안녕하세요
경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다
오랜만에 글을 쓰게 되었는데
오늘은 잔금에 대해서 이야기를 해볼까 합니다
잔금이 뭔가요?
저번 서기반 조장을 하면서 조원분들의
고민을 듣던 중
공통적으로 서울투자는 감당 가능한 금액을
넘어가는데 투자를 해도 되는지에 대한
질문을 받게 됩니다
조원분: 서울은 감당 가능한 금액보다 비싸도 투자해도 괜찮을까요?
리치: 상황마다 다르겠지만 수도권은 전세를 싸게 내놓으면 상대적으로 리스크가 작아져요. 세낀물건도 가능하구요
조원분: 그래도 너무 불안해요
리치: 얼마까지 감당가능하셔요?
조원분: 대충 x~x억 정도요
리치: (범위가 너무 넓은데..) 혹시 잔금 가능한 금액 구체적으로 계산해보셨어요?
조원분: ...
저환수원리중 사람들이 가장 어려워 하는 리스크
리스크에 대한 정의를
감당 가능한 리스크에 투자하고 대응한다로 배웠는데
이 감당 가능한 리스크가
어느정도인지 파악하는게
궁금하실 수 있겠다는 생각이 들었어요
그럼 우선 잔금이란 것에 대해서 알아봐야 하겠는데요
부동산에 잔금은
부동산을 매매하고 나서 여러번 돈을 나눠서 내는 돈 중
가장 마지막에 내는 돈을 의미합니다
보통 부동산 매매를 하게 되면
계약금-중도금-잔금 순서로 치르게 되는데
사실 전세입자를 레버리지하는 저희 투자자들은
계약금을 제외한 나머지 금액을 잔금이라고 볼 수 있죠
그럼 나는 얼마까지 잔금이 가능한걸까?
(내가 얼마까지 가능한지 아직 계산 안해봤어...)
위에서 말했듯 저희는 전세입자의 전세금과 나머지 저희돈을
가지고 아파트를 매수하는 투자자인데
만약 전세입자가 구해지지 않게되면
은행에서 집을 담보로 대출을 받고
나중에 세입자가 들어오게 되면
전세금으로 대출을 상환하게 되는데요
결국
저희가 살 수 있는 단지의 최대 가격는
받을 수 있는 최대 대출 금액 + 제가 가지고 있는 돈
이 되겠습니다
살 수 있는 단지의 최대가격이
감당 가능한 리스크이기에
잔금을 계산해보는 것은
리스크 대비에 필수적인 과정이라고
볼 수 있습니다
잔금계산 전에 알아야 하는 것들
잔금이 무엇인지는 알겠으니
이 잔금을 계산을 어떻게 하는 것인지
한번 예시를 들어보겠습니다
그전에!!!
