[지방에서 15억 달성할 원팀 스돌파 베렐레] 4강 후기

안녕하세요. 베렐레입니다.

이번 4강은 계약 프로세스의 모든 것! 매수-보유-매도 일련의 과정을 마치 현장에 있는 것처럼 

생생하고 꼼꼼한 재이리 튜터님의 강의였습니다!

올해 2월 1호기를 매수 과정을 복기하면서 강의를 수강했는데요,

세 낀 매물을 승계하고 전세 만기 시점에 현 시세대로 동일 임차인과 전세신규계약 조건이었습니다.

세 낀 매물을 매수하면서도 계약전 매도인과 세임자의 전세계약서를 미리 받아보지 않았는데요..

나중에 부랴부랴 전세계약서를 받아보니 부동산에서 말했던 보증금보다 5백만원이 적더군요^^;

매수전 제이리 튜터님의 강의를 들었더라면 참 좋았겠단 생각을 했습니다.ㅎㅎ

하지만, 2호기때는 튜터님이 주신 체크리스트를 통해서 정확한 프로세스로 실수없는 완벽한 매수가 될 수 있겠다는 든든함이 생겼습니다. 감사합니다, 튜터님! 

매수 프로세스 中 매수 전 확인할 것

• 등기부등본, 중대하자, KB시세
• 전세보증보험 가입 가능 범위 : KB시세의 90%

     → 1호기를 서울로 해서 KB시세에 대해서 잘 알지 못했는데 이번 기회를 통해서 지방 물건을 매수할 때는 

          KB시세를 확인해서 전세를 수월하게 뺄 수 있는지도 체크해봐야겠습니다.

     → KB 매매시세가 4억인 경우; 4억X90%=3.6억이하 전세보증보험 가입 가능(보증보험 가입 가능한 최대 전세금)

                                                 3.6억X80%=2.88억 전세대출 가능

보유 프로세스 中 수리비

• 집의 기능과 관련된(보일러, 인터폰, 후드, 전기, 욕조, 세면대, 누수등) 수리는 집주인이 부담하여야하고
• 소모품(전등)이나 관리 소홀로 인한 곰팡이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 고장은 임차인 부담으로 한다. 

• 하지만 임차인과의 좋은 관계 유지를 위해서 입주 후 한달내에 발생하는 소모품과 30만원 미만으로 발생되는 비용에 대해서는 임대인이 비용을 부담하는 것이 좋겠다. 

  → 제이리 튜터님의 실제 세입자가 통상적으로 2만원이면 되는 샤워헤드를 6만원 짜리로 2개나 교체한 경우 개당 2만원을 보상해줬다는 구체적인 사례를 통해서 어떤 기준으로 수리를 해야할지 명확해졌습니다! 

매도와 연결되는 전세 재계약

• 전세 신규 계약시 2년의 기간은 무적! 중도 이사에 따른 보증금 반환 의무가 없습니다.
• 하지만 계약갱신청구권을 사용한 경우 3개월 뒤에 무조건 반환해야 합니다.

• 선택이 가능한 경우 향후 공급물량과 매도 계획에 따라 신규계약을 할 것인지 계약갱신청구권을 사용할 것인지를 정해야 합니다.

  → 적정 공급으로 전세가 우상향 : 계약갱신청구권 사용(세입자 나갈 이유 없음)

  → 초과 공급으로 전세가 하락 : 신규계약으로 2년 무적만들기

  → 기존 전세 시세보다 현 시세가 높더라도 2년 뒤 매도 계획이 있다면 계약갱신청구권사용하여 2년뒤 퇴거 가능하게 만들기

우당탕탕이긴 했지만 1호기 경험을 한 뒤에 복기하면서 강의를 수강해서인지 조금 더 집중할 수 있었고, 

재이리튜터님의 실제 경험담을 같이 엮어서 설명해주시니 생생하게 몰입할 수 있었습니다! 

1호기 매수시에 실수했던 점을 잘 새겨서 2호기에는 실수없는 완벽한 매수를 해보도록 하겠습니다!

긴 강의 열정적으로 나눠주신 재이리튜터님 감사합니다♥