안녕하세요 배당받는도비입니다.
날씨는 무덥고 습했지만,
오늘 반나이 튜터님께서 열정적으로
인사이트 넘치는 말씀을 많이 해주셔서
정말 많은 것을 얻어갈 수 있었던 하루였습니다.
#1. 매물 임장 꿀팁
매물임장을 하면 본 매물을 금방 잊어먹었는데
매물을 보고 신발장에서 필요한 수리를 빠르게 초성으로 표시하고,
기억에 남는 것 하나를 메모한다고 하셨습니다.
#2. 나의 상황에 맞는 비교평가.
(a와 b보다 더 좋은 c)
나노 비교평가를 하는 것도 중요하지만,
a와 b의 가치가 비슷하다면,
나의 투자금과 상황을 생각하여
어느 것을 투자하는 것이 나에게 맞는지 판단하고,
a,b보다 나은 c가 없는지 생각하는 것이
더 중요하다고 하셨습니다.
#3. 앞마당 관리법
쌓여가는 앞마당을 어떻게 관리해야하는지
숙제처럼 남아있던 고민이었는데요
튜터님께서는 모든 앞마당을 전수조사하기보다,
시세트래킹을 통해 가격흐름을 익히고,
저평가되어 있고
투자 범위에 들어오는 단지가 많은 지역을
전수조사하고,
전수조사한 앞마당별로 비교평가하는 것도 좋지만
광역시, 중소도시, 수도권별로 묶어서
같이 비교평가해보는 것을 조언해주셨어요
특히, 기계적으로 시세를 따면
손가락 근육만 늘리는 것이고(ㅎㅎ)
시세를 딴 단지가 싼 지 비싼지 헷갈리면,
그 지역의 주요가치를 다시 확인해보거나,
비슷한 가격대 단지들과 비교해서 싼 지 확인해보는 것이
중요하다고 하셨습니다.
또 시세트래킹에 들어가는 단지들로
5순위 시세표를 만드는 것도 말씀해주셨어요
#4. 사전임보 100장 만들기
튜터님께서
우선 사전임보 양을 늘려보고
나중에 추리는 작업이 필요하다고 하시면서
사전임보 100장은 작성해야 한다고 말씀하셨어요
처음엔 어떻게 100장을 채우나 고민했는데
저희조 데미안님, 엽테크님,지구조장님의ㅣ 임장보고서 발표를 들으며,
내가 한번쯤은 궁금했던 내용을
동료들은 그냥 지나가지 않고 임보에 적으면서
자기 생각을 녹여냈구나는 생각이 들어
한편으론 반성도 하고,
나도 다음엔 꼭 100장을 채워봐야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
#5. 임보 피드백
1. 중심지 재개발, 재건축을 유심히 보자.
지방 인구 소멸의 시대->
외곽 택지는 유령도시가 될 수 있어 건설사들이 중심부터 개발한다 ->
지방에서 중심 재개발,재건축을 유심히 살펴봐야 한다.
2. 떡밥 던지고 회수하기.
임보에 궁금한 것을 던졌으면 나름대로의 결론을 내야한다.
3. 분위지도 활용
분위지도 연식과 평단가를 번갈아보면
이 지역에서 연식을 중요시하는지 감을 잡을 수 있다.
4. 업종도 다 같은 업종이 아니다.
제조업도 파이프,금속 등 영세한 업종인지,
삼성 같은 고부가가치를 창출하는 업종인지,
파악해보자. 다울지도를 활용.
5. 정말 중요한 건 중위소득.
우리가 투자하는 세입자들은 대부분 중위소득.
내가 내놓은 전세를
받아줄 전세입자가 얼마나 있는지 파악할 수 있다.
6. 도시기본계획을 임보에 넣자
지자체에서 수립한 도시기본계획을 실제로 실현하기 때문에
도시기본계획을 통해
어느 지역을 어떤 방향으로 개발할지 파악하는 것이 중요
7. 직장은 지방이든 수도권이든 강력한 호재,
교통은 하나의 좋은 환경에 불과
8. 숨은 공급을 확인하자
공급이 많은 시장에서 재발 계획이 지연될 수 있지만,
언제라도 시장이 회복하면 다시 공급으로 전환될 수 있다.
따라서 숨은 공급을 확인하는 것은 리스크 관리 차원에서 필요하다.
9. kb부동산 시세 확인_하락장에서 어디서부터 올라오는지 확인하면 더 좋다.
10. 매매 전세 개수 파악을 통해 시장을 확인
매물개수는 많이 남았지만 전세개수가 줄어들고 있다면
상승장을 앞둔 시장의 모습을 띈다고 예측해볼 수 있다.
매매,전세 개수를 확인하자
11. 임장지 지역에 궁금한 점과 뉴스기사 확인
이번 임장지에서 어떤 것이 궁금하고 그에 대한 답이 무엇인지 내보고
연도별 뉴스를 확인하여 시장의 상황이 어떻게 변해왔는지 파악하면 좋다.
12. 세대당 인구수 높은 곳들을 단지로 비교해보기
세대당 인구수가 높은 곳이
사람들이 좋아서 온 건지
소위 싼 맛에 온건지를 확인하는 작업 필요
세대당 인구수가 비슷한 지역들에서
각각 연식이 비슷한 단지를 끌고와서 비교해보면 좋을 것 같다.
13. 학군지에서 반드시 필요한 3가지
규모있는 학원가,
선호하는 중학교들(모여있어야 한다),
고학년 초등학생들이 증가하는 초등학교
하나라도 빠지면 학군지가 아니다.
14. 인프라 있는 곳에 부자들이 오는 것이 아니라,
부자들이 오는 곳에 인프라가 생기는 것이다.
환경 파트에서 전체 지역에서 백화점 등 인프라가 모인 곳을 보고
역으로 부유한 사람들이 어디를 사는지 짐작해볼 수 있다.
다만, 인프라가 모인 곳이 없다면
땅의 가치보다는 연식이 중요한 곳이구나를 짐작해볼 수 있다.
15. 시세파트에서 매매지수 흐름과 공급을 붙여보기
16. 인구이동은 3년치를 연마다 쪼개서 확인
연마다 인구이동을 보고,
1.인근에 공급이 터져서 일시적으로 가는 것인지(수요가 다시 돌아올 수 있다)
2.그 지역을 좋아해서 이동하는건지 확인
*적용할 점
많이 부족해서
bm해야할 부분들이 넘쳐났지만,
반드시 적용해서 당장 실천할 2가지는
1. 다음 주 매임할 때,
투자할 생각으로 꼼꼼히 보기,
다 보고 수리할 건 초성으로,
부동산 떠날 때 각 매물에서 기억할 1가지 남기기
2. 내 투자금과 상황에 맞는 비교평가
a,b보다 나은 c 고민해서
임보 결론 도출하기
한달 뒤 사임 업그레이드를 위해서 적용할 것
1. 사임 100장 쓰기
데미안님, 지구조장님, 엽테크님 임보 bm하고
튜터님 조언을 적용하여
100장 한 번 써보자.
더운 날에도 많은 것을 나눠주신 반나이 튜터님 감사합니다.
인사이트있는 임보로 bm할 부분을 남겨주신
같은 조 데미안님,엽테크님,지구조장님 감사합니다.
지구와 용사들 화이팅!
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