[지투25기 갱갱갱 뱅뱅뱅 지지지 3곡만 듣지조 킵로이] 4주차 강의 후기 (with 재이리 튜터님)

재이리 튜터님 강의를 다시 한번 듣게 되어 영광이었습니다 :)

그럼 강의를 복기하고, 기억에 남기고 싶은 내요을 정리하고 마치겠습니다.

1. 대출이 많이 껴져 있다고 투자 못하는 건 아니다.

여기서 핵심은, 

남의 돈이 집값보다 작으면 된다는 것.

남의 돈은 = 대출금 + 계약금 + 중도금으로 구성된다. 

이게 매매가 보다 작으면 된다.

대출이 있을 때는 대출잔액증명서를 확인하면 된다.

집값의 80% 이하면 적절한 대출이 껴있는 것이다.

2. 등기부 등본을 통해서 협상 여지 파악이 가능하다.

소유권 이전이 얼마 되지 않았는데, 팔 면 급한 이유가 있지 않을까?

대출이 많이 껴져 있다면 높은 이자로 고통 받을 수 있다. 빨리 팔고 싶어하지 않을까?

얼마에 샀는지 알고, 얼마나 수익이 났는지 알면 더 깍아 볼 수 있지 않을까?

이렇게 생각이 가능해진다.

3. 집을 살때는 중대하자를 점검해야 한다.

특히 누수는 

아랫집 + 관리사무소에 문의하면 된다.

가계약금의 정식명칭은 계약금의 일부이다.

가계약금 보내기 전 특약을 점검하고

매도자의 동의를 받아야지, 가계약금을 입금한다.

특약은 상황에 따라 달라질 수 있지만 4가지는 필수로 들어가야 한다.

1) 중대하자 : 중대하자는 민법에 따른다는 문구 (특정 기간 명시 하지 않는다.)

2) 근저당이 있을경우, 잔금을 받아서 말소한다는 조항

3) * 전세 협조 : 전세 놓을 때 또는 매도 할 때 협조

4) * 위약금: 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 해제할 수 있다는 조항

4. 전세 뺄 때 골든 타임은 2달 반 전

따라서 매수하고 3달 전에 미리 말하기, 2달 반 전까지 안 빠지면 타 부동산에서 광고 내겠다.

2달 반전 최선을 다하고 1달 전에는 잔금 대비해야 한다.

원래는 잔금이 10월 30일 이면, 이전까지 들어올 수 있다 광고하지만

잔금 준비가 마무리되면 이후에도 입주 가능하고, 또 해야 하기에 날짜를 풀었다고 새롭게 말을 해줘야 한다.

5. 법무사 수수료는 20만원 정도가 적당하다.

필요 경비가 있고, 협상 가능한 비용이 있다.

필요 경비는 교재 확인,

협상 가능한 비용은 20만원 정도로 생각하자.

6. 전세 보증 보험이 전세권 보다는 유리하다.

전세 보증 보험이 등기부 등본에 남지도 않고,

만기 때 혹시 보증금 못돌려줘도, 보험사에서 대신 내주고,

약 6개월 동안 5% 이자를 내려면서 새로운 임차인을 맞춰서 갚을 수 있는 시간을 벌게된다.

7. 전세대출 안나오면 계약금 돌려 줄 수 있는가도

리스크는 그 사람이 가능한지 알아보는 시간에 

다른 세입자를 못 받는 것인데,

이 부분은 재이리님이 교안에 명시한 특약으로 리스크 햇지 가능하다.

전세금은 세입자 신용 100% / 채권양도 / 질권 설정으로 나뉘는데,

채권양도는 통채로 은행에 주면 되는 것이고

질권양도는 찔끔 찔끔 은행, 세입자에게 나눠서 드리면 되는 것이다. 이것은 은행에 문의하면 된다.

8. 전세만기가 다가오면 경우의 수는 3가지

1) 만기전 이사 : 이때는 세입자가 대신 맞춰야 하고, 전세금은 현재 시세를 토대로 알려드리면 됨. 전세 수수료도 임차인이 부담한다.

2) 만기 후 이사 : 새로들어오는 세입자와 이사 날짜를 협의하도록 준비한다.

3) 재계약

계갱권 사용

계갱권 사용 X

계갱권을 사용하면 2년을 더 사는데, 중간에 나간다하면 3개월 뒤 반환해야 하는 리스크 발생한다.

따라서 이거는 전세가가 오를거라고 예상하는 시기에 쓰면 좋고,

2년 뒤 매도를 고려하고 있다면 계갱권이 났다.

신규 계약은 전세가가 떨어지는 시장에 적합하고, 2년동안 안정적이지만,

다시 +2년동안 전세 맞추면서 매도하는데 차질이 생길 수 있는 문제점 이 존재한다.

9. 매도 후 갈아타기의 핵심은 선매도 후매수이다.

이 프로세스가 어긋나면

내집을 꼭 팔아야만 하는 급하게 내놓는, 전전긍긍하는 매도인이 된다.

(매임할 때 참 많이 봤다)

하락장에서 팔아야 할 때는 시작은

최저가부터, 여기서 네고, 더네고, 더더네고여야 하낟.

재이리 튜터님의 성장을 보면서, 

비슷한 시기에 시작했는데 지금의 나는 어떤가라는 생각을 했다.

그럼에도 과거의 나보다 발전하고 있으며,

꾸준하게 성장하고 있다는 점을 칭찬하고 싶다.

정말 많이 배운 시간!!

감사합니다 튜터님 ^^ 💙