안녕하세요
모두의 행복한 노후를 돕는 부부 투자자
행복한노부부입니다💛
임장을 하다 보면
종종 듣게 되는 말이 있습니다.
“여긴 저가치라서 안 봐요.”
정말 그럴까요?!
상승장 제가 투자를 고려했던 단지들 역시
저가치로 얘기가 나오는
어쩌면 그만큼 더 좋은 물건을 볼 수 있는
투자하기 좋은 시장에서
‘저가치’와 ‘저평가’를 구분하는 기준에 대해
함께 고민해보려 합니다.
이 기준을 잘못 잡으면,
다시 상승장이 왔을 때
좋은 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다.
# 지방에서 조심해야 하는 단지
그렇다면 지방에서 소액으로 투자할 때
조심해야 하는 단지를 말씀드릴게요.
누군가가 "저가치"라고 부르는 단지라고 해서
모두 그런 건 아닙니다.
조심해야 하는 단지는
수요층이 얇고,
생활권 내 대체 단지가 많아 선호도가 떨어지는
너무 오래됐거나, 생활하기 불편해
실거주자들도 별로 살고 싶어 하지 않는
단지입니다.
1) 21년 상승장에서 전전고점을 뚫지 못했고
-> 앞으로 연식이 빠지면 선호도 더 ↓
2) 매매 / 전세 딱 붙어서 움직이며
-> 집을 buy하고 싶은 투자수요는 없고
오로지 live '살아야'하는 수요만 존재
3) 현장 임장시 단지관리부실 및 높은 연령층
-> 들어오는 수요 < 나가는 수요
이런 단지들은 향후 상승장이 와도
받아주는 수요층이 얇기 때문에
조심해야 하는 단지입니다.
즉, 거주하고 싶은 요인이 많지 않은
단지인거죠.
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# 저평가 단지는 뭐가 다른가요?
반대로 저평가 단지는
가치는 있지만 가격이 덜 반영된 상태입니다.
초등학교 거리,대단지, 브랜드,
학군. 황경 등
거주해야하는 수요는 충분한데,
일시적인 이슈(공급,금리, 매물 상태 등)로
가격이 눌려 있는 경우죠.
실수요자 입장에서 봤을 때
“이 정도면 살 만하다” 싶고,
비슷한 조건 대비 가격이 유독 낮다면
저평가 단지일 가능성이 큽니다.
예시 사진입니다.
저가치라 넘긴 단지가
상승장 땐 1억 넘는 수익을 주기도 합니다.
가장 좋은 단지는 살 수 없는 누군가는
이렇게 살기 괜찮은 단지를 찾습니다.
이런 단지들은
상승장/하락장과 관계없이
꾸준한 거래를 보이고,
상승장이 됐을 때도 상승힘이 있는 단지입니다.
사실은 저가치가 아닌,
가치 대비 가격을 찾지 못한
저평가 단지였던 거죠.
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# 저평가 vs 저가치,
이렇게 구분해 보세요
항목 | 저가치 단지 | 저평가 단지 |
수요 | 오직 실거주 | 가수요 + 실수요 |
현재 가격 수준 | 가치에 맞음 | 가치보다 낮음 |
대체 단지 | 많다 | 보통 또는 적음 |
시간이 지나면 | 변동성 적음 | 회복 가능성 높음 |
많은 분들이 “낡았다 = 저가치”라고 생각합니다.
하지만 낡았지만 살고 싶은 곳도 분명 있습니다.
반대로, 새 아파트지만
아무도 살고 싶지 않은 곳도 있습니다.
그러니,
겉모습으로 단정짓기보다는
사람들이 정말 살고 싶은지를 기준으로
봐야 합니다.
# 더 중요한 건 ?
투자를 함에 있어서
늘 중요한 것은 저평가 여부와 리스크입니다.
수익보다 중요한 건 잃지 않는 투자고,
그러기 위해선 저가치 여부보다
가치 대비 가격을 판별할 수 있는
실력을 기르는 게 중요합니다.
투자는
사람들의 삶을 이해하는 과정입니다.
사람들은 왜 여기 살고싶은지,
왜 이 생활권에 살아야 하는지.
살고 싶은 이유가 많은 단지일수록,
선호도가 올라가겠죠.
그 이유를 이해하기 위해
임장을 가고, 임보를 쓰고, 전임을 하고
행동을 하고 있습니다.
모두가 좋아하는 단지부터 투자하는 게 맞지만,
그 기회가 사라졌을 때 저평가 단지를
‘저가치’라 넘기지 않길 바랍니다.
오늘도 어떤 시장과 상황에서도
투자할 수 있는 실력을 쌓아가고 있는
여러분을 진심으로 응원합니다.
💛긴 글 읽어주셔서 감사합니다💛
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