[옹키몽키] 생각과 걱정이 많은 나도 1호기 투자 할수있을까?? 1탄



한걸음 한걸음 멈추지않고

계속 나아가고싶은

옹키몽키입니다.



1호기 투자를 하고 벌써 1년이 넘어서야 작성하게됐네요.

월부를 시작하고 내가 임장하는곳에 좋은곳/안좋은곳 다 직접 밟아보고 가봐야 투자의 확신을 가질수있다는 생각으로 요령피울수있었던부분도 나 스스로를 채찍질하면서 모든곳을 다 밟아가며 임장을 했었습니다.

전에는 임장 후 파스를 붙이면 아픈부분이 어느정도 해결이 됐지만 어느순간부터 소용이 없어지고 무릎이 버티지 못하고 말을 듣지않게되어 반강제적으로 쉬면서 무릎치료하는던중 발바닥 통증까지 분명 저는 쉬고있는 상황인데 몸이 하나씩 나사가 풀리는것처럼 이곳저곳 아픈곳이 늘어나고있습니다 ㅠㅠ

아파보니 알았습니다. 내 몸을 살피면서 했었야한다는걸!

여러분 진짜 몸 챙기면서 투자공부하셔야합니다 ㅠㅠ

이전에 동료들의 충고에도 저는 안아플줄 알았습니다. 저는 정말 튼튼했거든요 ㅠㅠ

근데 저 또한 ….ㅠㅠㅠ

지금 상황에서 내가 할수있는게 무엇일까 생각하던중 미루고 미뤘던 복기글 작성하기로 마음을 먹었습니다.

# 일단 버티자!



22년 4월 내마기로 월부강의를 듣기시작하고 수도권 1기신도시를 먼저 앞마당을 만들다가

23년 2월 지방투자 기초반 강의를 들으며 그때부터 지방에으로만 앞마당을 만들어나가기 시작했습니다.

그렇게 계속 1년간 지방 앞마당만 만들어왔습니다.

지방에 가면 제가 가진 투자금으로 바로 투자를 할수있을줄 알았습니다. 그러나 하락장으로 매매가/ 전세가하락

이전상승장에 급격한 전세가 상승이 있었던터라 더 많이 떨어진 전세가로 투자금이 꽤 많이 들어가는 상황.

좋은거는 투자금이 많이 들어가고 내눈에 차지않는 구축 단지들중에서도 그나마 제 투자금으로 투자를 할수있을것같다고 생각했던 매물들은 날라가면서 정말 내가 투자를 할수있을까하는 생각과 앞마당은 만들지만 점점 예전같은 열정이 사그라들면서 점점 슬럼프가 왔었습니다.

그래도 꾸역꾸역 해나갔습니다. 버텼습니다.

이렇게 공부하고 중간에 그만두면 비싼 취미로 전락하지않을까하는 생각과 그만 두면 내 노후를 위해서 어떻게 할건데?라는 생각에 다른 대안이 없어서 멈출수가 없었습니다.

무서웠습니다.

다시 예전으로 돌아가서 막막했던 상황으로 가는게 무서웠습니다.



잘한점 :

1. 메타인지를 한점.

(내가 가진 투자금으로 광역시는 어렵다는 판단에

중소도시 앞마당 만들기 시작한점)

2. 멈추지 않고 꾸역꾸역 조금씩이라도 하면서 버틴점



#이것이 저평가인가? 싸다!!



24년 2월 자실반 조원분들과 마지막 줌모임을 하면서 다음 임장지에 대해서 얘기를 나눠봤습니다.

그 시기에 중소도시 00, 광역시 00가 지금 가격이 싸다 라는 얘기를 듣고 고민하다가 광역시에 가게되었습니다.

분임을하고 단임을하면서 시세를 보는데 그동안 내가 공부를 하면서 비교평가부분이 가장 어려웠는데

부족했던 저 조차도 이지역은 제가 앞마당을 가진곳과 비교해서

“여기 정말 싸다. 저평가 되어있다”라는 확신이 들었습니다.

지난달에 중소도시에 X억인데 광역시인데 X억??? 라는 생각이 들었고 이지역에 내가 정말 투자를 할수도 있겠다는 생각에 들었습니다.

그순간 눈이 반짝이면서 몰입이 확 되면서 어느하나 놓치면 안되겠다는 생각이 들었습니다.

마음은 너무 조급했지만 분임→ 단임→매임 지켜야할 순서를 지키면서 조급한 마음을 억눌렀습니다.

그리고 투자할수있는 단지를 추렸습니다.





투자하기전에 저의 상황은

부모님과 같이 거주중인집의 주담대가 제 앞으로 되어있는상황으로

잔금리스크가 없는 집을 우선으로 봐야하는것.

3가지 조건안에서 투자를 결정해야했습니다.

1. 주전세(매도인이 매수인에게 집을 매도하면서 매도인이 해당 주택에 세입자로 거주하는 방식)

2. 세안고(전세가 껴있는집을 양도 받은 후 차액만큼 매도자에게 주는방식)

3. 전세대기자로인한 빠르게 세를 맞추는방식.



<A단지>

메인생활권과 조금 떨어져있는데 신축이라서 좋아하는 단지

-A1 매물: 매매가가 제일 싼데 월세거주중인 기한만기가 안된 세입자거주

집주인이 이사비용으로 몇백만원 주면서 세입자가 나가기로 협의가 된 상황에서 매도 진행중인집.

