경기 주택 매도 후 내년에 서울 상급주택으로 갈아타려 합니다! 부린이 투자 조언 부탁드려요.

안녕하세요

경기도에 매매가 약 9억원 1채 증여받아 갖고 있습니다. 

얼마 전까지 부모님이 거주하시다가 이사 가셔서 보증금 1억에 월세를 줬는데요, 

운용 가능한 현금은 전세에 들어가 있는 6억정도 있고 (내년 2월 만기이고 월세로 들어갈 계획입니다.), 

내년에 증여받은 지 5년이 지나서 서울로 갈아타보려 합니다. 

현재 직장을 그만두고 대학원을 다니고 있어서 향후 3년 반 동안은 근로소득이 나오지 않는 상황입니다. 

서울 아파트 구매 시, 향후 10년간은 실거주 계획이 없습니다. 

증여 말고 직접 매매를 해본 적이 없어서 살짝 걱정이 되는데요..

부린이임에도 불구하고 1주택이 있기 때문에, 그리고 근로소득이 없어 대출에 어려움이 있을 것으로 예상되기 때문에, 

기초 강의에 많이 언급되는 5000만원, 1억으로 서울 집 매매하기 등은 제 상황에 적합하지 않는 케이스들 같습니다..

현재 다주택자에 대한 규제가 심하고 정부 부동산 규제도 어떻게 바뀔지 모르는 상황이기 때문에 고민이 많은데요.

저 같은 경우, 

1. 4년 후 근로소득이 생길 때까지 기다렸다가 대출까지 활용하여 서울 아파트 매수
2. 내년에 경기도 집 매도 후 남은 현금 자산 활용하여 전세 끼고 서울 아파트 매수
3. 경기도 집 이외에 남은 현금 자산으로 다른 부동산 투자 시도 

중에 어떤 방향으로 준비와 공부를 해야할까요? 

3번 같은 경우에는 다주택자 규제 때문에 오히려 양도세 폭탄을 맞을 수 있어 시세차익을 남기기 어려울 것 같다는 생각을 하고 있는데, 제 생각이 맞을지 궁급합니다..

이제 막 공부 시작한 부린이라서, 이해 부탁드리고 어떠한 조언이라도 많은 도움 될 것 같습니다..!

감사합니다 :) 

+ 추가적으로 너나위님 혹은 너바나님 강좌 중 제 상황에 적합할 것 같은 강의 있으면 같이 추천 부탁드리겠습니다 

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