내가 받을 수 있는 최대 대출 금액을 알기 위해서
꼭 알아야 하는 3가지 개념이 있는데
바로바로 LTV,DTI,DSR입니다
1. LTV
LTV란 Loan to Value로
주택담보대출비율을 의미하는 말로
쉽게 말해서 집값의 몇퍼센트까지 대출이 가능한지에 대해서
말해주는 지표입니다
예를들어 집값이 7억이고 LTV가 70%라고 한다면
4.9억까지는 대출이 나오고 나머지 2.1억은 저희 돈으로
마련을 해서 집을 살 수 있는 것이죠
LTV의 기준은 부동산의 위치(수도권, 지방)
규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)
주택수(무주택,1주택,다주택)
에 따라서 달라지게 되는데요
최근에 나온 6.27대책에서 LTV에 대한 변동이 생겼는데
2주택자 이상은 규제든,비규제 지역이던 LTV가 0%고
(0%면 주택담보대출을 안해준다는 의미))
1주택자도 6개월 내로 처분을 해야
현행과 동일한 LTV(비규제 70%, 규제 50%)를 적용해 준다고 합니다
2. DTI
DTI는 Debt to Income으로
연소득 대비 대출 상환 평가를 의미하는데
쉽게 말해 1년 동안 내 소득에 대비해서 얼만큼 많은 돈이
대출 상환에 들어가고 있는지 알려주는 지표입니다
DTI는 주택담보대출에 대한 상환때
주로 많이 이용되는 지표인데
주택담보대출 상환금액은 원리금(원금+이자)가 포함됩니다
다만 주택담보대출이 아닌 기타대출(신용대출,마이너스 통장)은
원금이 아닌 이자만 적용됩니다
즉 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타 대출의 이자 상환이
대출 상환 평가 대상이 될 수 있는 것인데요
예를들어 연봉이 5000만원이고 주담대 원리금이 2000만원이고
신용대출 이자 상환액이 200만원이면
DTI는 (2000+200) / 5000 * 1000 해서
DTI는 44%가 되는 것입니다
DTI는 무주택자나 생애최초, 연소득 7000만원 이하(신혼부부는 합산 1억 이하)는
DTI가 60%가 적용되며
그 이외에 일반적인 사람들은
투기과열지구는 40%
조정지역은 50%
비규제지역은 60%로
적용이 되고 있습니다
3. DSR
DSR은 Debt Service Ratio로
총부채 원리금 상환비율을 의미하는데
의미는 DTI와 크게 다르지 않지만
DTI는 위에서 언급했듯이
주택담보대출 원리금 + 기타 대출의 이자만 계산되지만
DSR은 주택담보대출 원리금 뿐 아니라 기타 대출의 이자가 아닌
원리금 상환액이 추가된 개념입니다
좀 쉽게 이야기해보자면
DTI는 주담대만 원리금이구 기타 대출은 이자만 적용되었다면
DSR은 주담대 뿐 아니라 기타대출도 다 원리금이 적용되기에
훨씬 더 엄격한 기준이라고 볼 수 있죠
은행권에서는 DSR 40%
비은행권(캐피탈, 2금융권 등)에서는 DSR이 50%가 적용되는데
사실 최근에 스트레스 DSR이 도입되면서
저희는 대출받기가 훨씬 더 어려워졌습니다
사실 잔금을 계산하기 위해서
가장 중요한 개념이 DSR이다보니
스트레스DSR도 간단히 설명드리자면
기존 DSR 심사시 앞으로의 금리 상승을 감안해서
더 높은 금리로 DSR을 계산하는 방식입니다
이 스트레스DSR을 하는 목적은
만약 앞으로 금리가 상승을 하게 되더라도
그만큼의 돈을 감당가능해야
대출을 해줄께 하는 의미입니다
한방에 하게되면 너무 갑작스러우니
단계별로 나누어 실행 계획을 세웠고
최근 25년 7월에 최종 3단계가 도입되면서
기존 금리에 1.5%포인트를 추가해 심사를 하게 됩니다
(지방은 3단계가 연말까지 밀려 0.75% 입니당)
잔금계산 그래서 어떻게 하는데?
잔금을 계산하는데 DSR의 개념이 꼭
필요하다 보니 설명을 드렸는데
이제 진짜 내가
감당가능한 금액이 얼마인지
계산을 한번 해보겠습니다
A씨는 연봉 6000만원이고 6억짜리 집을 생각하면 LTV 70%라 보면
4.2억을 대출을 받아야 합니다
금리 4%, 원리금균등, 상환기간 30년이라 생각하고
대출계산기를 실행해보면
요즘은 네이버 계산기가 다 알아서 해줍니당
매월 200만원이 원리금으로 내야되는 돈이 되고
1년으로 계산하면 2400만원이 됩니다
DSR이 40%면 연봉이 6000만원인 사람의 연 원리금 한도는
6000*0.4=2400
2400만원이 됩니다.
