실전투자경험

4년차 투자자가 바라보는 6.27 대출규제 후의 시장 및 투자 방향성 [근쌤]

  • 25.07.25

 

 

안녕하세요, 근쌤입니다.

지난 6.27 대출 규제가 발표된 지도

벌써 1달이 지났네요..

시간 참 빠릅니다^^

 

이번 글에선, 부족한 수준이지만

4년차 투자자로서 규제 이후

시장, 심리 등 변화 및 제 생각을

정리해보고자 합니다

 

이렇게 글로 써보고, 써놓아야

저의 성장에도 도움이 될테고

이 글을 읽는 분들도

여러 관점들 중 하나로써 참고가 되실 듯 합니다.

 

(편의상 저 혼자 써가는 일기 형태로 쓸게요)

 


 

확실히 이번 대출 규제는 꽤 강도가 셌다.

또한 기습공격이었다.

그래서 시장은 마치 얼음땡 놀이에서의

"얼음!!" 상태가 된 듯하다.

 

현장에선 매수문의가 확실히 많이 줄었다고 한다.

그러나 한편으론 '아직은' 급매로 던지는 물건도

거의 없다고 한다.

image.png

 

단지별, 지역별로 다르겠지만

대출 규제는 매수의 부담을 증가시킨 것이지

보유의 부담을 증가시킨 부분은 아니기 때문에

매도인이 굳이 급매로 내놓을 이유가 없는 듯하다.

 

물론 앞으로 계속 이럴진 알 수 없다.

분명히 팔고 싶은, 팔아야만 하는 사람들은 있을 것!

 

이들은 아직까지는 지난 단기 폭등의

잔상이 남아있기에 가격을 고수할 지 모른다.

 

그러나 문의조차 없는 이 시간이 쌓여가면,

가격을 꽤 낮추거나,

매수자에게 깎아주며

가격이 떨어질 수도 있을 듯하다.

 

지금까지, 이는 나의 하찮은(?) 전망일 뿐,

매매가가 어찌될 진 알 수 없다.

내 영역이 아니다.

그래서 소설을 써봤고,

이에 따라 의사결정을 하진 않을 것이다.

 

이렇게 될 수도 있고,

저렇게 될 수도 있으니

시장을 주시하며 대응하는 것이 전부다.

 


 

그런데..이제 진짜!

매매보단 '전세'에 주목하고 싶다.

 

전세가는 매매가와 달리

좀 더 예측가능한 영역에 있고,

현재 각종 뉴스들은

매매가에만 집중돼 있기 때문이다.

 

"니가 거주할 거 아니면 사지마!"

"니 돈도 충분히 가지고 매수해!"

이것이 이번 대출 규제의 핵심메시지다.

그럼..전세는???

 

모두가 내 집에서 거주하면 좋겠지만,

그럴 순 없다. 현실적으로.

 

위 챗GPT 내용처럼

결국 누군가는..통계적으로 약 45%는

전월세로 거주하고 있고, 앞으로도 그럴 것이다.

이 45%의 무주택자 중 비자발적인 경우가 더 많을 것이다.

(현실적 여건 때문에 집을 매수하지 못하고 있는 경우 등)

 

아무리 서울 집값이 급락한다 해도,

무주택자 다수가 갑자기 집을 매수하기는 현실적으로 어렵다.

그렇기 때문에 당연히 전세 수요는 앞으로도 꾸준할 것이다.

(물론, 월세 또는 반전세로의 전환은 있겠으나 임차인 입장에선 달갑진 않을 듯)

image.png

 

이를 바탕으로 정리를 해보자.

 

1. 서울 입주물량은 역대급으로 메말랐다.

2. 정부는 투자수요를 극도로 차단하려는 방향이다.

(거주할 거 아니면 사지마세요)

3. 이로인해 전세물량이 증가하기는 쉽지않다.

4. 서울 아파트에 전세로 거주하려는 수요는 꾸준하다.

5. 아무리 전세사기가 있대도 사람들은 월세보단 전세를 선호한다. 더 싸니까.

(전세제도는 꽤 역사가 길다. 보완될 순 있어도 사라지기엔 힘들다. 수요가 계속 있으니까)

 

위 정리를 바탕으로

적어도 하나의 결론을 내릴 순 있을 듯하다.

 

서울 아파트 전세가는 당분간 하락하기엔 어려운 상황이다. 오르면 올랐지..!

 

사실, 여기에 '변수'는 있다.

정부가 '전세 대출' 관련 규제도 고려한다는 소식이 그것이다.

