수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
옷쓰기 #5.
2017년도랑
2025년 상황이 비슷??
과거를 통한 기회잡기!
가능할까?
(수도권 부동산)
오늘은 2017년도에 대한
이야기를 하려고 합니다.
강의를 듣다보면,
지금의 상황이
2017년과 비슷하다는 이야기
많이 들어보셨을겁니다.
상승초입이였다던 그 시기,
그때와 같다면 이미
정답지가 정해져있는 건 아닐까요?
그러나 분명,
그때와 같은 것도 있고
달라진 것들도 있습니다.
오늘은 과거 상승초입시기를
알아보면서,
25년 우리가 어떻게 투자에 적용해야 할지
이야기해보겠습니다.
1. 2017년,
부동산 시장은 어땠을까?
(시작 전, 한 줄 정리)
-2013~2016년:
저금리 + 정책지원으로 상승 기반 형성
-2017~2018년:
본격적 상승세 진입기
→ 다주택자 급등세
먼저,
나와있는 결과값을 가지고
17년을 이야기해보겠습니다.
25년 지금과 어떤게 같고
다른지 생각하며
읽어보세요 🤔ㅎㅎ
16년까지,
하락 이후 상승 기반을 형성하고 있던 즈음
2017년, 문재인 대통령이
당선됐습니다.
이전 대통령까지
부동산 진입을 장려하는 정책들이
많았다면,
문재인 정부의 가장 큰 특징은
'부동산 투기와의 전쟁' 이었는데요.
그러나, 이러한 정부의 방향과 다르게
부동산은 본격적으로
상승 흐름을 타기 시작합니다.
왜, 17년부터 상승을 시작했을까요?
하나씩 살펴보겠습니다.
1)공급
#공급부족
2013~2015년은 규제 완화기였지만,
분양은 제한적이었습니다.
그렇게 공급부족이 누적되어 갔습니다.
2017년 당시
서울 내 신규 분양은
분양가 규제에 막혀 계속 줄고 있었고,
재건축·재개발 규제가 강화되면서
오히려 공급 불안이 커졌습니다.
공급부족이 누적되면서
전세난이 이어졌고,
실수요자들이
매매전환을 시작합니다.
(서울 공급)
2) 금리
#저금리
2016년 6월,
기준금리 1.25%로 인하하며
역대 최저 수준의 금리가 유지됩니다.
17년 역시, 저금리가 이어졌는데요.
저금리로 인해 월 이자 부담이 낮아지자
실거주자들이 매매 전환되기 시작합니다.
"사두면 오른다"는 인식이 퍼질 수 있는,
환경이 점점 만들어지기 시작한 겁니다.
3) 심리
#기대심리
2017년 5월,
문재인 정부 출범한 뒤
정권 교체로 인한 시장 기대심리가
이어집니다.
그 기대심리에 반하듯 ㅎㅎ
문재인 정부는
부동산 보유세·규제 관련
‘강경한 기조’ 를 예고하는데요.
그런데 사람들에게는,
오히려
'규제가 시작되기 전, 마지막 기회' 라는
생각에
기대심리가 자극되게 됩니다.
4) 시장상황
#재건축 풍선효과
2017년 초~중반,
강남 재건축(은마, 압구정 등) 단지들의
가격이 급등합니다.
재건축 초과이익환수제
유예 종료 직전
‘막차 타기’ 수요가 집중된 것인데요.
거기에
서울 강남 등 핵심 지역 아파트는
'안전자산'이라는 인식이 작용하면서
계속 상승을 이어나갑니다.
그리고 이러한 상승은,
강남이 묶이자
마용성, 성북, 동작 등 인접지로 확산되고
1차 강남권
2차 마용성·동작·성동
3차 노도강
4차 수도권 외곽
으로 상승 흐름이 이어지게 됩니다.
어디서 많이듣던
이야기들이라고요!?
ㅎㅎ25년과 17년, 비슷한 부분이 정말
많다는 것을 느끼셨을겁니다.
심지어 그때,
17년 상승 흐름이 퍼져나가는 것도
25년과 데깔코마니처럼 비슷한데요.
(신고가 찍는 순서)
특히
강남·준강남 회복
→ 구축/외곽 확산,전세 반등
→ 실수요 매수 전환, 공급 부족
등의 점에서 닮아있는 것 같습니다.
2. 그럼, 정답지는
정해진걸까요?
그러나 17년과 25년도는
다른 점들도 있습니다.
가장 큰 차이점은
매수 주체가 다르다는 겁니다.
정부의 정책 타겟에도 차이가 있습니다.
17년도 매수 주체는
다주택자, 법인이었습니다.
낮은 금리를 바탕으로,
다주택자와 법인이 적극적으로
시장에 진입하고 있었는데요.
그에 반해,
25년 매수 주체는
실거주자 라는 점에서 차이가 있습니다.
지난 상승장에
패닉바잉 경험 후
시장 진입을 노리던 2030들이
지난장 학습효과를 바탕으로
이번에는 놓칠 수 없다는 마음으로,
영끌 매수를 하며
시장에 적극적으로 진입한 것입니다.
