실전투자경험

임장은 귀찮고, 서울투자는 하고 싶다면 이렇게라도 하면 어때요? [근쌤]

  • 25.07.24

근쌤_프로필.png

안녕하세요, 근쌤입니다.

저는 인구 40만의 지방 중소도시(구미시)에서

거주 중인, 앞으로도 그러할 투자자입니다.

 

3년 이상 투자자로 살아오다 보니,

제 역량 수준에서 지인의 내집마련 또는 투자를

도와주는 일도 있더라구요.

주로 '방법' 정도만 알려준 수준이지만요...

 

이러한 과정을 통해 한편으로 든 생각이자 고민은,

나처럼 서울 수도권으로 왕복이 힘든 이 지방러가

'그럼에도 불구하고' 자산 파킹을 위해

서울 수도권의 아파트 자산을 가지고 싶다면 어떻게 해야할까?

 

(물론 내집마련 중급반 같은 좋은 강의가 있지만..!!)

 

비록 저는 아직 서울투자 경험은 없고,

내년 상반기에 투자가 가능한 상황이지만,

강의(월부학교 포함), 투자동료분들의 경험, 책,

3년 이상 투자자로 몰입해 온 경험 등을

자양분 삼아 저만의 프로세스를 만들어 보았습니다.

 

이는 철저히 '개인적 생각'입니다.

(월부의 찐투자자분들은 결국 이미 아는 내용들!)

 

그저...친한 지인이 제게

"근쌤아, 내 돈 좀 모았거든? 그래서 서울 아파트 하나 사놓고 싶은데..."

"니처럼 매주 임장 다닐 순 없겠고...우짜면 좋겠노?"

(경상도 사투리 버전..^^)

 

이렇게 물어본다면, '툭' 건네줄 용도로 쓰는 글입니다.

그래서 아래 본론부턴 문체를 좀 달리하겠습니다..^^

 


 

내가 거주하고 있는 구미시와 같은,

지방 중소도시는 서울 수도권과 달리

시간이 지날수록 자산의 가치가 녹아내린다.

마치 중고차처럼...빈땅은 많고 건물이 낡아가기 때문이다.

그래서 거주와 보유를 분리하는 것이

자산적 관점에선 더 합리적일 수 있다.

 

즉, 거주는 전월세로 살고

자산은 서울 수도권의 아파트를 취득하는 방향성이다.

(지금 시장에선, 최소 2억 정도는 모으자. 투자에 몰입할 것이 아니라면!)

 

그러나 이를 막상 적용하자니, 걱정부터 앞설 것이다.

임장을 가봐야 한다던데...

서울에 아파트가 이렇게 많은데 뭘 사야하는거지? 등..

 

이 걱정들을 조금이라도 덜어내기 위해,

열심히 모은 돈을 잃지 않기 위해,

'최소한의 노력'은 한 다음 투자를 해보자.

 

큰 틀에서의 프로세스는 아래와 같다.

(최소 3개월은 잡자. 안 날라간다. 조급함은 최대의 적이다.)

 

1. 내 종잣돈을 바탕으로 역산하여 최대 매매가 수준을 산정한다.(전세가율 70% 기준)

2. 엑셀 전수조사 양식에 하루 10~20개 단지씩 매매가, 전세가를 입력하며 가격을 익힌다.

3. 그렇게 전수조사 양식을 꾸준히 업데이트 한다.

4. '전고점' 순으로 나열하고 전고점 높은 것들 중 내 투자금에 들어오는 우선순위 단지 부동산에 전화해보기

5. 위 과정을 통해 내 투자 우선순위 3~5개 단지 뽑기.

(내 투자금으로 감당 가능한 것 중 좋은 것을 우선순위!)

6. 최근 실거래가 수준 또는 살짝 낮은 수준으로 가격 협상 시도 후 최종 매수.

 


 

좀 더 자세히 살펴 보겠다.

