지방투자, 매도시기 놓치지 않는 방법 [미요미우]
안녕하세요? 미요미우입니다.
전고점을 뚫고 오른 서울과 다르게
지방은 여전히 매매 전세 가격이 오르지 못하고 있습니다.
누군가는 지방 투자가 위기라고 이야기 하지만,
누군가는 지금이 지방 투자의 기회라고 말합니다.
실제로 많은 분들이 같은 돈으로 수도권의 하급지를 매수하는 것보다
지방의 선호도 좋은 물건에 매수함으로써
종잣돈을 빠르게 불리기 위해
용기를 내어 지방 투자를 실행하고 계시는데요.
오늘은 지방 투자를 할 때
매도시기를 놓치지 않는 방법에 대해 이야기 해보고자 합니다.
1. 지방 매매가 흐름의 특징
지방의 매매가와 전세가는 공급의 영향을 크게 받습니다.
공급이 많으면 매매와 전세 가격이 하락하고
공급이 적으면 매매와 전세 가격이 상승하는 식이지요.
그리고 이렇게 공급이 줄어들 때 쯔음 가장 먼저 반응하는 것이
시세를 리딩하는 그 지역의 대장아파트 입니다.
보통 지역의 대장 아파트는
가격이 싸다는 판단이 들면
지역 내의 실거주자들이 매수를 하기 때문에
공급이 마무리 되기 전에 대장 아파트가 먼저 오르고
공급이 줄어들면서 상승의 흐름이 선호도가 떨어지는 단지까지 퍼져나갑니다.
반면 하락은 단지의 선호도에 크게 관계 없이 동시에 일어납니다.
1) 광역시
부산의 경우 입지 좋은 신축부터 구축까지
19년 9월 → 19년 9월 → 20년 6월
순서대로 가격이 오르지만
하락은 22년 중반에 동시에 일어남을 알 수 있습니다.
2) 중소도시
전주도 마찬가지로 상승은 연식에 따라
19년 → 20년 → 21년 순차적으로 일어나지만
하락은 22년 중후반에 동시에 일어납니다.
2. 매도시기를 놓치지 않는 두 가지 방법
그렇다면 지방에 투자한 이후에
매도시기를 놓치지 않고
잘 매도하고 나오는 방법은 무엇일까요?
첫번째, 욕심을 부리지 않아야 합니다.
천안 백석동은 균질성이 높고
아이를 키우기 좋은 상권을 형성하고 있어
천안 사람들의 선호도가 준수한 생활권입니다.
백석아이파크2차는 초등학교, 중학교와의 거리가 가깝고
단지 컨디션이 좋아 사람들이 선호하는 단지인데요.
2017년에 투자금 7천만원을 들여
당시 신축이었던 백석아이파크2차를 매수했다고 가정해보겠습니다.
투자금이 많이 들어갔으나 2년 뒤인 2019년
8천만원을 벌고 매도할 수 있습니다.
2년을 더 보유했다면 9천만원의 수익을 더 얻을 수 있으나
얼마 지나지 않아 하락장이 오기 때문에
더 벌지 못하더라도 안정적으로 운영하며
수익을 얻고 나오는 것입니다.
지방은 담배꽁초투자를 하는 곳이니만큼
더 벌지는 못하더라도 투자금만큼의 수익을 얻고,
다른 사람들이 매수하여 돈을 벌 수 있는 여지를 남기고 매도해야 합니다.
즉, 욕심을 부리지 않아야 하는 것입니다.
두번째, 선호도가 좋은 단지에 투자해야 합니다.
백석아이파크2차와 얼마 떨어지지 않은 곳에
천안백석푸르지오라는 단지가 있습니다.
연식은 백석아이파크2차와 크게 차이가 나지 않으나
비슷한 연식의 단지가 많은 백석동 내에서는
선호도가 밀리는 단지입니다.
7천만원이라는 투자금이 부담이 되어
2017년, 투자금을 줄이기 위해 5000만원을 들여
백석푸르지오에 투자를 했다고 가정해보겠습니다.
지역 내에서 선호도가 떨어지는 단지는
상승의 흐름이 늦게 오기 때문에
2년 뒤 2천만원의 수익을 얻게 됩니다.
5천만원을 투자하고 2년 뒤 만기 시점에
2천만원이 올랐다면, 매도할 수 있을까요?
수익이 아쉬워 그로부터 2년을 더 보유한다면
최대 1.2억의 수익을 거둘 수 있으나
직후에 하락장이 시작되는 것을 볼 수 있습니다.
자칫 매도가 늦어지는 경우
하락장이 되어 매도 타이밍을 놓칠 수 있는 것입니다.
선호도가 떨어지는 단지는 상승의 흐름이 늦게 오기 때문에
더더욱 매도 타이밍을 잡기 어려울 수 있습니다.
따라서 매도 시기를 놓치지 않기 위해서는
선호도 좋은 단지, 즉 신축에 투자해야 합니다.
3. 앞으로 해야 할 일
지방은 자산을 쌓아가는 곳이라기보다는
돈을 버는 곳이라는 관점에서
매도는 필수입니다.
선호도가 떨어지는 단지를 매수하고
매도타이밍을 놓치는 순간
자칫하면 다음 매도시기까지 긴 시간 돈이 묶여있을 수 있습니다.
앞서 언급한 부산의 구축인 연지자이는
원래 금액을 회복하는 데에 3년이 걸렸네요.
지방은 종잣돈이 적어
짧은 기간 안에 돈을 불리기를 원하는 분들이
접근하는 시장인 만큼
3년이라는 기회비용은 생각보다 뼈아플 수 있습니다.
따라서 지방에 투자하실 때는
다음의 내용을 적용해보시면 좋겠습니다.
1. 투자금만큼 매매가가 오르면 욕심내지 않고 매도한다.
2. 지방에 투자할 때는 선호도가 좋은 물건(신축)에 투자한다.
지방에 투자한 물건이 무럭무럭 자라
수도권의 물건이 되는 날까지
투자자로 성장해 나갈 여러분을 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥
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