가 기회라는 것을 잊지 말자. 하지만 이런 지역이나 시기는 같은 시기에 여러체에 투자해서는 안되는 시기(투자금도 많이 들고 역전세의 우려가 있음. 2년뒤에 한방에 역전세를 맞으면 투자자는 버틸 수가 없음. 다주택자는 잔금시기를 분산시키는 것도 중요함.) 입지가 좋은 경우 5-6개월이 전세가 다 소하되고 2년뒤에도 전세가가 오를 수 있음. 투자금 회수 가능함. 기회라고 생각하자. 

22. 신축아파트 바로 옆(길하나 건너정도) 구축의 매매가 60%가 안되면 저평가: 내 시세트래킹 단지 중 없나 체크

23. 서두르면 매수, 매도 기싸움에서 짐: 대안이 있어야 한다.(아는 지역이 많아야 한다.)

과제) 

1. 전국지도를 프린트하자. 냉장고에 붙이기

2. 지역을 익히자. 지도와 친해져야 한다. 지방사람으로 수도권은 특히 아직 잘 모르겠다. 

3. 1기 신도시, 2기 신도시, 3기 신도시를 같은 색깔 스티커로 표시하자. 

4. 비슷한 급지들 묶을 수 있어야 함. 구리는 수도권 중 어디와 비슷, 서울 어디와 비슷, 광역시 어디와 비슷, 중소도시 어디아 비슷 등. 지도에 표시하자.  

5. 22번 내 앞마당에서 없는지 확인하기

6. 내년 6-8월까지 미친 듯이 앞마당 만들자.