글의 취지에 맞게, 간략하게...

종잣돈 3억을 모았다고 가정하고

위 프로세스 하나하나씩 밟아보자.

 

종잣돈 3억이면 (매매가)-(전세가)가 3억이면 된다.(소위 '갭')

7억 / 4억 단지도 있을테고, 8억 / 5억 단지도 있을 것이다.

심지어 9억 / 6억 단지도 있다.

(월부의 투자자라면 같은 투자금으로 더 좋은 것을 살 노력을!)

 

그래서 '꽤' 저평가 수준이라 볼 수 있을

전세가율 70%를 기준으로 매매가의 천장을 잡는다.

참고로, 현재 용인 수지구의 평균 전세가율이 65%다.

이 기준은 시장 상황에 따라 다를 순 있을 듯 함. 정답도 없다.

(현재 기준으론 전세가율 70%의 단지가 많지는 않지만, '러프하게' 보자.)

 

갭 3억, 전세가율 70%로 매매가를 역산하면 10억이다.( 3÷0.3)

즉, 10억 / 7억이면 투자금 3억, 전세가율 70%다.

 

그리고 이를 바탕으로 네이버 부동산에서 '필터 설정'을 한다.

'700세대 이상, 22~36평(전용면적 59, 84), 매매 및 전세 체크, 매매가 10억 이하'

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700세대 이상으로 잡은 것은,

'부동산 투자의 정석' 저자인 김원철(김사부)님의

신간인 '부동산 투자 황금 로드맵'을 참고했다.

(투자자라면 당연히 최소 300세대 이상은 그냥 다 보세요)

 

이런 다음, 아래의 엑셀 전수조사 양식을 활용하여

매일 각자의 상황에 맞게,

'최소' 10개 단지의 가격은 조사하면서 표를 채워가자.

(아래 첨부파일 활용)

 

이땐 '강남역'에서 출발하자.

예외적인 상황(ex.극악의 언덕, 나홀로 단지 등)이 아니고선

강남과 물리적으로 거리 자체가 가까우면 좋다고 봐도 무방하다.

 

강남역 반경 10km 내를 우선순위로 하고,

투자금이 적어 마땅한 단지가 없다고 하더라도

가급적 반경 20km내에서 해결하자.

(당연히 경기도도 포함이다!! 특히 경기 남부권은 필수!)

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전용 59, 84 위주로 해도 충분하다.

'낮은 가격순'+'동일매물 묶기'에 체크한 다음, 시세를 입력하면 된다.

그런 뒤 '전고점'도 함께 기록해 두자.

 

전고점은 지난 상승장 때 가장 높게 찍혔던 가격으로,

그 단지의 '가치'를 파악하기에 꽤 유의미한 지표다.

보통의 경우, 전고점 높은 것이 더 좋을 확률이 높다.

image.png

 

*매매가: 4층 이상(탑층 제외) 매물 중 최저가

(환금성 고려하여 저층, 탑층은 제외)

 

※현재 규제를 고려하여 '세안고' 물건으로 파악하면 더 좋음.

 

*전세가: 층과 관계없이 최저가

※단, 전세 매물 없다면 실거래가 참고하기

전세 1~2개 뿐이면 실거래가와 비교하여 적정 가격 수준인지 판단!

(ex. 야망 호가는 아닐까!?)

image.png

 

예를들어 위 독립문극동 아파트는 전세 매물이 없다.

그러면 최근 실거래가를 보며 적정 전세가를 '추정'해 보는 것이다.

 

'4억대, 6억대가 있네? 4억대는 갱신계약, 6억 정도는 나갈 수 있겠다!'

 

또한 전고점은 시세/실거래가에서 매매 파트에서 찍힌 점들 중

가장 높은 수준의 점에 마우스를 올려두면, '실거래가'가 뜬다.

독립문극동 24평의 전고점은 10.9억인 것이다. 입력하면 된다.