즉 A씨의 연봉으로 DSR 최대로 할 수 있는 주택담보대출 금액이
4.2억이 되는 거지요
물론 상환기간을 늘리고 금리를 좀 더 낮춘다면
받을 수 있는 대출금액이 늘어나긴 하지만
(또는 연봉이 더 높거나 하면)
6억짜리 집은 LTV 70%하면 4.2억이 한도가 되기 때문에
아무리 연봉이 더 높더라도
6억짜리 집에 대한 주담대는 4.2억 이상 받을 수가
없게 됩니다
주담대로는 4.2억이 최대 한도지만
DSR이 40%가 안되는 상황이라면
(연봉이 높든, 상환기간 늘리든, 금리를 낮추던 해서)
나머지는 신용대출로 DSR이 40%가 될때까지
추가적으로 받을 수 있습니다
즉 A씨는 현금 1.8억 이상을 가지고 있다면
6억짜리 집은 감당이 가능한 리스크라고 할 수 있습니다
감당 가능한 금액 = 대출 가능한 금액 + 현재 내가 들고 있는 돈
이해가 잘 안될 수도 있으니 이번에는 연봉이 5000만원 보유 현금이 2억인
B씨의 감당 가능한 금액을 한번 알아보겠습니다
우선 DSR 40%가 적용되기에
연봉 5000만원인 사람이 받을 수 있는
대출 한도를 먼저 계산해야 합니다
DSR이 40%이기에
5000*0.4=2000
연봉 5000만원인 사람의 연 원리금 한도는
2000만원이 됩니다
그렇다면 매달 원리금 상환금액은
2000/12=166
166만원이 최대 한도가 되겠네요
그렇다면 얼마를 빌릴때 매달 원리금 상환금액이 166만원이 나오는지
금리 4%, 원리금균등, 상환기간 30년이라 기준을 잡고 계산을해보면
즉 DSR 40% 한도내에서 연봉5000만원 직장인이
받을 수 있는 최대 대출금액은 3.49억이 됩니당
위에서 적었듯이
감당 가능한 금액 = 대출 가능한 금액 + 현재 내가 들고 있는 돈
즉 B씨의 감당가능한 아파트 금액은
최종금액은 3.49 + 2 = 5.49
대략 5.5억의 아파트까지가 되겠네요
정리를 해보면 내가 감당가능한 아파트가
얼마인지 계산을 해보기 위해서는
1. 내 연봉이 얼마인지를 안다
2. 연봉으로 DSR 40% 계산을 하여 최대 원리금 확인한다
3. 대출금액을 바꿔가며 최대 대출금액이 얼마까지 나오는지 계산해본다
물론 금리, 상환기간은 은행마다 천차만별이기 때문에
여러군데를 비교하며 계산해야 합니다
다만!!
현재 수도권 시장에서는
스트레스 DSR이 적용되면서 실제 받는 금리보다
1.5%를 더해서 계산해야 하고
6.27대책으로 인해 상환기간이 30년으로 한정되었기에
저희가 받을 수 있는 대출금액은
이전보다 훨씬 더 적어진 상황입니다
대출을 받기가 어려워진 것은 사실이지만
그렇다고 투자를 못하는 것은 절대 아니며
저희가 할 수 있는 것들에 집중하는게
더 중요합니다
투자를 하기 전에
내 현재 상황이 어떤지를 분명히 알고
어느정도 까지가 감당이 가능한지를 정확히 알아야
전세가 안맞춰져 잔금을 쳐야하는 상황이 되더라도
당황하지 않고
(이미 계산을 해봤기에)
리스크에 대비할 수 있습니다
최근에 정책이 좀 바뀌다 보니
다들 평소에 알고있던 감당 가능한 금액보다는
조금 줄었을 것으로 생각되는데
이번기회에 한번 더 계산을 해보며
어느정도까지 감당 가능한지 알아보며
리스크에 대한 생각을 해보는
시간을 가져보면 좋을거 같습니다
계산내용이 있다보니 조금은 정신없을 수도 있을거 같은데
조금이라도 잔금 계산하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니당
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