또한, 1채를 가진 실거주자들의
'상급지 갈아타기'도
적극적으로 진행됐습니다.
지금 현장에서 부사님과 이야기를 나누다보면,
투자자가 들어오기 시작했다는
이야기들도 있지만
실거주자가 훨씬 많다는 이야기
많이 들으실 겁니다. ㅎㅎ
그리고,
정부의 정책 타겟이 다릅니다.
17년도 6.17 대책의 경우
1) 강남·세곡·잠실 등 특정 지역을
'투기과열지구'로 재지정 하고
2) LTV·DTI 강화,
재건축 조합원 지위 제한
등 강남 재건축 가격 상승을 막기 위한
정책이 대부분이었습니다.
그 뒤에 이어진 8.2 대책의 경우
“다주택자를 투기세력으로 규정”한
정책이었는데요.
다주택자 양도세 중과,
투기과열지구 확대 (서울 전역 등),
LTV·DTI 40%로 일괄 축소 등
정부 규제가
다주택자에 집중되어 있었습니다.
정책의 방향이
‘전체 시장 억제’는 아니었던 겁니다.
그러나 25년
6.27 정책은 어떨까요?
주택담보대출 한도를
6억 원으로 일률적으로 제한하면서
전체 시장 참여자들을
핀셋 규제하고 있습니다.
6.27 대책 전후,
거래량 감소만 봐도
이번 규제의 효과를 실감할 수 있죠 ㅎㅎ
3. 기회는 계속해서,
나아가는 사람에게 주어진다.
그럼에도
17년도의 시장 상황을 보면,
25년과 정말 많이 닮아있는 것을
확인할 수 있었습니다.
중요한 것은,
17년도부터
상승하는 부동산 시장을 잡기 위해
규제, 더 강한 규제가 이어지는 가운데
부동산 시장이 어떻게
흘러갔냐는 겁니다.
많은 분들이 좋아하는
전농SK로 확인해볼까요 ㅎㅎ
규제는 오히려 기회가 되고,
그 안에서 기회를 잡은 사람들은
결국 돈을 번 것을 확인할 수 있습니다.
(가치대비 가격이 저평가된
단지라는 가정하에)
특히, 규제가 크게 올수록
더 큰 기회가 주어지는 것을
확인할 수 있는데요.
(우리도 23년 하락장에 경험했죠? ㅎㅎ)
2018년 9.13 대책 이후
2019년 상반기까지 시장이
관망세에 진입했던 시기,
a. 이제 갭투자는 끝났다는 사람과
b. 걸어가지 못하면,
납작 엎드려서라도 기어 가겠다며
앞으로 나아가면서
결국 기회를 잡은 사람은
자산의 크기가 달라졌을 겁니다.
* 9.13 대책
-다주택자 대출 전면 차단
-1주택자도 대출금액 규제
-종부세 강화
-임대사업자 축소
= 대출+세금 모두 조인 대책
4. 지금 우리가
해야하는 것
그래서 지금 우리가,
해야하는 건 무엇일까요?
물론 가장 중요한 건 ㅎㅎ
현장에서 단지의 가치를 제대로 파악하면서
앞마당을 만드는 것일겁니다.
그리고 중요한 한 가지~
이 글을 쓴 이유죠😉 ㅎㅎ
과거시장을 복기해보며,
기회를 잡는 방법을
간접경험해보는 것입니다.
"17년이랑 비슷했대~" 라는
뇌피셜이 아니라
직접 확인해보며
그때와 지금, 어떤 부분이 같고 다른지 -
그리고 시장의 흐름은 어떻게 이어졌는지 -
지역별 상승 흐름은 어떻게 퍼져나가는지 -
스스로 분석해보면서
그때 나라면 어떤 단지를 매수해야 했는지,
간접 경험을 해보고
그 경험과 + 나의 앞마당 가치 판단을
합쳐 25년 시장에
적용하는 겁니다.
각 급지 별 언제 기회를 잡았어야 하는지
리스크를 줄이기 위해
꼭 해야하는 건 무엇이었는지
내가 그때 욕심을 냈다면, 어떻게 됐을지 등등
다양한 상황을 과거복기를 통해
간접 경험해볼 수 있을 겁니다.
다음 글은
과거를 통한 기회잡는 전략에 대해
급지 별로 이야기 나눠보겠습니다.👍
우리
다음장 말고,
이번장에 꼭 목표달성합시다.❤️
목표를 향해 나아가는
동료분들 모두
빳띵!
오늘도 읽어주셔서 감사합니다😊
[옷쓰기]
부동산에 대한 궁금한 내용을 끄적여요🤗
#1. 규제 전과 규제 이후, 시장 호가변화는 어떻게 달라졌을까?
https://weolbu.com/s/FDzwwttaPO
#2. 같은 1기신도시 '선도지구'인데 왜 가격흐름이 다를까?
https://weolbu.com/s/FFXY2pyk4g
#3. 집을 안보고 매수하면 어떤 일이 생길까?
https://weolbu.com/s/FIy4VE6SDu
#4. 전주, 울산.. 다음은 여기!? 상승 전조현상으로 보는 지방 상승 후보 2개
https://weolbu.com/s/Faz9iASJo8
댓글