 

참고로, 보통 서울 수도권의 전고점은 21년 하반기인 경우가 많다.

 

단, 이때 유독 점 하나만 너무 높게 찍혀 있다면 유의...비정상 거래일 수도 있다

이땐 유독 높은 점과 그 아랫단의 가격의 평균 수준을 전고점으로 봐도 좋다.

 

image.png

 

이렇게..위와 같이 전수조사 양식을 채워가며

나의 투자 단지 바구니를 채워가는 것이다.

 

하루만에 하기엔 힘들기 때문에

최소 3개월은 잡아보자.

 

열심히 모은 돈 N억 쓰는 쇼핑이다.

3개월도 사실은 짧다...그래도!

이 정도 노력은 하자...막 사지 말고..

 

그렇게...강남역 반경 20km내

필터링된 단지들의 시세를 모두 엑셀에 넣었다면,

'전고점' 높은 순으로 정렬을 하자.

 

본인이 이 방법대로 하고 있다면 냉정하게 봤을 때

아파트의 가치를 보는 실력이 부족할 수 있기에

지금 상태에서 믿을 건 전고점 뿐이다.

보통 전고점 높은게 지금 더 비쌀 가능성도 높다.

 

그래도..이왕이면 꼭 현장에 가보라.

주변 환경도 보고, 단지 내 분위기도 보면서..!

아이들이 많이 보이면 꽤 긍정적 요소라 생각해도 좋다.

주변 환경도 깔끔하면 당연히 좋겠지!

(물론, 이에 우선하는 것은 위치 그 자체 및 교통이다)

 

지방러의 관점으로 신축이 무조건 좋다고 생각하진 말자.

서울은 달라 친구들...

중랑구의 신축 아이파크보다

마포구의 1999년식 대흥태영 아파트가 더 좋을 수 있다.

image.png

 

이제 다 와간다...

전고점 순으로 나열했으니 당연히 높은 것부터 보면 된다.

다만, 종잣돈이 3억이기 때문에 내 투자금에 맞을 '수도'있는 단지들을 봐야 한다.

 

내가 파악한 전세가와 실제 전세가의 차이가 발생할 수도 있으니

종잣돈의 1.1배 수준까지는 투자 대상 단지로 고려해보자.

즉, 3억이 있지만 (매매)-(전세)가 3.3억인 것까진 볼 수 있다는 것이다.

 

이젠 실전이다.

'전화'해봐야 한다. 제발.

귀찮아도 이건 꼭해라.

현장 못가잖아 멀어서.

 

그 매물 가지고 있는 부동산에 전화해서,

상태, 현재 전세 시세, 전세 얼마 안고 있는지, 다른 더 좋은 물건 있는지 등

꼭 물어보면서 내 투자 범위를 좁혀나가야 한다.

 

그렇게 소거하고, 또 소거하며

나만의 투자 대상 단지 3~5개를 만들어 두자.

절대 1개만 있으면 안된다.

협상에 주도권을 가질 수 있어야 한다.

 

'흥, 이것 아니면 다른 거 하면 되거든?!'

 

이 마인드를 장착해야 한다.

그러려면 내 패가 3~5개는 되어야 한다.

 

이제 마지막이다.

실제 매물보기+협상이다.

 

내 투자 우선순위 단지 3~5개.

각 단지별 베스트 매물 및 사장님 추천 매물까지 예약해 보자.

토요일 오전 10시부터, 부지런히 다녀보자!

약 2시간 간격으로 예약하면 여유가 있을 것이다.

 

귀찮다고? 무섭다고?

인간적으로, 이건 하자. 그래봤자 하루다.

본인이 그 돈 모으기까지의 과정을 떠올려야 한다.

과정에 최선을 다해야 후회가 없다.

 

매물을 보고 나서 '투자해도 되겠다' 싶다면,

협상을 시도한다.

이때도 반드시 최소한 2개의 후보는 있어야 한다.