(부동산 사장님께도 모르시는건지 안알려주시는건지 매도사유는 안알려주시지만 하지만 빨리 집을 매도하고싶은 매도자)

편익 : 매매 절대가가 진짜 싸다.(저평가)

리스크 : 세입자한테 몇백씩주면서 내보내는 상황이라서 네고는 절대 안해준다는 매도자 가격네고 X

→ 그시기 전세가 잘 안나가던 시기로 내가 예상한 투자금보다 더 들어가거나 잔금리스크 있을수있음.

-A2 매물 : 매도자가 세금문제로 빠르게 매도하고싶은 상황 세안고로 바로 투자 가능. 그러나 매물을 보기로 예약한 당일날 현장에 갔을때 세입자 변심으로 집을 보지는 못함. 이유는 전세 맞춰진지 얼마안된집이고 세입자 보여주기 싫어함.

제가 방문하기전에 부사님이 겨우 설득으로 다른 투자자가 먼저 보고간 이후로 기분이 안좋았다며 그 뒤로 그집을 아무도 볼수 없었음.

세입자가 사진찍어서 부사님께 보내준다고해서 받은 사진은 집 내부 사진이 아닌 집베란다에서 밖을 찍은 사진뿐..

그렇게 그지역을 갈때마다 몇번을 부동산을 찾아가서 집을 볼수있는지 물어봤지만 세입자의 마음을 돌리지 못하고 그집은 볼수없었음.

편익 : 세낀집이라서 바로 투자가능!

리스크: 집을 보지못하고 매수하는건 엄청난 리스크 그리고 누수나 내부적으로 수리부분이 이후에 추가적인 투자금발생가능성 있을수있음./ 추후에 내가 집을 매도시 세입자가 집을 잘 안보여줄수있다는 리스크.

<B단지>

생활권내에서 초품아이면서 준신축의 대단지로 선호하는 단지

-B1 매물 : 최근 올수리 된 RR 같은단지 대형평수로 이사갈예정인 집주인

작은방1개는 촬영용방으로 도배가 특이하긴하지만 깨끗함. 혹여나 이후에 작은방만 도배만 새로 해야할수도있는 상황.

편익 : 올수리된집이라 추가 수리비용X

리스크 : 몇일전에 투자자가 세입자를 결국 구하지못해서 잔금을 치르고 공실로 전세를 내놓은단지로

전세가 잘 안빠지는 시장분위기로 잔금리스크.

-B2매물 : 공실

가격은 B1매물보다 1000만원정도 저렴하지만 기본집으로 올수리해야할집

기본집으로 화장실부터 수리할부분이 꽤 많아 1천만원이상은 더 들어갈것같은 상황.

B단지에 최저가 매물로 절대 가격조정 안해준다는 매도자.(이미 투자자들이 많이 보고간집)

편익 : B2매물은 공실이라서 전세 맞출때 세입자 집보여주기에 좋음.

리스크 : 전세가 잘 안빠지는 시장분위기로 잔금리스크.

<C단지>

생활권내에 상권이용도 편리하고 선호하는 준구축 브랜드단지

C매물 : 작은방에 창문쪽에 바닥이 쭈글쭈글? 주변의 다른 준구축들보다 선호하는 단지로 전세도 잘나가고 절대가는 A,B단지랑 비교해서 연식이 조금 있지만 절대가 자체가 확실히 제일 쌈.

단지내 전세는 하나도 없지만 전세가 돌고있지않는 상황

수리 후 전세를 맞추려면 잔금 후 수리 후 전세를 놓아하는 상황

편익 : 매매절대가 자체가 싸다

리스크: 잔금리스크+수리로인해서 예상 투자금보다 더 들어갈수도 있는 상황.

3가지 조건(주전세/세안고/전세대기자)안에는 A2매물이 1등이었지만 집을 볼수없는 큰 리스크로 C단지가 제가 투자할수있는 범위안에 1등단지로 단지내 매물들을 다 매임을 진행했습니다.

그리고 그동안 카페에서의 실전경험담 읽은것과 이전에 동료가 투자하기위해서 매물털기할때 같이 옆에서 해본 경험으로 단지 주변의 부동산을 다 들어가서 제가 본 매물보다 저렴한 매물을 가지고 계신지/ 장부물건이 있으신지 하나하나 다 들어가서 매물을 털었습니다.

(이날은 비도 오고 처음으로 혼자해본 매물털기 너무너무 떨려서 부동산 한곳 들어갈때마다 엄청난 용기가 필요했지만 물러설곳이 없었습니다. 이 과정이 없으면 저는 제자리일것만 같았습니다)

그 과정에서

‘왜 이제 왔느냐 투자자들 다 쓸고 갔다’하시는 부사님

‘내 딸같아서 그러는데 C단지를 절대사지말고 저기 ##단지 사야해’ 라고하시면서 30-40분가량 투자는 말이야 하면서 저에게 조언을 해주시는부사님

투자자라는 이유로 문전박대한 부사님

C단지뿐만아니라 주변의 단지들에 대해서 세세하게 다 설명해주신 부사님

등등

다양한 부사님들을 만났었습니다



잘한점 : 이전에 동료와 같이 매물털기 해본경험으로 혼자서 첫 매물털기해본것

아쉬운점 : 매물털기할때 더 싼 매물이 없다면 부사님께 붙들리지 않고 연락처 남겨드리고 과감하게 나오는것 (부사님께 붙들려서 시간을 허비한것)



가치대비 저평가 되어있다고 판단하고 1등매물인 C단지를 매물털기를 했지만 장부물건은 따로 없었고 내가 본 매물이 최저가 매물이었고 잔금리스크가 있다고 판단해 투자를 진행하지는 않았지만 그 지역을 계속 지켜보기로 결론을 짓고 마무리를 했습니다.



그런데….

1호기는 교통사고 같이 찾아온다는 투자선배님들의 말이 나에게도….??????