 

어떤 규제가 나올 지 모르지만,

전세대출 비율을 더 낮게 제한하는 정도를 예상해볼 수 있다.

내 예측은 언제나 그대로 되지 않을테니...

이 규제는 논외로 하자.

 


 

이 결론을 잠시 두고,

'심리'를 살펴보자.

 

사람마다 생각은 다르겠지만,

각종 6.27 대책 관련 뉴스 영상의 댓글을 보면

확실히 투자자에 대한 '부정적'인 여론이 다수다.

 

투자자로서 힘이 빠지고 속상하기도 하지만,

한편으론 기회가 오고 있음에 설레기도 한다.

 

대중이 점점 외면하고, 부정적으로 바라보는 시장이 된다면,

단기적으로 매매가가 폭등하기엔 어려울 지도 모르겠다는 생각도 든다.

 

그래서 지금까지의 내용을 딱 1문장으로 결론을 낸다면,

 

단기적으로 매매가는 급등하기는 힘들지만, 전세가는 오르면 올랐지 하락하기 힘들다.

 

즉, 투자로 접근하기엔 더 좋은 시장이 올 수도 있다.

위기처럼 보이지만 기회로 잡을 수도 있는 것이다.

 

대중이 관심을 많이 가지는 시장에선,

(ex.올해 상반기 규제 전까지의 서울 시장)

좋은 물건을 골라살 수도 없고,

잘 깎이지도 않는다.

 

그러나 대중이 외면하고, 비난하는 시장에선

좋은 물건을 골라 살 수도 있고, 깎을 수도 있다.

난 이미 이를 지난 1, 2호기인

지방투자, 수도권 외곽 투자로도 겪어봤다.

 

그렇다고 서울 시장이 앞으로 이렇게 될 것이다는 아니지만,

적어도 5~6월 단기 급등장보단

훨씬 더 투자하기엔 좋은 환경이 만들어질 수도 있겠다.

 

그러니 조급할 것도, 두려울 것도 없다.

 

나는 과거 서울 폭등장을 직접 겪어보진 못했지만

투자선배님들의 경험담,

강의에서 알려주신 선생님들의 경험담을 통해

나름대로(?) 간접 학습을 했다.

 

결국 온갖 비난 속에서,

묵묵히 내가 할 수 있는 투자를 해온 사람이

목표를 이루고, 성과를 냈다.

 

나 또한 그렇게 할 것이고,

이 더위 속에서 땀으로 샤워를 하며

투자자로 성장해 가는 우리 모두가

꼭 목표를 이루면 좋겠다.

 

쓰다보니 길어졌다...

아직 역량이 부족하긴 한가보다.

더 간결하고 핵심적으로 생각을 표현하고 싶지만,

쉽지 않네;;^^

 

읽어주셔서 감사합니다.

 


 

<여담>

https://www.youtube.com/watch?v=OXh44Fz67WE

 

 

우연히 알고리즘에 뜬 PD수첩 다시보기 영상이다.

(정치 이야기 아님!)

이 영상은 2018년에 방영된 영상이다.

궁금해서 풀버전으로 다 봤다.

난 저 당시에 부동산의 '부'자도 관심이 없었던 사람이었기 때문이다.

(사실...늦깎이 군인이었다)

 

영상의 내용은 각종 부동산 교육 업체 또는 스타강사들이

'단지 찍어주기' 강의를 하며, 투기꾼들이 버스타고

이 지역, 저 지역을 휩쓸며 가격을 올리더라.

"이놈의 나쁜 투기꾼들!!!!"

"정부 너희는 뭐해!"

"시청자 여러분, 이 사람들이 집값 다 올려요~!"

 

이러한 내용이다...내가 조금 세게 표현하긴 했지만

틀린 내용은 아니다.

이 방송을 시청한 사람들은 어떤 생각, 행동을 했을까?

 

당시 저 영상을 본 사람들 중

누군가는 꾸준히 본인이 할 수 있는 투자를 하며

자산을 키워갔을 것이고,

 

누군가는 여전히 비관적 태도와 관점을 유지하며

아무것도 하지 않았을 것이다.

각 행동의 결과는 다들 아는 그대로다.

(리스크 대비 잘하며 투자했다면!)


댓글


늘배user-level-chip
25. 07. 25. 09:20

전세가 오를수 박에 없는 환경!

해바라기vuser-level-chip
25. 07. 25. 10:10

전체적으로 시장 상황을 이성적을 잡아주셔서 감사합니다 조장님^^ 위기가 곧 기회임을 알고 내가 할 수 있는 것을 꾸준히 해나가겠습니다!! 아좌좌!!