 

목표 매수가는 최근 실거래가 수준(호가가 더 높다면?)으로 해보거나,

최근 실거래가보다 좀 더 낮은 수준(시장 분위기가 안 좋을 때)으로 해보자.

 

정답은 없다.

다만, 과한 욕심은 화를 부른다.

매도자 입장에서도 생각은 해보고 목표매수가 설정하라.

 

'이것 아니면 저거사지 뭐!'

이게 되어야 한다.

 

협상의 마법의 멘트가 있다.

여러 전략들이 있지만, 그냥 대놓고 이렇게 말하자.

 

"사장님, 저 O.O억까지 깎이면 바로 가계약금 쏠게요"

 

긴말 필요없다.

부동산 사장님은 '거래 성사'가 제 1 목표다.

(부정적으로 볼 것이 전혀 아니다. 각자의 입장이 다른 것이다)

 

본인이 매수의지를 강력히 보인다면

사장님이 알아서 협상을 위한 노력을 한다.

 

물론 이는 시장 상황에 따라 안될 가능성도 높다.

다만 협상조차 안해보고 사는 것과,

최대한 협상해보고 최종 가격에 사는 것은

추후 '보유'의 과정에서 분명 차이가 있다.

후회가 남는 투자를 하면 안된다.

 

이렇게 최종적인 내 후보 단지들 가격 협상을 시도한 뒤

(이때, 1순위부터 차례대로 해야 함.)

조율 끝에 매수하면 된다.

 

이때, 몇백 안 깎였다고 매수를 하지 않는 실수는 하지 말자.

협상은 본질이 아니다.

가격과 가치만이 본질이다.

 

300 안깎여서 안 샀다가 2억 오르면 어찌하겠는가?

이것을 추격매수할 수 있을까?

쉽지 않다. 그저..

'최대한 노력했다'에 의의를 두면 된다.

대신, 정말 깎겠다는 마인드로 달려들긴 해야한다.

(폭등장이 아니라면, 목표 매수가까진 아니라도 조금은 깎일 것이다)

 

현재 6.27 규제에 따라 전세안고 매물을 투자할 가능성이 높기 때문에

매매계약의 과정은 좀 더 간단할 것이다.

전세를 새롭게 맞출 필요는 없으니까.

 

위 일련의 과정을 수행한 다음 내 소중한 종잣돈을

가치있고, 의미있게 투자해 보자.

 

파이팅!!

 

[참고]

취득세, 중개수수료 등 부대비용이 혹시 종잣돈에서 부족하다면

신용대출(또는 마통)을 일으켜서 1년 내 갚으면 된다.

이는 꽤 보수적인 기준이다.

 

꼭 1년 내 상환하기를 권장한다.

그 이상의 대출을 일으켜 투자하지 말자.

대출은 내 자산을 지키는 방어용으로만 사용해야 한다.

그래야 내 자산을 지키며 키워나갈 수 있다.

 

P.S.

써놓고보니 길다...머릿속으로 생각할 땐 간단했는데;;

제일 좋은 것은 월부 강의 들어보는 것이다.

'내집마련 중급반'이 지방러의 거주-보유 분리 전략에 

가장 부합하는 강의일 듯하다.

  • 전수조사 양식(초보자용).xlsx

    다운로드

댓글


돈죠앙user-level-chip
25. 07. 24. 19:44

대애박 근쌤님 인사이트 철철 묻어나는 글 감사합니다🫶

해바라기vuser-level-chip
25. 07. 24. 22:10

크으~ 우리 조장님 멋지다!!! 서울에 등기를 치기를 희망하지만, 월부의 전 과정을 함께 따라가기 어려운 분들께 너무 큰 도움이 될 것 같습니다~ 제 주변 분들께도 많이 공유할게욥!! 항상 선한 영향력 나눠주셔서 감사합니다^^ 매일 매일 응원해요!! 팟팅!